高维操盘——产业园运营及并购招商

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课程背景

随着全球经济的不断发展和产业结构的深度调整，产业园作为集聚优质资源、打造产业生态链的重要载体，其在推动地方经济发展中的作用日益凸显。产业园不仅为各类企业提供了资源共享、信息互通、协同创新的平台，还通过产业集聚效应，带动了产业链上下游企业的发展，促进了区域经济的繁荣。

近年来，各级政府纷纷出台政策鼓励和支持产业园建设，作为招商引资的重要载体，随着政策的落地和市场的成熟，产业园呈现出专业化、精细化、国际化的发展趋势，对运营管理人员的专业素质要求也越来越高。

部分产业园区运营人员缺乏系统的产业知识和管理经验，难以有效应对市场变化和复杂的运营管理需求。缺乏专业指导和创新引领的产业园区难以形成持续的发展动力，难以在激烈的竞争中脱颖而出。

在这一背景下，产业园的运营、管理及并购招商成为了决定园区发展质量和速度的关键因素。为了更好地满足当前及未来产业园发展的需要，培养具备专业素质的运营管理人才，推动产业园健康发展，开设“产业园运营及并购招商课程”显得尤为重要。

本课程将主要关于园区运营的具体操盘流程以及并购招商的成功案例，并结合当前产业地产的政策导向以及知名项目案例作为分析入口，带学员从宏观到微观、从认知到操盘、从理论到实践全方位了解高纬度的园区运营与招商。

课程收益

了解国内园区发展的历程及标杆项目案例亮点复盘

掌握园区发展的5大新趋势，为园区发展提供新路径和新方向

掌握园区运营和招商的6大策略，实现有效招商做好长期经营

掌握园区运营必须搞懂的6件事，清晰事物的主次与先后

了解园区轻资产运营的4大类型，确定未来发展的类型

能够独立分析产业园市场，制定有效的运营策略

掌握园区项目与政府、金融结合的产融结合模式，实现营收倍增

掌握园区资本并购招商新模式，增强并购能力

课程对象：

产业园开发者、运营商和管理人员；对产业园运营感兴趣的企业家、投资者和研究者；政府相关部门和行业协会的从业者

课程方式：

实战讲授+案例分析+调研问卷+模式解析

课程大纲:

第一讲：产业园区发展历程及典型标杆企业分析

一、中国产业园区发展历程

1. 初始阶段（1979s-1990s）：以经济技术开发区和高新技术产业开发区为主

特点：园区主要集中在大城市周边，通过提供优惠政策，吸引国内外投资，推动产业集聚

典型代表：深圳经济特区、上海浦东新区等。

2. 成长阶段（2000s-2010s）：随着改革开放的深入，产业园区开始向多元化发展，包括工业园区、农业园区、生态园区等。

特点：园区更加注重产业链上下游的完善，形成了较为完整的产业集群

典型代表：苏州工业园区、天津滨海新区等

3. 转型升级阶段（2010s至今）：在全球经济一体化的背景下，中国产业园区开始更加注重创新驱动、绿色发展、智能制造等方面。

特点：园区开始从单纯的产业集聚向科技创新、服务创新转变。

典型代表：北京中关村科技园、上海张江高科技园区等。

二、典型标杆企业及其成功因素

1. 华为技术有限公司

成功因素：在园区建设方面，注重研发和创新，拥有多个全球研发中心

2. 阿里巴巴集团

成功因素：在园区发展上，注重打造智慧园区，推动数字化和智能化转型

3. 腾讯科技

成功因素：在园区建设上，注重创新文化和人才培养，打造多个创新中心

4. 京东集团

成功因素：注重智慧物流园区的建设和发展

5. 美团

成功因素：重本地化服务和智慧园区的融合发展

6. 滴滴出行

成功因素：注重智能交通和绿色出行园区的建设和发展

7. 字节跳动科技有限公司

成功因素：注重创新和内容生态建设

三、深圳产业园故事

1. 空间承载时间

1）上世纪80至90年代：招商局蛇口工业区——改革开放后中国最早开发的产业园区，“三来一补”产业最早聚集地

产出：培育中国平安集团、招商银行、中集集团等知名企业

2）1985年：成立的深圳工业科技园，多年后发展成高新技术产业聚集地，

产出：培育出华为、中兴、长城、大疆等大批知名企业。

3）2022年：深圳发布20+8系列产业政策——深入发展战略性新兴产业

4）2023年：深圳推出工业上楼及20大先进制造业——为深圳产业园更好的服务于20+8新兴产业提出了明确的方向

2. 产业转型升级

核心：围绕20+8产业发展推出20大先进制造业产业园

1）高标准厂房成为未来新增产业园主要发展形势——三生融合、三创结合、三个平衡的目标

2）摩天工厂逐渐取代标准厂房及旧工业区——未来5年1亿平方米的工业上楼产品供应

第二讲：2024年产业园区的五大发展趋势

——如果你的园区不按趋势走，可能被淘汰

1. 服务化与专业化——北京和上海的园区的空置率达到27%了

2. 产业集聚与协同创新——没有特色标签的园区在未来可能你会过得很难受

3. 园区资产趋于证券化——进一步的打通了产业园区投、融、建、管、退

4. 绿色化与可持续发展——如何合理的低碳发展，产业园区成为了必由之路

5. 智能化与数字化转型——2022年，智慧园区的市场就突破了1500亿，到2024年相关数据显示，智慧园区的赛道将突破1700亿，每年都保持15%以上的增长

第三讲：产业园规划与定位

一、产业园发展4.0阶段——产业社区

1. 产业融合＆产业社区已经扑面而来，产业和社区这两个词如何结合？

2. 城市更新到底怎么把人城产商政融合发展？

3. 4.0产业社区模式最大变化在哪？

二、“工业上楼”——产业园区新风口（案例分析）

1. 深圳在未来的5年总计会开发1亿平方工业上楼项目，

2. 租金35元，等同于把现在福田区和南山区的写字楼打2折

3. 深圳开始把当年10年前赶出去的工业，现在要花5年把它搞回来。

案例：“工业上楼”——新加坡模式三大成功因素

1）良好的产业基础 2）市场化的原则 3）政府政策支持

——精细定价，奖惩并举

三、“工业上楼”一路狂飙

1.0将容易上楼的工业一些把它搬到楼上去

2.0将一些研发和创新型的产业和工业的环节优先上楼来生产

3.0把重型的车间、轻型的生产、研发、检测和配套服务融入到一栋楼里完成，

——上下游、产业上下游之间的有机的结合。

案例：深圳的全至科技创新园，这个园区在3公顷的用地之上，建设了16万方的产业空间，通过高层来做研发，低层来做生产制造。这种空间的穿插和划分，成功的引入了中小微型的科技企业160多家。

案例小结：1楼层高7米以上，每平方承重1000公斤，2楼、3楼所有的层高设计到4到5米，重型的车间、轻型的生产、研发检测和配套服务融入到一栋楼里面，空间灵活，也可以办公，也可以生产，加速了先进生产和科技创新的高度融合。

