城投平台的转型与发展

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课程背景：

城投公司自诞生以来，便与中国经济社会发展的大浪潮密不可分。起初，当我们享受着城镇化进程带来的诸多红利时，城投公司还不为大家所熟知。2023年，国务院国资委部署的新一轮国企改革正在拉开，各地政府报告中关于深化国企改革、优化国资布局、防范债务风险、提高运行效率等方面的要求更加明确。尤其是随着国家加强债务风险管理，城投公司才开始从幕后被推到台前，成为大家争相议论的焦点。地方多城投平台的角色竞争，又成为了城投平台头上的另一座大山。城投平台公司，到底该何去何从？

1、什么是城投公司，它有哪些表现形式？

2、城投公司的发展历程以及各个阶段发挥的作用是什么？

3、国家多年连续发文规范城投公司的投融资行为的背后考量是什么？

4、城投公司在经营管理过程中存在哪些问题？

5、城投公司的初心是什么？它应该扮演什么角色？

6、在目前经济形势下，城投公司到底该怎么转型？

7、产业化的路径，城投公司该怎么走？

在城投平台公司发展过程中，出现的很多表象问题，看似无解，有的看似“不解”或者“没人解”，实际上都跟这些深层次的逻辑有关系。很多业内人员，包括有些管理人员对这些问题思考不透彻、考虑不全面，很容易出现实施策略上的偏差，有些人员出现生搬硬套、经验主义的做法，有的出现“等靠要”的现象，有的出现“干着急、使不上劲”的无奈，城投公司的事情推进，“不温不火”的比较多，是事的原因还是人的原因。

本课程以讲政治、讲大局的视角，以经营的思维，从城投平台公司前世到今生，从城投平台公司的成功和“失败”，从城投平台公司的转型与发展从“产业”到“园区”再到“开发”，从产业发展的需求及城投平台的初心系统介绍在当前国际国内宏观经济形势下怎么进行转型发展，怎么走出一条“产业化”、“效益化”的创新路径。

