EOD项目操作实务

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课程背景：

EOD（Ecology-Oriented Development）模式是以生态文明思想为引领，以可持续发展为目标，以生态保护和环境治理为基础，以特色产业运营为支撑，以区域综合开发为载体，采取产业链延伸、联合经营、组合开发等方式，推动公益性较强、收益性差的生态环境治理项目与收益较好的关联产业有效融合，统筹推进，一体化实施，将生态环境治理带来的经济价值内部化，是一种创新性的项目组织实施方式。

生态环境导向的开发模式（简称EOD模式）是在中国经济高质量发展形势下的必然选择，也将是未来主流的开发趋势。只有坚持生态优先，将生态保护治理与资源、产业融合考虑，才能实现区域的可持续发展。

本课程中的EOD项目对操作项目的企业来说，不仅有助于实现生态和经济的双赢，还能推动企业产业升级和转型，拓宽资金来源和降低融资风险，增强企业的社会责任感和形象，以及促进可持续发展。

课程目标：

1、明晰EOD项目提出的背景和意义，顺应国家发展要求

2、深入理解EOD模式内涵及政策要求，判断是否属于企业业务范围

3、熟悉EOD项目实施主体及实施模式，选择适合企业的实施模式

4、掌握EOD项目策划内容及方法，明确项目的具体建设内容与投资规模

5、掌握EOD项目操作的全流程，确保目标的达成

课程对象：

政府机构（发改委、园区管委会、相关政府平台公司）、金融机构、从事EOD项目开发业务的国央企、从事EOD业务的咨询机构等

课程方式：

实战讲授+案例分析+模式解析+课程答疑

课程大纲

第一讲：EOD模式系统认知

一、认识EOD模式

1. 生态文明建设

1）美丽中国

2）践行两山论

3）生态产业化

2. 发展模式转变

1）政府投资向社会资本投资转变

2）投资增值模式向运营模式转变

3. 城镇化高质量发展

1）城镇化建设投资引发地方政府隐形债务危机

2）政府预算收支过度依赖土地财政

二、EOD模式核心

1. 模式的三大要点

1）平衡经济发展与环境保护

2）提升生态建设效益

3）绿色高质量发展

2. 三层结构

1）生态修复与环境保护

2）生态系统和生态网络重构

3）产城融合系统构建

三、EOD模式基本要求与政策依据

1. 《关于生态环境领域进一步深化“放管服”改革，推动经济高质量发展的指导意见》

2. 《关于支持服务民营企业绿色发展的意见》

3. 《关于扩大战略性新兴产业投资培育壮大新增长点增长极的指导意见》

4. 《关于推荐生态环境导向的开发模式试点项目的通知》

5. 《生态环保金融支持项目储备库入库指南（试行）》

6. 《生态环境导向的开发（EOD）项目实施导则（试行）》

第二讲：EOD项目策划

一、环境治理项目

1. 环境问题的识别与成因分析

1）分析突出和急迫的环境问题

2）准确分析问题成因

3）详细数据支撑

2. 从八大类范围筛选项目

1）大气污染防治

2）水生态环境保护

3）重点海域综合治理

4）土壤污染防治

5）农业农村污染治理

6）固废处理处置及资源综合利用

7）生态保护修复

8）其它环境治理

3. 排除不支持入库的项目

1）企业自行治理责任的环保项目

2）城镇两污项目

3）单纯的水利项目

4）生态环境监测监管能力建设、楼堂馆所项目

5）生态环境调查评估项目

二、产业反哺项目

1. 产业选择路径

1）做强优势特色产业链条，做大产业附加值

2）社会资本方带入或意向选定的产业

2. 可选择项目

1）生态农业、林下经济、经济作物种植、生态旅游、医疗康养、休闲娱乐、文化创意等生态环境依赖型产业

2）数字经济、洁净医药、精密仪器等生态环境敏感型产业

3）高新技术创新创业等人才聚集型产业

4）在沙漠、戈壁、荒漠等区域发展光伏、种植养殖与加工等复合型产业

3. 不支持入库项目

1）不符合国家和地方市场准入要求及应对气候变化等相关政策要求的产业

2）“两高一低”项目（高耗能、高排放、低水平）

