产业园区发展模式与战略

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课程背景：

随着我国经济结构的调整和产业升级的推进，产业地产逐渐成为经济发展的重要支撑。然而，在产业地产的发展过程中，面临着诸多挑战，如土地资源的紧缺、产业结构的调整以及市场竞争的加剧等。为了应对这些挑战，编制产业地产战略规划变得尤为重要。

本课程将重点探讨如何制定科学合理的产业地产战略规划，以推动产业园区的可持续发展，促进区域经济的繁荣。

课程收益：

1、明确公司及产业园区制定发展模式和战略的重要性

2、洞悉产业地产目前的基础环境

3、熟悉产业地产的产品业态和开发模式

4、学会分析行业领先企业的成功经验和内部资源的优势与不足

5、学会如何制定本企业的发展模式和发展战略

6、学会制定保障战略实现产业园区的长期可持续发展的技巧

课程对象：

政府机构（发改委、园区管委会、相关政府平台公司）、从事园区开发业务的国央企、园区开发商、从事园区业务的咨询机构等

课程方式：

实战讲授+案例分析+调研问卷+模式解析+课程答疑

课程大纲

导入：园区发展模式与战略的重要性

第一讲：产业环境分析

一、外部环境分析

1. 产业发展背景

1）中国已经成为世界工厂

2）产业立国成为基本国策

3）中国产业向中高端、高附加值转型升级

2. 政府方面需求变化

1）产业、固投、税收、就业等需求变化

2）规划与招商能力、政策及资金等问题

3. 产业方面发展分析

1）传统产业发展现状、产业布局、产业集群分布

2）战略新兴产业市场空间、发展机遇、区域分布

二、产业地产发展分析

1. 发展历程（功能单一的产业园向现代化综合功能区、产城融合方向转型）

1）80年代，1.0版，招商蛇口工业园“三来一补

2）90年代，2.0版，苏州工业园“92南巡、制造为主、科技创新”

3）00年代，3.0版，上海青浦工业区“一园三区”、青浦新城融合发展产城融合示范区、二次开发

4）10年代，4.0版，产城融合、智慧、低碳等方面的探索

2. 发展现状

3. 价值链分析（波特价值链）

4. 产品业态

1）产业新城

2）产业小镇

3）专业产业园区

4）产业综合体

5. 产业园区典型模式分析

典型案例：ABO模式

1）片区开发模式控地逻辑、投资测算

2）开发销售模式的市场空间、投资预测

3）产业运营投资模式市场现状及政策导向

4）轻资产模式市场空间、核心能力建设

第二讲：对标企业研究（若干代表性企业）

一、产业新城代表企业

案例：华夏幸福的发展历程、模式创新、环京布局、核心能力、业务问题

案例：中南高科的联东班底团队、综合服务片区开发商的业务模式、存在问题

二、专业产业园区代表企业

案例：普洛斯的物流地产业务、基金操盘核心能力、商业运作模式

2. 联东U谷的起步模板历程、厂房为主的业务选择、存在问题

三、产业投资代表企业

案例：张江高科“园区投行、房东+股东”的核心能力、发展布局及问题

四、轻资产运营代表企业

案例：大连亿达在“信息产业、外包为王”中的民营专业园区发展历程、核心能力及问题

案例：天安数码的片区开发商业务模式、金融助力核心能力、深港合资的布局

五、其他转型入局企业

案例：2012年-万科、碧桂园、恒大、中粮、金地“五道红线、破局转型”-新晋片区开发商

案例：2014年-中建、中交、中铁、中电建-“施工被迫转型投资、片区开发、ABO\EPC+F”