课程收益：

理解城投平台公司对社会经济发展的重大意义

掌握企业公司化经营管理的基本逻辑和核心要点

了解城投平台公司的类型，掌握典型城投平台公司类型的运作模式和经营逻辑

掌握城投平台公司经营存在的问题及其原因，做好工作实操过程中的预警和规避

掌握城投平台公司的投融资及产业发展的合作模式特点、要点，并能够灵活运用

扩展并熟悉城投平台公司经营过程中涉及的公司法、政府管理体系、产业政策、土地政策、财务税收、工程建设等方面专业知识。

课程对象：

城投类型企业中的中高层管理者

课程方式：

问卷调查+分组教学+案例分析+互动问答+针对性研讨

课程大纲

导入：山东寿光等平台公司债务情况

第一讲：认识城投公司

——城投公司是另一只“手”（要听指挥+要能干活）

一、城投公司的前世今生

1. 城投公司的产生背景：制度性根源、城市化的快速发展

2. 城投公司的发展历程：探索阶段、推广阶段、发展阶段、规范阶段

3. 城投公司的业务领域：经营性项目+准经营性项日+非经营性项目

二、城投公司发展的特点

1. 举债建设

2. 整合融资

3. 核心发展

特殊性：经营目标复杂，政府信用依托等

三、城投公司常用的融资方式

1. 标准化债权类融资：发行债券、资产证券化

2. 非标准化债权类融资：银行借款、信托融资、商业承兑汇票、供应链金融、融资租赁、政信定向融资

四、与城投公司有关的政策

案例研讨：重庆城投30年发展史

1）成长起步期：1989-2001年

2）快速发展期：2002-2006年

3）整合转型期：2006-2013年

4）深化转型期：2014-2022年

5）化债攻坚期：2022年以来

第二讲：城投公司的内在逻辑

一、财政与税收体制

1. 让渡财权：唤醒地方经济活力

2. 财政包干：财政包干

3. 财权上收与事权下放：分税制

二、土地财政与土地金融

1. 土地收入的构成与土地收益平衡

地方政府的抉择：土地财政

2. 从土地财政到土地金融

三、基础设施建设与投融资制度

基础设施建设的需求：与项目资金匹配

1. 地方政府的投建压力与筹资渠道

2. 经营性项目与公益性项目的投融平衡

3. 投建内容的变化及其对融资行为的影响

四、城投与政府

1. 关联：城投公司与地方政府的纽带关联

2. 正外部性：城投公司负债所形成的正外部性

3. 铁三角：地方政府、城投公司和金融机构

4. 中央政府：应对金融风险的经验和韧性

5. 地方政府：不可承受的信用危机之痛

——城投公司的风险释放

五、城投公司财务报表

1. 资产的约束线

2. 负债的约束线

3. 收益的约束线

4. 成本的约束线

六、城投公司的资产构建

1. 货币资金

2. 土地资产

3. 房产

4. 国有股权

5. 特许经营权

6. 工程项目与应收账款

七、城投公司的业务构建

1. 土地整理开发业务

2. 基础设施建设业务

3. 保障性住房业务

4. 其他经营性业务

八、城投公司债务工具的投资方向

1. 实物资产

2. 金融资产

3. 固定资产的盘活

案例研讨：咸阳城投五大板块助力咸阳高质量发展

第三讲：城投公司转型的原因

1. 产业：经济增长对产业升级的内在要求

2. 制约：土地财政对消费结构转型的制约

3. 化债：债务积压，风险增大

4. 收益：国资收益率跑不赢银行存款

5. 效率：“城投”们的竞争

6. 政策：政策内在逻辑与政府支持方式的变化

7. 市场竞争加剧：传统业务模式面临挑战

8. 变“输血”为“造血”：城投公司的主动式发展

案例研讨：扬州城控集团：主动融入城市新发展格局 打造城市综合运营服务商

第四讲：城投公司转型的方向和策略

一、城投公司转型后的“三大角色”

1. 城市建设者

2. 城市运营商

案例：石家庄城发投集团转型城市综合运营商

3. 产业引领新势力者

案例研讨：泉州城建集团转型城市综合运营商

二、城投公司转型的“六大转变”

1. 理念：从行政思维向市场思维转变

2. 定位：从融资平台向国资主体转变

3. 业务：从融资建设向产业发展转变

4. 融资：从单一间接向多元直接转变

5. 管理：从粗放无序向合规高效转变

6. 人员：从良莠不齐向专业精干转变

三、转型策略的实施：“八大策略”

策略一：战略规划调整：产业化、效益化

策略二：组织架构：强经营、区行政

策略三：增加经营性项目

策略四：积累资源构建核心能力

策略五：市场化发展

1）产业化合作：先进入后成势

2）直接化融资：上市

3）经营性主业：基础设施经营、结算

策略六：强化管理能力的提升

案例研讨：当阳建投，先找人、后办事

策略七：强化经营能力的提升

策略八：做好风险合规管理

——“想的清”后还要“干得动”

案例研讨：济南城建集团转型城市综合运营商

四、城投公司的典型“七大板块”

1. 土地开发类业务

2. 城乡基建类业务

3. 城市服务类业务

4. 产城运营类业务

5. 农业类业务

6. 金融类业务

7. 产业投资类业务

五、避免城投公司转型的“五大误区”

