商业、酒店等项目边运营边改扩建管理

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课程背景：

在城市旧改中,许多酒店、商业及医院等项目经过多年运营后,装修陈旧、设施老化,不能满足新时代消费者的需求,往往进行较大的扩建、改建或转型.

旧物业改造项目与新建项目的管理有许多不同:

一是项目多处于繁华城区,周边场地狭小,材料运输、施工难度大;

二是项目涉及原结构拆除、加固,机电设备更新与重新装修,管理难;

三是许多项目因年代久远,图纸档案资料不全,或多次改造,早已面目全非;

四是有些项目要求分区改造,在营业的情况下改造,进度及安全管理较难.

课程特色：

本课程结合刘老师多年的工程经验与对必改扩建项目的专门研究,以某高层酒店及公寓改造实例,介绍分析改造项目前期、中期及后期应注意的事项。

课程收益：

1了解改扩建工程的主要特点及发展趋势

2掌握改扩建工程前期准备工作的要点

3理解改扩建项目设计与施工管理重点

4掌握结构、机电与内外装改造管理流程

5把握改扩建工程内外沟通协调的技巧

学员对象：

需改造项目的业主,总承包单位的工程人员、成本人员及市场人员等骨干员工.

课程大纲：

一、大中城市改扩建工程的趋势及特点

1、现代改扩建工程的趋势.在增量建筑不断减少的情况下,存量建筑的改造扩建必然会成为一个主流市场.而且相比于新建项目,改造扩建项目的工期、成本会大幅度减小40%左右,相应的投资回收期大为缩短.

2、现代改扩建工程的特点.

2.1项目改造条件相对复杂.因为历史原因,许多改造扩建项目的档案或资料不全,即使有,许多方面与实际也对不上,因而前期要详细调查,要对现有结构进行检测鉴定,施工时还要现场勘查.

2.2施工环境复杂.改造扩建项目一般位于城市中心,周边建筑密集、场地狭小、人员密度大,改造施工中既要注意安全,又要减小噪声污染等对周边居民的影响.

2.3前期准备极端重要.需要业主与施工单位共同努力,编制各种专项方案,办理道路占用许可及营业等改造外区域的隔离防护.

二、现代改扩建工程准备阶段的主要工作

1改扩建项目原始资料的收集

1.1需要收集的资料分类

1.2资料收集的主要途径

2改扩建工程的结构性能检测

2.1结构检测是加固改造的前提

2.2现场试验检测的方案及选择

3施工期间对营业部分的影响

3.1施工场地占用的影响

3.2施工人员材料出入口影响

3.3改造对营业区域机电等影响

4物业及运营部门的前期介入

5相关专业招标的提前配合

三、改扩建工程的组织管理要点

1、改扩建工程的整体组织.-业主与施工总包单位.

2、改扩建项目的设计管理。

2.1改造设计管理的主责单位是业主,总包一般负责深化设计

2.2深化设计流程与过程管理

2.3设计图纸的审批及深化设计图管理

3、改扩建工程的质量安全进度管理

3.1改造扩建工程总体进度计划的编制审批与执行管理.

3.2改造过程中的质量管理要点.一是结构胶、碳纤维、钢板等加固主材质量管理,二加固施工的基层处理质量非常重要,三是按规范进行操作,保证加固效果.

3.3改造项目安全管理.主要是人员行为管理、安全防护及现场防火三大方面.

4、改扩建工程的界面与资源管理

4.1主要施工界面划分与合约规划.

4.2水平与垂直运输的资源协调

4.3水电及施工场地的冲突协调

5、改扩建工程的验收管理

四、某在营项目的改造实例

1、改造工程总体施工策划.某项目位于城市核心区,地上53层,地上200多米,24层以下为酒店,上部为写字楼及公寓楼,现在需要对酒店部分进行整体改造,而上部要保持正常营业

2、项目改造垂直运输方案

2.1塔吊的造型与数量

2.2塔机的定位与安装.

2.3施工电梯的布置性分析.

3、混凝土结构改造施工.针对部分营业的项目改造,施工中的噪声控制尤为关键,而常规混凝土拆除噪音很大,需要选择合适的静力切割技术或高压水射流.

3.1切割方案的比选与分析

3.2 常用的四种结构加固法.

4、机电系统改造施工

4.1暖通系统改造分析

4.2给排水系统改造分析

4.3电气系统改造与优化.

4.4锅炉房等改造施工与系统切换

5、智能化改造施工管理,四大区域:地下室、裙楼、客房及附楼.

6、电梯改造施工管理

7、幕墙改造施工

8、内装改造施工管理

五、综合体等商业改造中的机电管理

1、商业机电6大系统-给水、排水、空调、采暖、强电、弱电

2、影响机电各系统成本的8大因素

3、机电管理的智能化系统-商业管理云系统

4、设计管理模式及策略-设计总包管理

5、机电进度要点.在综合体改造过程中,业态会做很多调整,会加大餐饮比重,这些对机电的深化设计与现场进度协调提出了很高要求.

5.1设计图纸材料定货与进场

5.2重视招商进度及商家进场

5.3地下室屋面重要设备吊装

5.4调试专项计划与消防验收

备注：本课纲为初步内容，具体内容根据沟通局部调整与优化

刘老师

南京大学工商管理硕士（MBA）

工学学士，高级工程师

20余年房地产标杆房企任职经历

现任某标杆房企集团副总经理

曾任龙湖地产、山东泰安金融商务区、润枫国际等知名房企

刘老师既有优秀外企规范的项目管理实践，又有多个标杆地产企业大型综合体与住宅项目的直接管理经验。对万科等标杆房企的经营管理模式有独到的个人见解；他的专长领域包括工程管理、招标及合同管理、房地产运营管理、房地产成本管理、房地产精装修管理等。是一位实战型的房地产专业培训师。

主要管理经验

参与龙湖西城天街、水晶郦城等项目的总包、监理与安装工程、门窗等招标。

负责江苏省建设厅办公楼、南京市河西新城大厦内外装饰、甲供材料、机电安装及厨房设备招标及成本管理。

负责南京国际学校、欧尚超市设计、土建总包、安装总包与电梯、水泵等材料设备招标与项目成本管理。

负责南京丰盛集团成本管理咨询

负责山东泰安金融商务区成本、工程及设计管理。

目前负责某地产集团工程、招采成本与设计管理。

授课风格：

全程干货，贴近实战，视野开阔，案例丰富。从企业经营与竞争的角度分析工程与成本等专业问题，融合万科、龙湖、碧桂园、融创等众多标杆管理经验，结合多年专业研究与实践，注重课程落地有效。

主讲课程：

《项目总视角工程与成本管理》

《标杆房企全流程品质精细化管理》

《项目总视角跨界协同要点与能力提升》

《房地产工程项目管理实践与龙湖经验借鉴》

《房地产工程全过程精细化管控与质量管理》

《标杆房企工程穿插施工与高周转运营管理》

《标杆房企工程管理策划创新与核心要点把控》

《价值导向工程管理核心要点把控与标杆房企经验借鉴》

《经营视角下-标杆房企工程管理精细化解析及关键点控制》

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