第三讲：整体战略规划

一、战略规划的方法及工具

1. 战略规划的方法

2. 战略规划综合应用工具

1）安德鲁的SWOT分析

2）基于产业分析的波特价值链

3）波士顿矩阵

4）商业模式画布

5）麦肯锡7S模型

二、内部资源能力评估（SWOT分析）

1. 优势：企业背景、业务基础、区域地缘优势、团队组成、招商运营等

2. 劣势：市场拓展、产品研发、资源整合、业务链条、融资等

三、业务模式的确定

1. 相关模式对比：市场空间、竞争强度、获利水平

2. 内部资源能力匹配度

3. 业务组合及定位（波士顿矩阵）

4. 资本市场要求

5. 战略发展蓝图

6. 战略发展节奏

四、五年战略目标

1. 测算逻辑

2. 基础目标

——分解任务目标及测算

3. 挑战目标

第四讲：业务发展策略与保障

一、布局策略

1. 整体布局策略

1）全国布局策略

2）区域布局策略

2. 布局发展节奏

3. 业务拓展模式

二、产业策略

1. 整体产业策略

2. 区域产业策略

3. 核心区域策略

三、产品策略

1. 产品业态类型与发展节奏

2. 产品线与建造标准（产品细分）

四、核心能力构建

1. 内部资源能力回顾

2. 研发能力构建

1）智库建设

2）核心内容数据库建设

3）标准化研究体系

3. 拓展能力构建（投资能力）

1）投资标准设定

2）投拓程序分解

4. 高周转能力构建

1）打造财务为核心的大运营体系

2）明晰项目投资决策流程

3）项目投资决策标准化

5. 招商能力构建

1）招商体系建设

2）大数据招商

3）招商节点的把控

6. 运营能力构建

1）八大服务平台为基础的产业服务

2）加强投孵一体化的核心能力

3）多部门联动的投资流程体系

五、协同机制

1. 内部协同机制

1）与集团合作，土地储备项目储备

2）与集团金融版块合作，拓宽融资及产业运营投资的途径

3）与集团其他单位合作，资源共享

2. 外部协同机制

1）建立与大企业、行业联盟、协会的合作桥梁，寻求产业拓地的合作机会

2）与各级政府充分合作，寻求土地、产业的合作机会

六、关键实施举措

1. 股权架构设置（投资者关系）

1）股权架构、融资和资金使用等方面构建防火墙机制

2）存量项目与新增项目分类运作

2. 组织发展规划

1）根据产业体系与业务体系设计组织架构

2）组织架构多层级发展

3. 人才发展规划

1）打造人才核心竞争力计划

4. 资金需求

5. 信息化——建设信息化大数据平台

6. 体制创新

1）股权激励制度设计

2）员工共享计划

3）超额激励措施

7. 资本市场

1）上市财务对比

2）孵化上市计划

张老师

张威老师 产业地产战略与实操运营专家

30年城市开发与产业发展实战经验

——拥有扎实的理论体系——

01-高级城市规划师（正高级）

02-国家首批注册城市规划师

03-哈尔滨工业大学硕士

04-天津建筑大学、北京建筑大学硕士生导师

——拥有强大的业务能力——

曾任：和谷发展（北京）科技集团| 常务副总裁

曾任：泛华建设集团 | 总规划师 城市发展智库 副总经理

曾任：中国五矿集团（世界500强） | 产城事业部 总规划师

曾任：华夏幸福基业（中国500强） | 研发中心总经理

曾任：黑龙江省伊春市城乡规划局 | 总规划师 规划设计院院长

——拥有被专业平台/事业单位认可的专业能力——

→ 曾参与国家《城乡规划法》编制

→ 伊春市第12届人大代表、人大城乡建设环境保护专门委员会委员

→ 国家人事部注册考试中心注册城市规划师考试拟题及阅卷组专家成员

→ 获国家级建设部优秀设计二等奖1项、省级城市规划一等奖1项，二等奖2项，三等奖2项，在《瞭望》杂志发展《新型城镇化四原则》，《城市规划》上发表《城市规划影响力模型》，在《中国开发区》杂志上发表《产业新城开发理论基础》等文章