误区一：消极被动，不想转

误区二：定位不清，盲目多元

误区三：急功近利，拼凑重组

误区四：市场化过渡，与政府割裂

误区五：债务/融资两头难，弱经济区的中小城投没法转

案例研讨：盐城东方集团：传统开发区城投向产投平台华丽转型的代表

第五讲：城投公司的创新发展

1. 创新发展的重要性：提高核心竞争力，适应市场变化

2. 创新发展的实践案例分析：技术创新、管理创新、业务模式创新等

3. 创新发展的挑战与应对措施

案例研讨：合肥建投集团：精耕城建-资本引领助力城市产业能级提升

泰老师

泰丰老师 产业园运营专家

20年产业园运营实战经验

西安交通大学硕士

高级工程师、一级建造师

陕西省发改委综合专家库专家+陕西省工信厅专家库专家

现任：陕西紫元产业控股有限公司|总经理

曾任：中南高科西安城市公司|常务副总经理

曾任：华夏幸福基业（上市）|城市建设运营中心总经理

曾任：陕西西咸新区发展集团（国企）|建设管理部部长

曾任：中交第二公路工程局有限公司（世界500强）|项目副经理

[策划-园区调研+定位+决策]：西安工业大学军民融合产学研基地（2000亩）、西安洋天产业园（365亩）、能源互联网产业园区（5.6平方公里）、邯郸丛台产业新城（30.9平方公里）、秦汉智康云谷、新竹应急防务产业园等等；

[实施-园区设计+开发+运营]：西安洋天产业园（365亩）、邯郸丛台产业新城（30.9平方公里）、邢台产业新城（一期14平方公里）、秦汉智康云谷、西安临空产业港等等；

实战经验：

泰丰老师，产业园运营管理专业的“企业人+培训人”，历经世界500强企业、国企、上市企业、大型民企等不同性质的企业，使他深谙任意性质下的产业园运营管理全流程，更通过实际行动在商业化项目管理和企业发展中取得了显著成就。

——任职陕西紫元产业控股有限公司期间——

1）主导推进医药产业园、科技一路新竹项目综合开发、临潼-港务区产业园、西安工业大学DBIM融合示范基地等四个项目（一期用地424亩）的落地，推进成立首期产业引导基金2亿；

2）完成项目开发贷、按揭贷银行洽谈工作，涉及贷款额度超过4亿，并实现有主有备；

——任职华夏幸福基业股份有限公司期间——

1）负责并完成事业部层面城市发展板块的组织架构及制度体系搭建，形成以城市资源统筹、城市资产管理、城市魅力展现为核心的城市运营业务架构；

2）负责企业邯郸、邢台、元氏、行唐四个区域的市政道桥、景观园林、场馆公建等基础设施的建设控制及全过程组织管理工作，完成城市道路17条，城市会客厅策划3个、建成2个；

3）2017年冬季百日会战验收，集团排名第一，集团第三方检查始终名列前茅，行唐迎宾大道更是列入集团示范项目；所带团队获评年度优秀团队，2017-2018年担任城市发展组组长，统筹事业部城市发展板块多条线工作，城市发展组业绩排名始终位列事业部第一；

——任职陕西西咸新区发展集团有限公司期间——

1）主导推进集团房建工程的规划设计、招标采购、造价、施工等工程建设全过程管理，完成陕西西咸新区周礼佳苑小区（19.5万㎡）、陕西西咸新区空港花园（24.5万㎡）的落地（涉及工程招标11亿，完成进度产值5亿）；

2）主持筹备西咸新区能源互联网产业园，组织开展新区新能源开发，完成西咸公交、西咸供热、三供一业接管及能源产业引导、资源集聚等板块，组织完成《西咸新区基于公共交通的能源互联网设计》并获批国家能源局首批示范项目；

3）建立新区交易平台、筹组双都公司及增资扩股设立公共资源交易中心，实现能源金融园区、国际文教园区及管委会本级政府采购交易活动110余场次，交易金额20多亿；完成交易园区项目策划、可研及农发行2亿政策性贷款的审批。

