区域开发全过程策划与落地风险

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课程大纲：

一、区域开发基本要素概述

1.实施区域项目基本原则；

2.国家层面对区域开发边界设定；

3.商业合资、合伙与合作的区别；

4.地方政府与中央政府之区别；

5.地方政府在区域开发项目中权力的边界；

6.政府与社会资本商业模式选择的原则；

7.政府与社会资本合作数学模型构建分析；

8.中央政府区域开发初衷解读；

9.市场化在区域开发项目实施过程中的地位。

二、区域开发各主体合法性识别

1.SPV公司基本特点与作用；

2.社会资本各方与SPV公司之间的关系；

3.政府入股SPV公司在区域开发项目中权利的边界；

4.政府不入股SPV 公司在区域开发项目中权利的边界；

5.各主体在项目区域开发项目中“权利”与“权力”的区分；

6.政府在区域开发项目中权利的来源；

7.发改系在区域开发项目中政策适用；

8.财政系对政府在区域开发项目中权力/权利的制约；

9.财政系与银行系在区域开发具体项目实施中的作用；

10.区域开发项目投资商与承建商角色竞合责任辨析。

三、区域开发项目风险管控机制与方法

1.市场经济条件下定价机制；

2.市场经济条件下利润与风险的关系；

3.市场经济与计划经济在项目实施过程中的差异；

4.项目风险分类；

5.项目风险识别、风险评估、风险应对相关工具与方法；

6.项目实现闭环控制操作流程；

7.风险控制可靠性验证；

8.项目风险与操作环节之间的逻辑关系。

四、区域开发项目运作机制及项目组合合规性界定

1.区域开发项目实施基本运作流程；

2.区域开发项目土地利用方式；

3.区域开发项目地方政府投入资金筹措方式；

4.《政府投资条例》对区域开发项目范围的界定；

5.政府债在区域开发中的作用；

6.国家对区域开发项目设定之红线；

7.违法违规区域开发项目性质认定及后果处理；

8.“先上车、后买票”区域开发项目合法性救济路径；

9.区域开发项目在国家事业单位改制中的运用。

五、区域开发项目风险市场化分配机制

1.风险分配原则；

2.区域开发项目各子项目分类依据；

3.政府承担风险范围；

4.社会资本承担风险范围；

5.准公共产品缺口补助承担机理与主体；

6.准公共产品缺口补助机制与“固定回报”之区别；

7.数学模型下的准公共产品缺口补助机制与“固定回报”辨析；

8.“固定回报”下的区域开发项目整改路径。

六、区域开发项目商业模式与其他项目运作方式之区别

1.区域开发项目与BOT之区别；

2.区域开发项目与PPP项目之区别；

3.区域开发项目与政府采购之区别；

4.区域开发项目与特色小镇之区别；

5.区域开发项目与新型城镇化之区别；

6.项目资金自平衡要素构建；

7.财政、发改政策选择适用基本原则。

七、区域开发项目交易架构设计

1.市场概念；

2.市场经济基本原则；

3.交易结构搭建过程中实施方案商业性验证；

4.交易结构搭建过程中运营商专业性验证；

5.交易结构搭建过程中EPC总包方设计施工能力验证；

6.交易结构搭建过程中政府方支付能力验证；

7.交易架构要素变更交易架构平衡校准机制；

8.交易架构市场化构建的政策依据；

9.项目现金流在交易架构搭建中的价值。

八、区域开发项目投资回报构建

1.项目投资类型；

2.项目投资回报方式；

3.政府项目投资路径选择；

4.项目方式的选择对地方政府GDP增长贡献差异分析；

5.项目对现金流门槛值之要求；

6.《预算法》对区域开发项目政府支付责任的制约；

7.《政府投资条例》对区域开发项目投资之制约；

8.区域开发项目现金流挖掘分析；

