民用建筑渗漏水问题全程精细化管控

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【课程背景】

建筑渗漏一直是困扰房地产开发企业和物业管理单位的难题，被冠以“建筑癌症”之称。在交付使用的民用建筑中，渗漏水问题以成为业主与相关利益方（地产开发企业、物业公司、施工单位）的矛盾焦点之一，对业主的日常生活与社区和谐氛围造成了较大影响。

为了根治房屋发生渗漏水后相关单位互相推诿的现象，住建部在2020年9月份下发通知明确了——建设单位是工程质量第一责任人的通知。因此，各大房企纷纷在建筑渗漏水预控方面发力、力争降低房屋渗漏水的概率。

根据标杆房企统计数据显示，当下造成渗漏质量通病投诉分为四大类，其中材料达15%、设计为36%、施工问题高达43%，而管理问题则为6%。因此，本课程将以建筑防渗漏设计为起点，系统讲述地产项目在设计、成本采购、施工管理、渗漏水维修等环节的防渗漏措施，以达到“全局管控、根治渗漏”的目标。

【课程收益】

1.学习建筑渗漏水相关的最新规范、标准。

2.拓展对渗漏水问题的认知视野。

3.掌握建筑渗漏水问题的系统治理路径。

4.提升渗漏水问题一次性整改成功的概率。

【学员对象】

1.关注项目渗漏水问题的企业决策层管理人员（总经理、副总、项目总等）。

2. 参与项目管理的协作部门人员（设计、采购、工程等）。

【课程大纲】

第一章地产行业建筑渗漏水问题的现状与未来发展趋势

1.1多因一果、屡治不愈；问题责任难定、业主怨声载道

1.2轻设计、重构造，轻技防、重人控

1.3责任与延保共举，地产“防水革命”势在必行

第二章项目设计阶段的渗漏水预防措施

2.1 地下结构设计的防渗漏措施

取消部分后浇带——根治车库渗漏重灾区；配电室电缆沟投入使用后少量积水——前端设计优化，后期以逸待劳；车库局部采光顶——节能与防洪的两难选择。别墅下沉庭院的侧墙材料如何选择、需要做防水吗？

2.2 厨卫间设计的防渗漏措施

如何破解“结构设计允许有裂缝，但卫生间却不能渗漏水”的先天矛盾？卫生间管

道敷设方式如何选择才能大幅降低渗漏水造成的损失。拟颁布新规要求“卫生间防水设

计使用周期不小于25年”，材料如何选择？

2.3 屋面与外墙设计的防渗漏措施

目前屋面结构设计弊端导致渗漏水多发；抗渗混凝土——可以用在建筑屋面吗？外

窗企口，高抗震设防地区杜绝外窗渗漏水的一项实用新技术。下凹式空调室外机位——漏水只是时间问题。

2.4 项目典型渗漏水案例剖析

暗埋式散水排水不畅引发渗漏、建筑近人尺度景观回填土标高处理不当引发的渗漏水、单元电缆检查井积水导致的地下室渗漏水、

第三章 项目施工阶段的渗漏水管控关键点

3.1 主体结构施工阶段的渗漏水管控关键点

工期紧张、车库沉降后浇带仓促封闭造成渗漏水，怎么办？卫生间结构闭水试验，保证长久不漏水的关键；外立面剪力墙接茬部位（以同层排水卫生间外墙尤为明显）漏水——高压水枪基面拉毛。屋面结构施工完成后暴晒半个月，不漏水反而不正常。

3.2 外墙及屋面施工阶段的渗漏水管控关键点

穿墙孔洞（外架连墙孔、挑架槽钢孔、空调孔、热水器排烟孔、燃气管道入户孔）封堵；顶砌14天技术间歇、确保后砌墙沉降裂缝的关键措施；屋面结构施工完成后暴晒，引发干缩裂缝造成结构缺陷型漏水。

3.3 机电系统施工阶段的渗漏水管控关键点

制式吊洞工具+成品止水节——确保管根无渗漏的利器；卫生间给水管道顶板下敷设；管道井（与业主户内贴临型）做防、排水——以小博大。

第四章 项目交付使用后的渗漏水维修策略与方法

4.1 渗漏水的原因分析与专项维修方案编制

“沉、破、裂、窜、老”——造成渗漏水的五项主要原因；确定维修方案的原则——户内及单体楼公区，一步到位、不计成本；车库及屋面，具体对待、重点解决；渗漏水专项维修方案的审核流程。

4.2 过程控制、完工验证

开发商安排专人监控维修过程是保证一次性修好的前提，闭水试验/淋水试验——三方见证，管理闭环。

4.3 沉淀经验、反馈在建及拟建项目

弘老师

房地产工程管理实操专家

曾供职于龙湖地产，阳光城地产，绿地集团、雅居乐等标杆房地产企业

现任某标杆房企工程总监

西安工程大学建筑环境与设备工程本科毕业，16年标杆地产工程管理工作经历，曾供职于龙湖地产，阳光城地产，绿地集团、雅居乐等标杆房地产企业任工程技术负责人、工程经理兼机电经理、工程总监等职。具有甲级设计院、甲方设计管理、甲方项目管理、甲方工程职能管理等多维度丰富经历，弘毅老师擅长于处理及解决工程现场问题及公司内部跨部门沟通障碍等；曾获得：绿都集团、阳光城集团星级内训师，负责工程体系的内部培训及公司内部跨职能培训，并获得集团三星级内训师资格。弘毅老师自学能力强，善于将自身经验及学到的知识用培训的形式最大限度转化为团队的力量；系统性思考问题、解决问题的能力较强。善于对项目工程问题进行总结、归纳、提炼，尤为擅长“用技术的手段解决管理的问题”。

操盘过的项目有：

龙湖MOCO国际、雅居乐湖居笔记项目、紫荆华庭•晴园及朗园、澜湾•桂园/樟园/榕园、阳光天地、丽兹公馆、蔷薇溪谷、海珀蓝轩、绿地世纪城、绿地假日酒店（四星级）、笔克会展中心。

主讲课程：

《房地产工程管理全程精细化与质量通病防治》

《标杆房企工程重难点问题管理及穿插施工＆新技术与新规范案例解析》

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