→ 北京市设计行业（城市规划及咨询）评标专家

擅长领域：产业园区、特色小镇产城综合体的拓展、商业模式设计、产业研究、空间规划、产业投资、招商运营等

实战经验：

张威老师曾先后在政府机关、知名企业和央企担任重要职务，擅长将前沿趋势与企业的发展相结合，应用在产业地产战略与实操运营当中，曾参与并主导了多个重要产业园区项目的规划、开发和运营工作，同时也为中国五矿、中国建筑、中冶集团、中交集团、中化集团、中航工业集团等企业讲授《片区开发实务》、《产城融合模式理论与实践》、《产业新城开发》、《新业园区招商运营》等系列课程，累计60+期。

【01】-曾作为华夏幸福基业第一个园区固安开发区的开发初期技术负责人，华夏“产业新城”模式的提出者和创造者之一，创造了华夏幸福基业产业园区规划体系；

——主要业务板块产出：负责园区拓展、策划规划、产业研究等前期工作，创造了“四有”产业新城选址模式、启动区“四菜一汤”开发模型等，并将其应用在产业园区的开发运营上，成功打造了河北固安工业区、大厂潮白新城、香河产业新城、怀来京北生态新城等产业项目，助力企业实现营业收入跨入100亿大关。

【02】-曾致力于推广中国五矿集团产业新城园区发展模式（产业地产标准化+流程化+规模化+产业化）的研究与实践，提升园区土地价值。

——主要业务板块产出：制定五矿产业地产发展战略与实施计划，负责产业地产事业部技术性工作，负责拟拓展项目的选址论证、项目策划、产业研究与项目开发方案等，并指导已开发项目的载体建设与招商支持，同时成功拓展五矿营口产业园、五矿汕头粤东总部新城、五矿北京观山产业园、成都郫都产业园等新项目落地，助力企业实现利润20+亿元。

——企业人才培养：曾主导负责五矿产业地产专业人才的培养，结合企业的发展现状以及规划，提供《园区开发实务》、《园区战略发展规划》、《园区招商引资》等系列课程的培训，累计25场，为企业发展奠定了人才基础。

【03】-曾负责北京和谷发展科技集团长期发展战略制定与实施，产业园项目的投资拓展、产业发展、开发管理、招商管理、园区运营等；带领研究产业和行业政策，进行政府合作模式创新。

——主要业务板块产出：曾主导【涿州中关村和谷创新产业园】项目执行与落地，规划占地1500亩，项目已取地476亩，竣工面积20万平米，共引入企业210家，初步形成了高端装备、电子信息、生物技术、生产服务四大产业集群。经统计，截止到2022年底，已引入企业实现年产值20亿以上，年税收1.2亿以上。园区相继荣获了国家级众创空间、河北省科技企业孵化器、河北省小型微型创新创业示范基地、河北省中小企业公共服务平台。

