房地产开发投融资实战

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课程背景：

房地产业与总体经济关联度高，带动力强，与人民生活攸切相关。近二十年来，我国房地产业飞速发展，已然成为国民经济最重要支柱产业，2021年全国商品房销售总额近20万亿元。与此同时，有关开发实践的房地产开发和投融资实操经验和知识越来约受到业界重视和关注，特别面对当前房地产业前所未有之挑战，需要业界从业者调整打法、突出产品力，提供好产品、好服务。

本课程紧跟我国房地产行业发展步伐，理清最新的房地产开发流程，明确房地产开发经营管理各方主体的责任义务，引入房地产开发和投融资的新模式与新理念，如融资模式、盈利模式、前程物业管理理念和方法；涵盖了土地储备开发、房地产开发、房地产投资、房地产金融、房地产营销与物业管理各个阶段，并有城市更新和房地产资产管理等最新内容。

本课程实务性强，紧紧围绕房地产开发程序和房地产开发核心模块两条主线，以我国最新的房地产法律、法规、政策为依据，结合房地产行业内最新的运作模式，并附有大量实际的案例来说明。课程老师多次就相关课题在国内一流院校作房地产公开课讲授，如清华经管学院、同济经管学院等，广受EE总裁班学员和EMBA欢迎和推崇，并不断迭代和更新。

课程收益：

掌握房地产开发全流程实践

深度理解房地产宏观调控大逻辑

学习房地产各类融资模式

学会城市更新和资产管理两大房地产增量和存量核心业务操作要点

课程对象：

房地产高管、私募投资基金投资人、大学教授、政府官员等。

课程方式：

互动式讲授为主，课程中包含案例解读以及课堂互动和讨论

课程大纲:

导入：房地产基本理论和知识

解析1：房地产

1. 房地产的含义

2. 房地产与不动产的关系

3. 房地产的属性和分类

解析2：房地产业概述

1. 房地产业的内涵

2. 房地产业在国民经济中的定位与作用

3. 房地产业与金融业的联系和矛盾

解析3：房地产开发与投融资

1. 房地产开发与经营的含义、特点和参与方

房地产市场及其运行规律：市场、分类和影响因素、房地产市场的重要指标、房地产周期

案例讨论：1996年以来中国房地产市场数据总结和周期分析

解析4：房地产开发与投融资流程的演变

1. 新政引起的房地产开发行业变化

2. 三代房地产开发与经营程序的演进

解析5. 土地储备开发程序

1. 土地储备开发的概念与内涵

2. 土地储备开发工作的原则

3. 土地储备开发的基本程序

解析6：城市更新程序

1. 城市更新的概念与内涵、原则

2. 城市更新的基本程序

解析7：房地产二级开发

1. 投资决策阶段定义和工作内容

2. 前期工作阶段定义和工作内容

3. 项目管理阶段定义和工作内容

4. 经营与物业服务阶段定义和工作内容

案例讨论：房地产调控“三道红线”对房地产企业深刻影响和行业变局

第一讲：房地产开发投融资拓展

一、房地产开发投融资拓展概述

1. 投融资与房地产投融资的含义、类型和目的

2. 房地产开发投融资拓展的含义

3. 房地产开发投融资拓展信息渠道、程序

二、土地管理制度及其演变

1. 基本制度

2. 类型与权能

3. 历史演变

4. 土地市场及类型

三、一级市场项目拓展

1. 土地使用权出让

2. 出让方式

3. 收回与终止

四、二级市场项目拓展

1. 在建项目收购

2. 项目公司入股

对比：两种并购方式的比较

五、房地产开发投融资决策

1. 房地产开发投融资决策概述

2. 投融资方案分类与比选

3. 投融资决策的程序

案例讨论：深圳市光明区某国有土地出让招标案例分析

第二讲：房地产投融资分析

一、房地产投融资分析

1. 含义与任务

2. 投融资的内容

3. 发展状况

二、市场与区位分析

三、基础数据的分析估算

1. 投资与成本的分析估算

2. 收入的分析估算

3. 资金筹措分析

四、财务分析

1. 基本报表

2. 分析指标

五、不确定性分析与风险分析

1. 不确定性分析

2. 风险分析

六、房地产投融资分析的运用

1. 房地产投融资分析的运用领域

2. 可行性研究报告的主要内容

3. 项目申请报告的主要内容

案例讨论：某头部房地产企业财务基本报表比较分析

第三讲：土地储备开发

一、土地储备开发准备工作

1. 土地储备开发计划和实施方案的编制与审查

2. 土地储备开发实施主体的确定

3. 潜在土地储备开发实施主体竞争者的前期工作

二、土地储备开发的行政审批

1. 建设项目用地预审

2. 项目立项

3. 专业意见征询

4. 规划意见申报

5. 土地征收报批

三、土地储备开发的实施与交付

1. 集体土地征收的实施程序、原则与方式

2. 国有土地征收的实施程序、原则与方式

3. 市政基础设施建设

4. 土地储备开发项目的验收

案例讨论：上海地产集团某中心城区土地储备开发实例分析

第四讲：城市更新

一、城市更新申报

1. 项目评估

2. 申报主体确认

3. 计划申报审批

二、城市更新规划的编制与审批

1. 基础信息核查

2. 城市更新单元规划的编制和审批

三、城市更新的实施

1. 实施方案制定

2. 实施主体确定

3. 拆迁与房地产权注销

4. 用地审批与土地出让

案例讨论：深圳市宝安区某城市更新单元实施方案

第五讲：房地产开发前期管理

一、房地产开发前期管理概述

1. 房地产开发前期管理的概念与作用

2. 房地产开发前期管理的内容与程序

3. 《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》申请和获取

4. 招投标管理

二、房地产开发规划管理

1. 建设用地选址管理，建设用地规划管理，建设工程规划管理

三、房地产开发项目的规划设计

1. 居住项目的规划与设计指标

2. 非居住项目规划与设计指标

3. 房地产开发项目规划设计方案的编制

4. 房地产开发项目规划设计方案评价

案例讨论：某头部地产企业大型复杂地块开发前期管理流程详解

第六讲：房地产开发项目管理

一、房地产开发项目管理概述

1. 项目与项目管理

2. 房地产开发项目的特点

3. 房地产开发项目管理的概念和目标与职能

二、房地产开发项目质量控制

1. 房地产开发项目质量的概述和特点

2. 质量控制的内容

3. 施工阶段质量控制手段

三、房地产开发项目进度控制

1. 房地产开发项目进度控制概述

2. 进度控制工作的内容

3. 影响项目进度的因素分析

4. 进度控制的措施

5. 进度计划的编制程序和编制方法

四、房地产开发项目成本控制

1. 房地产开发项目成本控制概述

2. 房地产开发项目成本构成及其估算方法

3. 成本控制的原则、主要方法和措施

五、房地产开发项目合同管理

1. 合同关系

2. 管理内容

六、房地产开发项目安全管理

1. 房地产开发项目安全管理概述

2. 安全风险的类别

3. 安全管理内容

案例讨论：某房地产大型综合体项目开发大纲分析