小组讨论：在国内，其实最有必要做工业上楼的城市有哪些？所以未来工业上楼，又会有更多的不同的业态和更多不同的延展方式，会怎么样出现呢？

第四讲：产业园基础设施建设与管理

一、高质量发展的产业园区需要高配的展厅

互动：怎么样把展厅从一个非常花钱的事情变成一个赚钱的事情？

1. 靠企业服务赚钱

案例：生日会，下午茶。

2. 靠展厅出租赚钱

案例：通过线上小程序按小时收费

3. 超级展厅不仅赚钱还提效

案例：假设租1万方，每一年可以使用展厅10次或者20次

二、园区管理升级的三个方面——打造园区管理的核心竞争力！

1. 树立正确的立场和价值观来打造更融洽的政企关系

2. 优秀运营方式及管理：从2.0的房东的空间思维运营逻辑，往3.0的股东和产业生态运营逻辑的升级

3. 深厚的产业功底及领先的数字工具，才能打造更有孵化力的产业生态

第五讲：产业园招商引资

一、园区招商常见问题

1. 一通神秘电话暴露园区招商两大问题。

1）内部管理没有做到规范化和标准化

2）没有做到以客户为中心及个性化的服务

2. 接听招商咨询电话，务必回答好三个问题（招商三大利器）

1）我进你的园区，你对我的企业有什么样的补贴？有什么样的好处？

2）我的员工来到了这个地方怎么样安居乐业？

3）我未来来到你的园区，你能不能帮我用产业链的方式做生意？

二、园区招商先做好调研（6种方式）

导入：园区在开展招商之前为什么要做招商调研？寻找用什么样的方式把你培育的果园做好

互动：为什么很多园区不重视调研呢？嫌麻烦、有心无力、管理层没有决策权

1. 实地走访 2. 座谈讨论 3. 交谈问卷调研

4. 查二手资料 5. 专家的访谈 6. 卧底调研

三、学会制定自己的六脉神剑（产业园招商的六大要点）

1. 道--找准产业赛道

2. 谋--做好经营谋划

3. 断--放弃短期利益

4. 人--选人用人留人

5. 阵--优化组织结构

6. 信--良性奖惩机制

四、园区招商的数字化应用

案例：国内一流园区是怎么招商的？

1. 区域发展战略 2. 灯塔效应 3. 区位优势 4. 政策扶持

5. 产业集群效应 6. 创新性运营模式 7. 公共服务平台 8. 园区硬件设施

小组讨论：假设你正在洽谈一家做科研型或者做车联网的公司，如何用数字招商的技巧让它成功入驻呢？

五、园区招商的IP打造

互动：P这么火产业园区应该怎么搞？

1. 打造人物IP

案例：格力的董明珠

2. 打造产业IP

案例：上海张江高科，陆家嘴

3. 打造形象IP

案例：佛山“您好-智谷产业园区”

4. 打造文化IP

案例：西安的大唐不夜城

5. 打造活动IP

案例：营销活动

六、园区招商的心法——用相亲心法来俘获企业

1. 技巧只是表面功夫，内在比技巧更重要

2. 体贴入微才是核心吸引力

3. 生态服务中间的四大要素：基础服务、政策赋能、企业服务、个人服务

七、产业园招商的三大策略

——起一手烂牌的情况下，怎么把自己的招商牌打好？

1. 做好数字展厅——完整地用数字孪生的方式描述未来5年的产业服务、运营服务及周边状态+动态图视频

2. 做好数智招商——让你的每一个招商人员都具备数字化的工具去招商

3. 做好生态运营——帮助入园企业省钱、省心、省时间

第六讲：产业园运营

一、2024年民营产业园区面临最大的挑战？

1. 成本加码﹑租售封顶﹑利润腰斩--应选择高确定性、成熟的“大地产高地”