部分项目/授课案例：

企业名称项目名称/授课课题项目成果/授课期数

华夏幸福基业【固安产业新城】助力固安县实现GDP300多亿，跨入百强县

【大厂潮白新城】实现销售收入100亿

中国五矿【营口产业园】实现利润10亿

【汕头粤东物流新城】实现利润5亿

张江科技城【张江平湖园】张江第一个上海之外的园区

和谷发展集团【涿州中关村和谷创新产业园】实现年产值20多亿，国家级众创空间

【高碑店和谷智能科技小镇】创建国家级特色小镇，省级特色小镇

中国五矿《产业新城开发》

《产业园投融资模式解析及操作实务》

《新时期片区综合开发实施路径及操作实务》累计授课15期

中国交通建设《产城融合模式理论与实践》

《产业园区发展模式与战略》

《产业载体招商运营的关键四步法》累计授课12期

华夏幸福基业《产业园区运营实务》

《产业园投融资模式解析及操作实务》累计授课8期

公开课

（深圳、北京）《产业新城开发》

《产业园区运营实务》

《片区综合开发实施路径及操作实务》累计授课20期

主讲课程：

《EOD项目操作实务》

《产业园区运营实务》

《产业园区全流程操盘实务》

《产业园区发展模式与战略》

《TOD站城一体化(片区)开发要点》

《产业载体招商运营的关键四步法》

《产业园投融资模式解析及操作实务》

《新时期片区综合开发实施路径及操作实务》

授课风格：

案例导向：老师善于以自己操盘过的真实产业新城、产业园区案例为基础，通过分析和讨论案例，帮助学员理解产业地产战略规划和实操运营中的关键问题，使理论与实践相结合。

行业经验分享：老师拥有丰富的产业地产从业经验，善于分享行业内的最新动态、成功案例和失败教训，使学员能够更直观地了解产业地产领域的运营实践。

实战演练：在课堂上，老师会组织学员进行实战演练，模拟真实的产业地产项目，让学员在实践中学习、感悟和提升解决问题的能力。

定制课程设计：老师针对不同学员的职业背景和学习需求，能够灵活调整课程内容和教学方法，为学员提供个性化的学习支持，帮助他们更好地应用所学知识。

部分服务过的客户：

房地产行业：万科、金茂、碧桂园、远洋地产、华夏幸福基业、隆基泰和、恒泰地产、鼎盛地产、大地地产农业综合开发等

建筑行业：中国建筑、中国五矿（产城事业部顾问）、中冶集团、北京建工集团、中交建集团、中化集团、中航工业、绿色园林建筑等

政府：北京市（通州区、丰台区、大兴区、顺义区）政府、天津市（北辰区、静海区）政府、河北省（唐山市、保定市）政府、浙江省（宁波市、嘉兴市、绍兴市、衢州市、金华市、台州市）政府、广东省（东莞市、汕头市、河源市）政府、山东省（济南市、烟台市）政府等

其他：哈尔滨铁路局、中国华电集团、新奥能源控股、重庆长安民生物流、山东岳泰实业、通用电气、德力西电气、李施德林中国、沈阳铁路局、常德市工业和信息化局、国瑞置业、中国石油、山东高速投资控股等

部分授课评价：

《EOD项目操作实务》这门课程通过实战讲授和模式解析，让我能够全面了解EOD项目提出的背景、意义和实施要求，掌握EOD项目策划内容、方法以及全流程操作，确保能够实现项目的目标，实用性非常强。

——中交城乡集团（二级公司）李总

老师所讲的《TOD站城一体化(片区）开发要点》这门课程内容丰富、系统全面，涵盖了TOD发展现状与挑战、TOD站城一体化开发流程要点以及TOD站城一体化操作重点等多个方面。通过深入剖析TOD理念、国内外典型案例和企业实践，可以全面了解TOD的核心理念、发展历程以及具体操作模式，让我们更好的掌握片区开发全流程操作方法和投融资规划的内容和方法。

——中交投资公司 马总

张老师关于片区开发与产业园转型升级的要点把握的非常精准，课程中也引用到很多经典的案例，帮我们更好的理解与应用，非常喜欢老师的授课风格，课堂互动非常积极，授课流程和体系完善。

——中国五矿集团（汕头） 雷总

张老师所讲授的《产业载体招商运营的关键四步法》这门课涵盖了产业载体招商运营的各个环节和实用技能。课程设计合理，通过实战讲授、案例分析、调研问卷等多种方式，帮助学员深入了解产业载体的特点、客户需求以及招商运营的关键要素。

——中建八局（华南投资公司）翟总

张老师的这次授课特别值得称赞的是课程对于政府需求和企业需求的剖析，使学员能够更好地把握行业动态和客户心理，找准方向路径进行产业招商。此外，课程还提到了客户画像的七大维度，帮助学员更全面地了解客户群体，从而实现精准招商。

——中交产业园公司 戴总

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