第七讲：房地产营销

一、房地产营销概述

1. 房地产营销的概念

2. 房地产营销的新观念

3. 房地产营销三阶段（前中后全过程）

二、房地产营销理论

1. “4P”理论

2. “4C”理论

3. “5S”规则

三、房地产营销模式及其选择

1. 房地产营销模式

2. 委托代理的工作内容

3. 选择委托代理机构的注意事项

四、房地产营销方案的制定

1. 租售选择

2. 进度安排

3. 价格确定

案例讨论：上海鑫耀中城一期营销推广策划方案

第八讲：物业服务

一、物业服务的基本制度安排

1. 业主大会制度

2. 住房专项维修资金制度

3. 其他制度

二、物业服务的程序与内容

1. 物业服务的策划阶段

2. 物业服务的前期准备阶段

3. 物业服务的启动阶段

4. 物业服务的日常运作阶段

三、不同类型的物业服务

1. 居住物业服务

2. 办公物业服务

3. 商业物业服务

案例讨论：上海中心区某住宅花园首期入住开发商物业服务方案

第九讲：房地产资产管理

一、房地产资产管理概述

1. 房地产资产管理与物业服务、设施管理的关系

2. 房地产资产管理的作用

二、房地产资产管理的程序与内容

1. 程序

2. 管理内容

案例讨论：汇贤产业信托（资管. 业绩分析

第十讲：房地产金融

一、房地产金融概述

1. 金融与金融市场

2. 房地产金融与房地产金融市场

3. 我国的房地产融资模式

二、房地产项目融资

1. 房地产开发贷款

2. 房地产开发前期融资

三、股票与债券融资

1. 股票融资与债券融资概述

2. 首次公开发行股票IPO

3. 上市公司发行新股

4. 债券发行

四、房地产资产证券化

导入：资产证券化概述ABS和MBS、房地产资产证券化概述

1. 物业费资产证券化

2. 购房尾款资产证券化

3. 房地产供应链资产证券化

4. 商业房地产抵押贷款支持证券

5. 房地产信托投资基金

6. 类房地产信托投资基金

7. 房地产资产证券化增信措施

案例讨论：黑石资本房地产基金运作模式

郑老师

郑科老师 宏观经济与投融资专家

20年深耕金融领域

——高视野：全球视角看问题

【哈佛大学和斯坦福大学联合MPA/MBA、同济大学本硕】

哈佛大学肯尼迪政治学院梅森高级研究员

斯坦福大学商学院斯隆学者

【曾任世界银行集团（国际三大金融机构之一）特约研究员】

专项研究项目：中美竞争合作和21世纪世界经济发展新格局

——深资历：持多项专业证书

美国注册金融分析师CFA、高级经济师

一级建造师、注册咨询工程师，英国皇家特许建造师MCIOB、房地产估价师

——强实战：业内知名职业经理人

曾任：万科香港置地（世界500强） | 总经理

曾任：上海鑫侨高置业有限公司 | 总经理

曾任：国家开发银行上海市分行 | 高级信贷总监（副处级）

曾任：上海北外滩集团 | 执行总经理（上海市长直聘）

曾任：上海世博局 | 高级经理

曾任：Zenity Ventures美国硅谷房地产私募基金 | 执行董事MD

任多所知名高校MBA实践教授：中欧国际工商学院、上海交通大学、上海高级金融学院、同济大学经管学院、里昂商学院等MBA高校实践教授

擅长领域：宏观经济分析、银行战略与发展、金融科技、投融资、金融风险管理、不良资产清收、行长培养等

实战经验：

郑科老师任职上海世博局、国家开发银行、上海北外滩集团等知名企业期间，曾主导/参与操盘多个大型综合项目的投融资→项目落地→资本退出全流程，打造了如《上海世博会》《上海北外滩综合大开发》闻名世界的项目。

在大型项目，从上游银行端（如银行信贷、银行风控、银行战略、支行行长培养），到下游项目端（如投融资、资金运作全流程管理、金融项目管理、资金风险控制），在资金的全流通过程均积累有丰富的实战经验：

01-任职国家开发银行期间，牵头开展具代表性的信贷、投融资项目

→ 牵头国家开发银行和高和资本成立国内首个地产并购基金，操盘20亿静安高和大厦项目全流程（收购-改造-出售-成功退出），期间无资金风险事故发生。

→ 完成国内首个银行间REITs项目上市（3年期20亿元，平均利率5.5%）

→ 领头工农中建交等国有大行，组建9个大型基础设施贷款银团，共计500亿元，并通过资金风险控制手段，保障资金安全。

02-任职上海世博局期间，完成中国特大国际级项目的全过程资金管控

→ 管理上海世博会280亿元建设资金，贯彻金融风险控制、保障资金安全的同时，通过项目立项、专家评审和审批、动态调整等，实现盈余1.5亿元。

03-任职上海鑫侨高置业期间，从营收角度管理项目资金运作全过程

→ 有融：成功组建大型地产开发项目融资银团，规模达101亿元，包括工农中建交浦发上银等7家参贷行

→ 有用；成立总投资200亿的四方联合合资公司，组建和完善公司架构

→ 有果：主导鑫耀中城超大综合体项目投融资和开发，项目2小时闪售50亿

04-任职上海北外滩集团期间，实现多个知名项目的开发落地

→ 从源：牵头与合作上海地产集团设立1000亿北外滩城市更新开发专项基金；并发行12亿 "22北外滩" 公司债（利率2.9%）

→ 到用：主导落地多个知名城市重大工程项目，如《外滩规划展示馆项目》《雷士德工学院（90年历史建筑）城市更新项目》《北外滩雅诗阁ASCOTT和雅遇Adoor国际人才公寓项目》《北外滩核心区空中连廊示范段一期和二期项》

