TOD站城一体化(片区)开发要点

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课程背景：

理解TOD（交通导向开发）理念及其在城市发展中的作用。站城一体化的基本概念，通过一体化开发实现片区的发展。将TOD理念融入区域发展战略，以实现区域内的可持续发展为目标，制定相应的政策和措施，推动城市群、都市圈等区域的一体化发展。城市建设发展TOD理念贯彻始终，从策划——规划——设计——实施的无缝衔接，促进城市的高质量发展。以TOD开发模式，融入项目全流程投融资发展体系。通过TOD项目成功案例，分析其成功因素，总结经验教训，为项目实施过程中可能遇到的问题及解决方案。研判TOD未来发展趋势，更好地推进站城一体化发展。

本课程旨在帮助学员全面理解和掌握站城一体化片区开发的理论知识和实践技能，以TOD理念贯穿片区开发领域的工作和区域发展奠定坚实的基础。

课程收益：

1、明晰TOD开发提出的背景，掌握TOD特征和发展历程

2、掌握站城一体化开发的模式选择

3、掌握片区开发全流程操作方法

4、掌握片区开发投融资规划的内容和方法

5、掌握土地整理、开发建设、招商引资、园区运营等实际操作技能，能够有效推动片区开发的实施

6、熟悉片区开发国内典型案例，掌握操作要点

课程对象：

政府机构（发改委、金融办、园区管委会、相关政府平台公司）、建筑施工企业、从事开发业务的国央企、房地产开发商、银行、证券公司、保险公司、信托公司

课程方式：

实战讲授+案例分析+调研问卷+模式解析+课程答疑

课程大纲:

第一讲：TOD发展现状与挑战

一、TOD的发展

1. TOD在国内外的发展与实践

1）日本东京TOD模式特点、典型案例、经验借鉴

2）新加坡TOD模式特点、典型案例、经验借鉴

3）香港TOD模式“轨道+物业”轨道交通运营和物业开发全盈利

4）成都TOD城市模式打造“轨道+物业+产业”整体解决方案

2. TOD模式的四个层级

层级一：综合交通枢纽

层级二：大片区综合开发（高铁新城、轨道新城）

层级三：轨道城市（TOD城市）

层级四：交通引导的区域经济一体化

3. 国内TOD项目类型（案例解析）

1）场站上盖房地产、商办项目

案例：成都首个上盖项目（成都TOD十里风和）

2）地下/桥下空间开发

3）站点周边综合开发

4）高铁TOD开发

案例：苏州高铁新城

二、近年国内企业TOD（案例解析）

1. 典型房企TOD模式

1）龙湖集团TOD项目、产品线、区域布局分析，重庆沙坪坝TOD综合体

2）绿地控股TOD项目区域布局、“绿地城际空间站”产品、涪陵高铁新城

2. 典型建设企业TOD模式

1）中交温州高铁新城，200亿投资的PPP项目

2）中国中铁雄安高铁新区

3）中国铁建东莞虎门站TOD项目

4）中国建筑东莞滨海湾站TOD项目

3. TOD项目存在问题及难点

三、我国TOD相关政策及项目动态

1. 国家层面，积极推动重点城市群、都市圈交通一体化的建设

1）《国家综合立体交通网规划纲要》

2）成渝地区、长三角地区交通规划

2. 地方层面

1）广州、成都、杭州、郑州、东莞、苏州、佛山和南通等8个城市出台TOD相关政策

2）多地出台十四五交通规划、都市圈规划以及国土空间规划均提出支持“站城一体”开发

3. TOD项目政策趋势

1）强调产城融合发展模式

2）鼓励开发强度适度集中

3）支持铁路项目综合开发

4）注重与城市更新的融合

5）都市圈、四网融合TOD

4. TOD项目动态

1）轨交获批情况

2）行业发展动态

3）TOD企业动态

第二讲：TOD站城一体化开发流程要点

一、顶层设计

1. 路地相关政策机制创新

1）土地政策机制，土地混合使用和综合开发、分层开发、高强度开发等

2）建立健全激励机制和约束条件、风险分担、利益共享以及争议解决机制

——铁总、省铁投、轨道公司情况及利益诉求

——地方政府（市区两级）情况及利益诉求

——开发商参与情况及利益诉求

3）明确综合一体化开发的全环节操作与审批流程

2. 一体化规划建设，开发方案动态优化

1）加强衔接铁路及涉铁技术

2）规划衔接、规划深度与轨道（铁路）建设对应

3）交通设计及站城融合问题

3. 投融资及参与主体模式设计

1）四级开发组合的商业模式

2）匹配操作的合作模式（PPP\F+EPC\ABO等）

3）设计资金结构，多元化融资

4. TOD项目新技术与工具

1）数据分析与运用

2）3D模型、BIM技术

3）智能交通系统与技术

二、立项阶段任务及重点（案例讲解）

1. 前期孵化

1）调研考察，战略合作

2）多主体合作模式（投资建设主体、管理协调主体、运营管理主体）

2. 立项准备

1）项目选址

2）交通模拟及评价

3）工程可行性方案

3. 规划方案

1）空间概念方案

2）一体化商业计划

——片区一体化提升和周边片区的价值挖掘

——物业业态商业策划

3）规划设计方案及优化

三、建设实施阶段操作要点

1. 建设阶段问题及操作要点

1）前期开发，落实土地指标

2）财务资金，拓展融资渠道

3）合约法务，精细化工程管理

4）规划设计，加强设计协同支撑

5）风险管控，强化合法合规性

2. 运营实施问题及要点

1）招商落地

2）运营管理

——物业管理

——商业运营策略

——社区服务与活动组织

3）项目回款还款方面

第三讲：TOD站城一体化操作重点

一、开发策略（制定滚动开发计划）

1. 环境审视

2. 总体开发目标

3. 三年开发策略

1）城市发展策略

2）产业发展策略

3）资源保障策略

4. 一图一表

5. 投资分析与经济计量

二、产业导入

1. 产业规划内容（案例讲解）

1）产业体系与定位（四维度）

2）产业空间与功能结构

3）产业规划与定位成果

2. 产业招商（四步法）

第1步：认清自身情况

第2步：明确客户需求

第3步：找准渠道路径

第4步：做好支持服务

3. 保障措施

1）党建引领，政企合作联盟

2）支撑平台（金融、产服）

张老师

张威老师 产业地产战略与实操运营专家

30年城市开发与产业发展实战经验

——拥有扎实的理论体系——

01-高级城市规划师（正高级）

02-国家首批注册城市规划师

03-哈尔滨工业大学硕士

04-天津建筑大学、北京建筑大学硕士生导师

——拥有强大的业务能力——

曾任：和谷发展（北京）科技集团| 常务副总裁

曾任：泛华建设集团 | 总规划师 城市发展智库 副总经理

曾任：中国五矿集团（世界500强） | 产城事业部 总规划师

曾任：华夏幸福基业（中国500强） | 研发中心总经理

曾任：黑龙江省伊春市城乡规划局 | 总规划师 规划设计院院长

——拥有被专业平台/事业单位认可的专业能力——

→ 曾参与国家《城乡规划法》编制

→ 伊春市第12届人大代表、人大城乡建设环境保护专门委员会委员

→ 国家人事部注册考试中心注册城市规划师考试拟题及阅卷组专家成员

→ 获国家级建设部优秀设计二等奖1项、省级城市规划一等奖1项，二等奖2项，三等奖2项，在《瞭望》杂志发展《新型城镇化四原则》，《城市规划》上发表《城市规划影响力模型》，在《中国开发区》杂志上发表《产业新城开发理论基础》等文章

→ 北京市设计行业（城市规划及咨询）评标专家

擅长领域：产业园区、特色小镇产城综合体的拓展、商业模式设计、产业研究、空间规划、产业投资、招商运营等

实战经验：

张威老师曾先后在政府机关、知名企业和央企担任重要职务，擅长将前沿趋势与企业的发展相结合，应用在产业地产战略与实操运营当中，曾参与并主导了多个重要产业园区项目的规划、开发和运营工作，同时也为中国五矿、中国建筑、中冶集团、中交集团、中化集团、中航工业集团等企业讲授《片区开发实务》、《产城融合模式理论与实践》、《产业新城开发》、《新业园区招商运营》等系列课程，累计60+期。

【01】-曾作为华夏幸福基业第一个园区固安开发区的开发初期技术负责人，华夏“产业新城”模式的提出者和创造者之一，创造了华夏幸福基业产业园区规划体系；

——主要业务板块产出：负责园区拓展、策划规划、产业研究等前期工作，创造了“四有”产业新城选址模式、启动区“四菜一汤”开发模型等，并将其应用在产业园区的开发运营上，成功打造了河北固安工业区、大厂潮白新城、香河产业新城、怀来京北生态新城等产业项目，助力企业实现营业收入跨入100亿大关。

【02】-曾致力于推广中国五矿集团产业新城园区发展模式（产业地产标准化+流程化+规模化+产业化）的研究与实践，提升园区土地价值。

——主要业务板块产出：制定五矿产业地产发展战略与实施计划，负责产业地产事业部技术性工作，负责拟拓展项目的选址论证、项目策划、产业研究与项目开发方案等，并指导已开发项目的载体建设与招商支持，同时成功拓展五矿营口产业园、五矿汕头粤东总部新城、五矿北京观山产业园、成都郫都产业园等新项目落地，助力企业实现利润20+亿元。

——企业人才培养：曾主导负责五矿产业地产专业人才的培养，结合企业的发展现状以及规划，提供《园区开发实务》、《园区战略发展规划》、《园区招商引资》等系列课程的培训，累计25场，为企业发展奠定了人才基础。

【03】-曾负责北京和谷发展科技集团长期发展战略制定与实施，产业园项目的投资拓展、产业发展、开发管理、招商管理、园区运营等；带领研究产业和行业政策，进行政府合作模式创新。

——主要业务板块产出：曾主导【涿州中关村和谷创新产业园】项目执行与落地，规划占地1500亩，项目已取地476亩，竣工面积20万平米，共引入企业210家，初步形成了高端装备、电子信息、生物技术、生产服务四大产业集群。经统计，截止到2022年底，已引入企业实现年产值20亿以上，年税收1.2亿以上。园区相继荣获了国家级众创空间、河北省科技企业孵化器、河北省小型微型创新创业示范基地、河北省中小企业公共服务平台。