3）环境影响和风险较大的项目及产业园区建设

三、项目关联度与聚集度

1. 项目关联度

1）生态环境治理项目与关联产业项目空间临近

2）生态环境治理项目与关联产业项目形成上下游产业关系

3）项目选址的总体分布要聚焦

4）各类子工程的用地面积要明确

2. 项目聚集

1）聚集1-2个生态环境要素类型

2）项目边界清晰，整合度佳

3）项目布局集中，基础好

四、项目分期实施

1. 分期计划

1）要紧的环境项目和收益高的产业项目列入一期

2）各期达到自平衡

2. 还款周期

1）农业项目一般12年

2）环保类项目12年—20年

第三讲：EOD项目实施主体及实施模式

一、实施主体合规性

1. 不能以政府授权的方式来确定

2. 一般采用竞争性磋商方式依法合规确定

二、实施主体架构及融资要求（贷款主体）

1. 资本金要求

1）注册资本金占总投资20%-30%

2）项目资本金以货币资金为主

3）以资产入股要求资产对项目有效益

2. 政府控股公司

1）注册资金要求实缴

2）以货币资金为主，如果用土地入股，需要在二级市场变现之后以货币资金入股

3. 社会资本方

1）(申报阶段）明确股权比例等合作内容

2）(贷款阶段）明确投资金额、股权比例等要件内容

4. 基金公司

1）(申报阶段）明确股权比例、退出方式等合作内容

2）(贷款阶段）通过协议明确基金的投资金额、股权比例、退出方式等要件内容

三、实施模式

1. PPP模式

2. A+EPC+O模式

3. 流域治理+片区开发模式

4. 产业基金模式

5. 专项债模式

第四讲：EOD项目全生命周期开发建设运营体系

一、项目立项

1. 项目包装和谋划

2. 项目可行性研究报告编制

1）环境治理类项目可研

2）产业类项目可研

3. 项目审批手续

二、项目入库

1. 项目实施方案编制

2. 专家咨询

1）环保类专家

2）产业类专家

3）金融类专家

3. 项目申报

1）形式审查

2）省厅预审

3）金融机构预审

4）省厅综合评审

5）生态环境部综合评审

三、项目公司成立

1. 项目实施公开招标

2. 引入投资建设人

3. 确定合法投资建设主体

四、项目投融资服务

1. 政策性资金争取

2. 金融机构对接

3. 银行贷款落地

五、项目工程建设

1. 生态环境治理工程

2. 基础设施建设工程

3. 公共服务配套工程

六、项目产业开发

1. 产业资源导入

2. 一二三产融合

3. 产业生态构建

七、项目运营管理

1. 资产全生命周期管理

2. 品牌推广与渠道建设

3. 长期运营维护

八、项目移交

1. 股权转让

2. 特许经营权到期退出

3. 资产证券化

案例解析：EOD项目——澄江EOD项目、略阳EOD项目

张老师

张威老师 产业地产战略与实操运营专家

30年城市开发与产业发展实战经验

——拥有扎实的理论体系——

01-高级城市规划师（正高级）

02-国家首批注册城市规划师

03-哈尔滨工业大学硕士

04-天津建筑大学、北京建筑大学硕士生导师

——拥有强大的业务能力——

曾任：和谷发展（北京）科技集团| 常务副总裁

曾任：泛华建设集团 | 总规划师 城市发展智库 副总经理

曾任：中国五矿集团（世界500强） | 产城事业部 总规划师

曾任：华夏幸福基业（中国500强） | 研发中心总经理

曾任：黑龙江省伊春市城乡规划局 | 总规划师 规划设计院院长

——拥有被专业平台/事业单位认可的专业能力——

→ 曾参与国家《城乡规划法》编制

→ 伊春市第12届人大代表、人大城乡建设环境保护专门委员会委员

→ 国家人事部注册考试中心注册城市规划师考试拟题及阅卷组专家成员

→ 获国家级建设部优秀设计二等奖1项、省级城市规划一等奖1项，二等奖2项，三等奖2项，在《瞭望》杂志发展《新型城镇化四原则》，《城市规划》上发表《城市规划影响力模型》，在《中国开发区》杂志上发表《产业新城开发理论基础》等文章