2. 没需求、没资金，任务重--应把能力与“国字号地陪”深度结合

二、园区运营管理者角色变化

1. 从猎手模式到果农模式：产业地产身份角色大转型做不到的，80%以后没有收入，你做到了吗？

2. 二房东大势已去：产业地产二房东变革不再是选择题！躺赚模式大势已去，产业地产二房东未来又该何去何从？是穷则思变，还是坐以待毙？

三、园区运营方法

1. 产业先行，筑城在后

2. 规划先行，开工在后

3. 形象先行，内涵在后

4. 人气先行，优化在后

5. 龙头先行，中小后招

6. 运营先行，同步招商

四、园区运营新模式

1. AI+产业园：赋能获客、赋能转化、赋能服务、赋能管理

2. ChatGPT+产业园：颠覆园区运营、颠覆政策赋能、颠覆招商格局

3. 国民合作模式：深圳园区经验，国民共进靠谱

4. 轻资产运营模式

1）有央企背景的全生命周期的服务商：中电光谷

2）重资产模式向轻重结合方向转型：中集产城

3）国资背景的垂直产业运营服务商：苏州园区科技

4）依靠专家资源形成技术服务特色：西虹桥导航

5. 生态运营服务模式：园区运营3.0模式：孵化为王，营收倍增

第七讲：产业园政策与法规

深圳20+8产业新政：7个战略新兴产业，形成20个产业集群和8个未来产业的重点方向

1. “六个一”的工作体系

2. 推动4链协同发展

3. 短中长期政策体系

互动：深圳这个好学生产业集群一下，带来的机会是哪些？

成功案例分析与实地考察：

1. 中国最大的产业黑马城市是谁？合肥到底牛在哪？

1）精准聚焦--科学确定产业投融资项目：“芯屏汽合、集终生智”为代表

2）国资引领--创新产业投融资模式 “千亿豪赌”

3）优化服务--打造优良产业生态孵化平台

——不是风投是产投，不是赌博是拼搏

2. 深圳湾科技

1）懂产业、会运营，善服务

2）碗里→锅里→地里，自己的7个园区→宝安新桥东→成都白鹭湾

3）工具+方法论，轻资产输出

第八讲：资本并购招商

一、当前产业投资的现状

1. 行情越来越难

1）市场资金不足。市场信心疲软

2）投资意向不强。投资标的难找、投资风险大、回报低

3）投资轮次前移。投资金额缩水环比下降了40% 、“募投管退”没闭环

2. 城投平台手里有钱都投不出去

二、资本并购招商新模式

1. 园区招商的创新：0租金

2. 政府招商引资的创新：税收投资法

3. 园区企业赋能的创新：产业链并购上市

——一个园区，一个产业集群、 一批上市公司，这类园区就叫资本工园

三、资本并购招商三大法宝

1. 业务并购法——形成合力

2. 股权并购法——有利于抱团做大

3. 税收投资法——只要让出一些企业股权给资金方案

案例分析：怎样将一个营业额5千万的企业在半年内做到5个亿？怎样将一个营业额2亿的企业在一年内做到8个亿？

——免租又免税，让人心陶醉；联合奔上市，满怀鸿鹄志

桑老师

桑弘华老师 资本与产业园运营专家

13年资本与产业园运营实战经验

中山大学MBA

英国IRCA（最大的国际化管理体系审核员注册机构）主任评审员

粤港澳大湾区数字产业峰会分享嘉宾

全球反向并购高峰论坛分享嘉宾

深圳新材料行业协会高质量发展大会分享嘉宾

著有著作：《谈判赢天下》（再版2次，销售超30000册）

曾任：中交物资 | 董事

曾任：亿方集团 | 执行总裁

曾任：高晟华屹基金 | 执行董事

曾任：全球上市公司联盟 | 产业升级委员会总裁

曾任：广东启迪产业研究院 | 副院长

——专业有料——

2项企业家称号：曾辅导多家企业发展壮大，为地区经济发展做出贡献，获评《水墨丹心爱心企业家》、《梅州扶贫大爱使者（广州市长颁发）》

400+场次授课：已服务中国电信、正崴集团、富士康集团、欧姆龙集团、隆腾科技、台达集团、怡亚通供应链、宏基电脑等著名企业，涉及70+行业,上千家企业

——实战有果——

5地产业园规划设计：日照生物化工园区方案、数字随州产业园建设方案、安康生物科技园区方案、合肥市AI产业园运营方案、资本界全链产业园方案

5家企业上市孵化：众巢医学（美国纳斯达克ZCMD）、星源材质（300568）、田野股份（832023）、泛远国际（HK02516）、工务园（美国纳斯达克BIYA）