9.当下社会资本投资区域开发项目策略制定准则。

九、区域开发项目融资

1.区域开发项目股权融资与债权融资之区别；

2.区域开发项目对股权融资之限定；

3.民法典对区域开发项目融资中的支持；

4.金融机构对区域开发项目审贷两准则；

5.基金在区域开发项目中的运用；

6.资产证券化在区域开发项目中额运用；

7.“债”+“贷”在区域开发项目中的运用。

十、区域开发项目合同体系

1.区域开发项目咨询合同

1）区域开发项目概念性规划合同

2）区域开发项目总体规划合同

3）区域开发项目控制性详细规划

4）区域开发项目初步设计合同

5）区域开发项目设计合同

2.区域开发项目EPC总包合同

3.区域开发项目融资合同

4.区域开发项目运营合同；

5.区域开发项目社会资本联合体协议；

6.区域开发项目SPV公司章程；

7.区域开发项目合同。

十一、区域开发项目各运作阶段风险管控

1.项目前期阶段风险防控；

2.项目投资阶段风险防控；

3.项目建造阶段风险防控；

4.项目运营阶段风险防控；

5.项目移交阶段风险防控

十二、区域开发项目招投标风险管控

1.咨询机构选择；

2.实施方案编制；

3.招标代理机构选择；

4.社会资本选择方式确定；

5.招投标资格预审；

6.市场压力测试；

7.竞争项之设定；

8.“两标并一标”在区域开发项目中的适用；

9.区域开发项目子项目调整对招投标效力的影响。

十三、区域开发项目经典案例详解

易老师

讲师简介：

易斌老师

知名律师、管理工程师、法律硕士

财政部PPP立法课题专家组成员

中财公私合作发展研究院研究员

中国财政科学研究院PPP专家智库成员

曾任中国航空建设发展海南公司助理总经理

实战经验：

有着十余年在海南从事房地产开发的工作经验，曾担任中国航空建设发展海南公司总经理助理。从业律师之后，先后为海南省文化广电出版体育厅、上海市房地产开发五十强企业经纬集团、刚泰集团、世茂股份，为中建八局、中建一局、云南建投、中交投资集团、中铁建设系、陕西建工、甘肃建工提供法律服务。

近年来致力于BOT、PPP、特色小镇、新型城镇化、城市更新的法律研究与实践，为上海惠南棚改区BOT项目、上海青浦重固镇新型城镇化、西安翱翔小镇、温州高铁新城等诸多PPP和特色小镇、新型城镇化项目提供法律及咨询服务，有着丰富的理论与实践经验。

现为财政部PPP立法课题专家组成员、中国财政科学研究院PPP专家智库成员。入选多地市、多企业集团PPP专家库。发表的诸多PPP专业文章，被PPP主流媒体广泛转载。近年在全国公开课、单位内讲授PPP、EPC、项目投融资风险管控等课程逾百场，受到客户、学员广泛好评。

出版著作：

2016年5月出版专著《PPP项目法律实务解读》

2017年9月参与财政部中国财政科学研究院PPP立法课题组合著出版《政府和社会资本合作（PPP）案例法律分析》

2022年新书《建设工程全过程风险管控》在中国建筑工业出版社已经进入印刷阶段，近期即将出版。

擅长领域：

建设工程、PPP、区域开发、EPC

主讲课程：

《新基建投融资模式解释》

《工程项目投融资全过程风险管控实务》

《区域开发全过程策划与落地风险》

《建设工程项目风险管控通识篇》

《建设工程合规性经营管理实务》

《建设工程全过程实战管理与风险应对》

《EPC总包工程全过程实战管理与风险应对实务》

服务企业：

（为上百家企业内训授课及多家机构的公开课邀约）

中铁建、中铁、中国宝武钢铁集团、中建、路桥建设集团、攀钢集团、安徽建工集团、中建一局、中交投资有限公司、中太投资控股集团、中建（上海）新型城镇化投资公司........

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