→ 北京市设计行业（城市规划及咨询）评标专家

擅长领域：产业园区、特色小镇产城综合体的拓展、商业模式设计、产业研究、空间规划、产业投资、招商运营等

实战经验：

张威老师曾先后在政府机关、知名企业和央企担任重要职务，擅长将前沿趋势与企业的发展相结合，应用在产业地产战略与实操运营当中，曾参与并主导了多个重要产业园区项目的规划、开发和运营工作，同时也为中国五矿、中国建筑、中冶集团、中交集团、中化集团、中航工业集团等企业讲授《片区开发实务》、《产城融合模式理论与实践》、《产业新城开发》、《新业园区招商运营》等系列课程，累计60+期。

【01】-曾作为华夏幸福基业第一个园区固安开发区的开发初期技术负责人，华夏“产业新城”模式的提出者和创造者之一，创造了华夏幸福基业产业园区规划体系；

——主要业务板块产出：负责园区拓展、策划规划、产业研究等前期工作，创造了“四有”产业新城选址模式、启动区“四菜一汤”开发模型等，并将其应用在产业园区的开发运营上，成功打造了河北固安工业区、大厂潮白新城、香河产业新城、怀来京北生态新城等产业项目，助力企业实现营业收入跨入100亿大关。

【02】-曾致力于推广中国五矿集团产业新城园区发展模式（产业地产标准化+流程化+规模化+产业化）的研究与实践，提升园区土地价值。

——主要业务板块产出：制定五矿产业地产发展战略与实施计划，负责产业地产事业部技术性工作，负责拟拓展项目的选址论证、项目策划、产业研究与项目开发方案等，并指导已开发项目的载体建设与招商支持，同时成功拓展五矿营口产业园、五矿汕头粤东总部新城、五矿北京观山产业园、成都郫都产业园等新项目落地，助力企业实现利润20+亿元。

——企业人才培养：曾主导负责五矿产业地产专业人才的培养，结合企业的发展现状以及规划，提供《园区开发实务》、《园区战略发展规划》、《园区招商引资》等系列课程的培训，累计25场，为企业发展奠定了人才基础。

【03】-曾负责北京和谷发展科技集团长期发展战略制定与实施，产业园项目的投资拓展、产业发展、开发管理、招商管理、园区运营等；带领研究产业和行业政策，进行政府合作模式创新。

——主要业务板块产出：曾主导【涿州中关村和谷创新产业园】项目执行与落地，规划占地1500亩，项目已取地476亩，竣工面积20万平米，共引入企业210家，初步形成了高端装备、电子信息、生物技术、生产服务四大产业集群。经统计，截止到2022年底，已引入企业实现年产值20亿以上，年税收1.2亿以上。园区相继荣获了国家级众创空间、河北省科技企业孵化器、河北省小型微型创新创业示范基地、河北省中小企业公共服务平台。