超30亿元产业基金的组织策划运营：为江苏海弘智能科技组织策划产业基金10亿元、为国信双创科技运营产业基金5亿元、为高晟华屹基金15天募集3800万元……

90+企业/政府/单位合作对接：文一集团、欧姆龙集团、中国电建、湖北省政府驻深办、南京市新区驻深办事处、深圳智能制造商会、东莞市专精特新企业联合会……

擅长领域：产业园运营、招商引资、产业规划、资本运作、宏观经济等

实战经验：

桑老师11年来专注于产业园领域，从产业园的规划设计、到园区招商引资、再到园区企业资本运营（包括资本的投入到退出）的全过程，均有丰富的实战经验：

01-【策略性园区规划设计，实现高效用地规划和产业聚集】

——曾任职广东启迪产业研究院副院长：根据地区产业发展需求，与院地合作，孵化及引进产业化项目、建设运行与管理科创平台、科技招商与引育人才，为随州、合肥等5地政府提供了产业园规划方案

02-【精准园区招商与运营，打造繁荣生态圈】

——曾任职全球上市公司联盟产业升级委员会总裁：组织设立产业基金、投资基金，对接深圳、甘肃天水、合肥等地政府策划成立产业基金30亿元，积极发挥金融平台的杠杆作用，通过项目银行授信、股权投资等环节，有效推动项目落地。

——曾任职亿方集团执行总裁：主导产业园的招商引资、运营管理、业务发展，持续提高产业园的竞争力和吸引力。期间达成飞地园区合作政府13家，园区引进优质企业39家，招商面积60万平方，政府招商引资30亿元

03-【运作资本，推动产业快速发展】

——曾任职高晟华屹基金执行董事：全面管理资金进→运→出。从组织并实施基金募集活动（带领团队15天完成3800万元资金的募集）,到执行资产投资决策与管理（实现某基金产品实现200%年回报）

——曾任职中交物资董事：根据市场环境、行业趋势及企业情况，制定公司整体战略规划及相应运营战略，为企业完成央企招投标中标57项，年营业额从8000万最高增长到5亿元

部分招商引资项目经验；

【深圳宝安亿方产业园】完成引资金额15亿元+引进专精特新企业9家

【湖北省嘉鱼县牌洲湾工业园】完成引资金额3亿元+引进规上企业6家

【东莞塘厦新秀新材产业园园】完成引资金额9000万元+引进规上企业5家

【陕西安康高新区】完成引资金额5亿元+引进中大型企业华唯生物

【江西省贵溪市】完成引资金额10亿元+引进中大型企业展锐集团

……

培训经验：

01-曾服务广东国邦能源、富国资本、中国国际集团、哈军工校友会等单位，开展《高维操盘--产业园运营与并购招商》课程，累计授课10场

02-曾服务深圳博士博士后创新创业中心、东莞江西商会、鹏盛会计师事务所等单位/企业、开展《资本运作--并购与投融资》课程，累计授课9场

03-曾服务展锐集团、宏业集团、开源证券、瑞信基金等，开展《资本思维--现代资本的运营逻辑》课程，累计授课9场

04-曾服务中国商业股份制经济联合会上市工作委员会、深圳市文化产业研究会、深圳市手机行业协会等单位，开展《企业战略及资本规划》课程，累计授课8场

05-曾服务中研产业研究院、广东智能设备制造协会、博世科技、深圳海归协会、深圳产业园协会、深圳上市并购协会等，开展《产业规划与招商引资》课程，累计授课7场

06-曾服务昆仑战略咨询、中财农发投资集团、文华集团、赢联集团等企业，开展《先破后立-宏观经济剖析》课程，累计授课6期

主讲课程：

《高维操盘——产业园运营及并购招商》

《产业规划与招商引资》

《资本运作-——并购与投融资》

《资本思维--现代资本的运营逻辑》

《企业战略与资本思维》

《2024年宏观经济与投资趋势展望》

授课风格：

宏观视野与微观分析相结合：具备从宏观角度审视产业发展的能力，同时也关注具体运作和管理。在授课过程中，善于将宏观的产业发展趋势与微观的管理实践相结合，为学生提供全面的知识