部分项目/授课案例：

企业名称项目名称/授课课题项目成果/授课期数

华夏幸福基业【固安产业新城】助力固安县实现GDP300多亿，跨入百强县

【大厂潮白新城】实现销售收入100亿

中国五矿【营口产业园】实现利润10亿

【汕头粤东物流新城】实现利润5亿

张江科技城【张江平湖园】张江第一个上海之外的园区

和谷发展集团【涿州中关村和谷创新产业园】实现年产值20多亿，国家级众创空间

【高碑店和谷智能科技小镇】创建国家级特色小镇，省级特色小镇

中国五矿《产业新城开发》

《产业园投融资模式解析及操作实务》

《新时期片区综合开发实施路径及操作实务》累计授课15期

中国交通建设《产城融合模式理论与实践》

《产业园区发展模式与战略》

《产业载体招商运营的关键四步法》累计授课12期

华夏幸福基业《产业园区运营实务》

《产业园投融资模式解析及操作实务》累计授课8期

公开课

（深圳、北京）《产业新城开发》

《产业园区运营实务》

《片区综合开发实施路径及操作实务》累计授课20期

主讲课程：

《EOD项目操作实务》

《产业园区运营实务》

《产业园区全流程操盘实务》

《产业园区发展模式与战略》

《TOD站城一体化(片区)开发要点》

《产业载体招商运营的关键四步法》

《产业园投融资模式解析及操作实务》

《新时期片区综合开发实施路径及操作实务》

授课风格：

案例导向：老师善于以自己操盘过的真实产业新城、产业园区案例为基础，通过分析和讨论案例，帮助学员理解产业地产战略规划和实操运营中的关键问题，使理论与实践相结合。

行业经验分享：老师拥有丰富的产业地产从业经验，善于分享行业内的最新动态、成功案例和失败教训，使学员能够更直观地了解产业地产领域的运营实践。

实战演练：在课堂上，老师会组织学员进行实战演练，模拟真实的产业地产项目，让学员在实践中学习、感悟和提升解决问题的能力。

定制课程设计：老师针对不同学员的职业背景和学习需求，能够灵活调整课程内容和教学方法，为学员提供个性化的学习支持，帮助他们更好地应用所学知识。

部分服务过的客户：

房地产行业：万科、金茂、碧桂园、远洋地产、华夏幸福基业、隆基泰和、恒泰地产、鼎盛地产、大地地产农业综合开发等

建筑行业：中国建筑、中国五矿（产城事业部顾问）、中冶集团、北京建工集团、中交建集团、中化集团、中航工业、绿色园林建筑等

政府：北京市（通州区、丰台区、大兴区、顺义区）政府、天津市（北辰区、静海区）政府、河北省（唐山市、保定市）政府、浙江省（宁波市、嘉兴市、绍兴市、衢州市、金华市、台州市）政府、广东省（东莞市、汕头市、河源市）政府、山东省（济南市、烟台市）政府等

其他：哈尔滨铁路局、中国华电集团、新奥能源控股、重庆长安民生物流、山东岳泰实业、通用电气、德力西电气、李施德林中国、沈阳铁路局、常德市工业和信息化局、国瑞置业、中国石油、山东高速投资控股等

部分授课评价：

《EOD项目操作实务》这门课程通过实战讲授和模式解析，让我能够全面了解EOD项目提出的背景、意义和实施要求，掌握EOD项目策划内容、方法以及全流程操作，确保能够实现项目的目标，实用性非常强。

——中交城乡集团（二级公司）李总

老师所讲的《TOD站城一体化(片区）开发要点》这门课程内容丰富、系统全面，涵盖了TOD发展现状与挑战、TOD站城一体化开发流程要点以及TOD站城一体化操作重点等多个方面。通过深入剖析TOD理念、国内外典型案例和企业实践，可以全面了解TOD的核心理念、发展历程以及具体操作模式，让我们更好的掌握片区开发全流程操作方法和投融资规划的内容和方法。

——中交投资公司 马总

张老师关于片区开发与产业园转型升级的要点把握的非常精准，课程中也引用到很多经典的案例，帮我们更好的理解与应用，非常喜欢老师的授课风格，课堂互动非常积极，授课流程和体系完善。

——中国五矿集团（汕头） 雷总

张老师所讲授的《产业载体招商运营的关键四步法》这门课涵盖了产业载体招商运营的各个环节和实用技能。课程设计合理，通过实战讲授、案例分析、调研问卷等多种方式，帮助学员深入了解产业载体的特点、客户需求以及招商运营的关键要素。

——中建八局（华南投资公司）翟总

张老师的这次授课特别值得称赞的是课程对于政府需求和企业需求的剖析，使学员能够更好地把握行业动态和客户心理，找准方向路径进行产业招商。此外，课程还提到了客户画像的七大维度，帮助学员更全面地了解客户群体，从而实现精准招商。

——中交产业园公司 戴总

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