部分授课案例：

老师擅长将自身的企业实战经验萃取转化，融入到课程当中，实际解决企事业单位在产业园开发与运营全链条中遇到的难题，曾服务多家企事业单位：

1）宝鸡市凤翔区政府-《关于西凤酒城开发建设的思考》

2）中南高科西安公司-《园区开发的规则和实操》

3）华夏幸福冀南事业部-《城市建设项目的从规划到运营》《运营前置、诚意正心干好产业园区》《工程项目管理》

4）陕西西咸新区发展集团-《能源互联网产业园的策划与开发》《建设管理制度体系的策划与搭建》《城市建设管理的两个“3214”》

5）西安工业大学-《DBIM园区开发运营实操》《军民融合产研示范园区的策划》

主讲课程：

《产园园区开发与运营》

《产园园区运营全流程》

《城投平台的转型与发展》

《产园园区招商引资及运营实务》

《产业园区服务管理体系的建立和实施》

《工程项目的现场安全管理》

《实战式工程项目全流程管控》

授课风格：

实战导向：老师在不同性质的企业中积累了丰富的实战经验，他的授课可能会侧重于分享实际案例和经验，帮助学员理解和掌握实际工作中的技能。

系统全面：由于老师深谙产业园运营管理全流程，他的授课内容可能会涵盖从项目策划到运营管理的各个方面，提供系统化的知识结构。

案例分析：老师运用他在不同企业中的实际案例来进行教学，使学员能够通过案例学习到如何应对各种复杂的管理挑战。

互动交流：通过互动交流的方式激发学员的思考，提高学习效果。

部分授课评价：

泰丰老师的《DBIM园区开发运营实操》在课程内容方面，非常系统且全面，涵盖了产业园区开发的各个关键环节和重要领域，从规划布局到招商引资，从项目管理到运营服务，知识点详尽且深入，给我留下了深刻的印象，具有诸多亮点。

——西安工业大学 发展规划处 吕老师

泰丰老师在园区建设开发方面的专业素养极高，对产业园区开发有着丰富的实践经验和深厚的理论功底。在授课过程中，能够结合我们酒城的实际情况深入浅出地讲解复杂的概念和原理，使我们易于理解和吸收。同时，教师还注重与学生的互动交流，积极引导我们思考和讨论，课堂氛围十分活跃。

——宝鸡市凤翔区政府 邵主任

泰丰老师在《招商管理》的先关课程中，教学方法多样化，除了传统的讲解外，还运用了多媒体资料、小组讨论、案例分析等多种形式，增强了学习的趣味性和参与度。通过这些方式，我们能够更加深入地理解产业园区招商的实际运作和挑战，尤其是怎么用经营的思维、运营的思维把招商工作做出质量。

——中南高科西安公司招商中心 刘总监

老师的课程内容全面且细致，对产业园区运营的各个阶段和环节都进行了深入透彻的讲解，从前期的市场调研到后期的持续优化，形成了一个完整的知识体系，让我们对产业园区运营的全貌有了清晰且准确的把握。课程的实用性更是不言而喻。学完这门课程后，我们能够直接将所学知识运用到实际的产业园区运营工作中，切实解决工作中遇到的各种问题，对我们提升工作效率和质量有着显著的帮助。

——中南高科西安公司运营中心 黄总监

参与泰丰老师《实战式工程管理》课程的学习，真的是受益匪浅。课程内容紧紧围绕实战，将理论与实际操作紧密结合，从工程的启动、规划、执行到监控和收尾，每一个环节都进行详细且深入的剖析，涵盖了丰富的实战要点和策略，让我们对工程管理有了全面且切实的理解。

——华夏幸福邢台区域公司 冯总监

老师具备卓越的专业能力和丰富的实践经验，在讲解过程中能够信手拈来各种真实案例，生动形象地阐述复杂的工程管理概念和方法，使我们能迅速领会要点。同时，老师非常注重与学员的互动，耐心解答我们的疑问，鼓励我们积极探讨实际工作中可能遇到的问题和解决方案，课堂氛围积极热烈。

——华夏幸福邯郸区域公司 凌总监

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