理论与实践相结合：桑老师具有丰富的实战经验和深厚的理论知识。在授课过程中，善于将复杂的资本运作理论与实际案例相结合，使学生能够更好地理解和掌握相关知识。

互动性强：采用启发式的教学方法，鼓励学生提出问题和观点，并通过讨论、辩论等方式激发学生的学习兴趣和思维能力。

注重实践操作：除了理论教学，还会安排实践操作环节，如模拟投资、案例分析等，让学生在实践中学习如何运用资本运作知识解决实际问题。

部分曾服务客户：

企业：中国电建水电十一局、中国电信广东阳江分公司、怡亚通集团、正崴集团、富士康集团、欧姆龙集团、隆腾科技、台达集团、宏基电脑、亚洲化学、宝成集团、冈谷电子、三甲电子、飞宏电子、木村塑胶、南宁汽配厂、巍世科技、文一集团、昆仑战略定位、中智战略咨询、广东国邦能源、博世科技、东莞万物梁行、华坤集团、文华集团、赢联集团、展锐集团科技、深圳钰湖电力、九州智慧停车集团、深圳市华唯生物科技等

地方政府：安康政府高新区、襄阳市招商局、嘉鱼县招商局、湖北省政府驻深办、河南省政府驻广州办事处、河南焦作市政府、江西莲花县政府、南京市新区驻深办事处、江西省政府驻深办、江西省永修县

商协会及金融机构：深圳市中安无人系统研究院、深圳市产业园区协会、民族企业家联合会、深圳电子协会、粤港澳大湾区智能制造装备港、广东省武汉商会、深圳市湖北商会、广东省智能装备制造协会、广东省黄石商会、东莞邵阳商会、东莞市专精特新企业联合会、哈军工校友会、广东隆湘商会、华友会、湖北省企业家联合发展促进会、深圳市归侨侨眷企业家联合会、广东省信用研究会、深圳智能制造商会、广东省评价科学研究、上饶市民营经济协会、广东电脑商会、深圳企业家联合会、深大会、深圳市上市公司并购协会、深圳市女性创业促进会、深圳市金融人才协会、广东省城际运输服务协会、深圳市广西商会、东莞江西商会、东莞市上市与新三板企业协会、深圳市国际金融研究会、中国国际经济技术合作促进会、深圳市新零售产业互联协会、大湾区新型储能产业联盟、全球上市公司联盟、遇见新时代联盟、中国智慧城市建设投资联盟、中国国际集团、富国资本、中犹资本、高晟华屹基金、中力控股、瑞顺基金、深交所科融通等

高校：华南理工大学、深圳大学、深圳高职院等

部分客户评价：

老师股权投资和基金从业背景，又有产业园运营管理的实践经，使得他的课程实战性很强、看问题也很全面，让我们学到了很多实用的技巧和方法。

——深圳市产业园区协会 张总

产业园的运营涉及多个领域，但讲师能够将这些复杂的知识点用通俗易懂的方式讲解，让我受益匪浅。

——河南省政府驻广州办事处负责人 桑彦总

老师对资本市场的分析非常透彻，不仅涵盖了理论知识，还结合了大量的实际案例，让我对资本运营有了更深入的理解。

——全球上市公司联盟业务部总裁 李总

桑老师的课程我们已经返聘了多次，主要是因为客户对于桑老师的专业性和实战型非常认可，资产并购、股权投资、产业规划等问题，桑老师能够深入浅出的给大家解读，让运营人员一听就懂，而且意犹未尽。

——正崴集团培训负责人 陈总

桑老师关于区域经济发展与地方政府转型升级的要点把握的非常精准，政府的授课人员非常喜欢桑老师的授课风格，也非常赞同桑老师关于区域经济发展的观点，课堂互动非常积极，授课流程和体系完善。

——襄阳市招商局 徐总

讲师非常注重与学员的互动，会根据学员的反馈调整教学内容和方法，确保每个人都能从中受益。课程不仅有理论讲解，还有大量的案例分析、小组讨论等互动环节，让我在学习中不断思考和进步。

——中国电信阳江分公司负责人 王总

桑讲师曾在多家知名企业担任高管，他的实践经验非常宝贵。在课程中，经常分享自己的实际工作经历，让我受益匪浅。这对于我未来的工作非常有帮助。

——深圳大学信息工程学院 张处

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