部分项目/授课案例：

企业名称项目名称/授课课题项目成果/授课期数

华夏幸福基业【固安产业新城】助力固安县实现GDP300多亿，跨入百强县

【大厂潮白新城】实现销售收入100亿

中国五矿【营口产业园】实现利润10亿

【汕头粤东物流新城】实现利润5亿

张江科技城【张江平湖园】张江第一个上海之外的园区

和谷发展集团【涿州中关村和谷创新产业园】实现年产值20多亿，国家级众创空间

【高碑店和谷智能科技小镇】创建国家级特色小镇，省级特色小镇

中国五矿《产业新城开发》

《产业园投融资模式解析及操作实务》

《新时期片区综合开发实施路径及操作实务》累计授课15期

中国交通建设《产城融合模式理论与实践》

《产业园区发展模式与战略》

《产业载体招商运营的关键四步法》累计授课12期

华夏幸福基业《产业园区运营实务》

《产业园投融资模式解析及操作实务》累计授课8期

公开课

（深圳、北京）《产业新城开发》

《产业园区运营实务》

《片区综合开发实施路径及操作实务》累计授课20期

主讲课程：

《EOD项目操作实务》

《产业园区运营实务》

《产业园区全流程操盘实务》

《产业园区发展模式与战略》

《TOD站城一体化(片区)开发要点》

《产业载体招商运营的关键四步法》

《产业园投融资模式解析及操作实务》

《新时期片区综合开发实施路径及操作实务》

授课风格：

案例导向：老师善于以自己操盘过的真实产业新城、产业园区案例为基础，通过分析和讨论案例，帮助学员理解产业地产战略规划和实操运营中的关键问题，使理论与实践相结合。

行业经验分享：老师拥有丰富的产业地产从业经验，善于分享行业内的最新动态、成功案例和失败教训，使学员能够更直观地了解产业地产领域的运营实践。

实战演练：在课堂上，老师会组织学员进行实战演练，模拟真实的产业地产项目，让学员在实践中学习、感悟和提升解决问题的能力。

定制课程设计：老师针对不同学员的职业背景和学习需求，能够灵活调整课程内容和教学方法，为学员提供个性化的学习支持，帮助他们更好地应用所学知识。

部分服务过的客户：

房地产行业：万科、金茂、碧桂园、远洋地产、华夏幸福基业、隆基泰和、恒泰地产、鼎盛地产、大地地产农业综合开发等

建筑行业：中国建筑、中国五矿（产城事业部顾问）、中冶集团、北京建工集团、中交建集团、中化集团、中航工业、绿色园林建筑等

政府：北京市（通州区、丰台区、大兴区、顺义区）政府、天津市（北辰区、静海区）政府、河北省（唐山市、保定市）政府、浙江省（宁波市、嘉兴市、绍兴市、衢州市、金华市、台州市）政府、广东省（东莞市、汕头市、河源市）政府、山东省（济南市、烟台市）政府等

其他：哈尔滨铁路局、中国华电集团、新奥能源控股、重庆长安民生物流、山东岳泰实业、通用电气、德力西电气、李施德林中国、沈阳铁路局、常德市工业和信息化局、国瑞置业、中国石油、山东高速投资控股等

部分授课评价：

《EOD项目操作实务》这门课程通过实战讲授和模式解析，让我能够全面了解EOD项目提出的背景、意义和实施要求，掌握EOD项目策划内容、方法以及全流程操作，确保能够实现项目的目标，实用性非常强。

——中交城乡集团（二级公司）李总

老师所讲的《TOD站城一体化(片区）开发要点》这门课程内容丰富、系统全面，涵盖了TOD发展现状与挑战、TOD站城一体化开发流程要点以及TOD站城一体化操作重点等多个方面。通过深入剖析TOD理念、国内外典型案例和企业实践，可以全面了解TOD的核心理念、发展历程以及具体操作模式，让我们更好的掌握片区开发全流程操作方法和投融资规划的内容和方法。

——中交投资公司 马总

张老师关于片区开发与产业园转型升级的要点把握的非常精准，课程中也引用到很多经典的案例，帮我们更好的理解与应用，非常喜欢老师的授课风格，课堂互动非常积极，授课流程和体系完善。

——中国五矿集团（汕头） 雷总

张老师所讲授的《产业载体招商运营的关键四步法》这门课涵盖了产业载体招商运营的各个环节和实用技能。课程设计合理，通过实战讲授、案例分析、调研问卷等多种方式，帮助学员深入了解产业载体的特点、客户需求以及招商运营的关键要素。

——中建八局（华南投资公司）翟总

张老师的这次授课特别值得称赞的是课程对于政府需求和企业需求的剖析，使学员能够更好地把握行业动态和客户心理，找准方向路径进行产业招商。此外，课程还提到了客户画像的七大维度，帮助学员更全面地了解客户群体，从而实现精准招商。

——中交产业园公司 戴总

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