得益于多年金融行业的实战经历，郑老师积累了丰富的经验，备受知名高校与企业高管青睐，多次受聘于中欧商学院、交大、上海高金等知名高校商学院，分享金融热点课题：

→ 法国里昂国际商学院教授《数字金融和经济高质量发展课程》

→ 特许金融分析师协会教授《创新资本专项训练营》

→ 上海外国语大学国际工商管理学院教授《ESG投资》《天使和风险投资》

→ 同济大学经济管理学院教授《行为金融》《创业融资》

→ 上海交通大学上海高级金融学院教授《中美对抗大国博弈》《科技金融》

→ 上海对外经贸大学教授《人工智能和前言科技发展》《哈佛和硅谷投资哲学》

主讲课程：

《银行业发展趋势分析与破局》

《股权投资基金全流程》

《新业态:数字金融转型》

《金融科技实务课》

《创业融资实务课》

《战略经济学公开课》

《ESG投资实践》

《房地产开发投资实战》

授课风格：

培养“世界的人才”：郑老师拥有哈佛大学、斯坦福大学和同济大学的3个硕士学位的知识沉淀，为学员带来不仅是渊博的学识和扎实的理论基础，更是全球化视野，帮助学员打造全球、全局、全面的视角。

传授“务实的能力”：郑老师20年的金融实战中，积累了丰富的实操案例。郑老师将其融入课程，打造故事式学习，帮助学员在海内外的有趣案例中，掌握理论知识、应用技能方法。

部分客户评价：

郑老师以国际视角纵览当代金融形势，以国内外的金融科技公司为例，带我们认识了金融并指出了数字化转型的核心。他从人工智能、数据和技术、平台战略等方面作了外延拓展，指出未来金融和科技将更好融合的大趋势。让在场学员对金融科技有了更深入的了解，对未来的发展模式有了更深刻的思考，

——上海对外经贸大学 党委宣传部

郑老师通过启发思路引出“创新观”，带领学员了解“Leadership in a VUCA World”。同时，郑老师指出全球金融科技业务模式呈现多样化和规范化，金融科技企业若希望在科创板上市，科技属性定要强等观点。一次别开生面而又富有经验和专业度的课程，让我们对金融科技领域又有了新的认知。

——上海外国语大学国际工商管理学院 MBA学员

特别喜欢郑老师课程中丰富的案例！我们经常对于许多新概念新方法的理解非常的困难，但是在郑老师的课程中，他引入了有趣又厉害的案例，不仅帮我们更地气的理解概念方案，更是带我们看到了不一样的银行发展，每次上郑老师的课，都能不断启发我们对于银行发展的想法，每次都是收获满满。

——华为上海公司 吴总

参加了郑科老师的《优秀分支行行长的炼成》课程，感受颇深。老师传授的经验和方法非常实用，对提升行长能力有很大的指导作用。课程注重实践案例分析，让我们在实际情境中学习，郑老师的博学和务实让我们对课程内容充满信心。

——HSBC金科 郁总

郑科老师的《数字金融实务课》太精彩了！课程主题紧跟时代潮流，讲解了数字金融的最新发展和应用。老师以全球化视角和丰富的案例，让我们深刻认识到数字金融的重要性。课程兼具理论性和实践性，使我们收获满满。

——交银创新资本 孙总

听了郑科老师的《金融风险管理实务》课程，受益匪浅。老师通过实际案例深入剖析风险管理的要点，课程内容丰富实用。郑老师授课风格生动，让我们轻松理解复杂的概念，拓宽了我们的金融视野，对我们的工作有很大的帮助。

——万丈资本 总经理 路先生

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