投资决策的维度、标尺、案例及决策能力构建

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一、典型房地产企业的投资情况概览

（一）市场背景

当下最前沿的市场分析咨询和趋势预判

（二）投资项目拓展的几个趋势

1)招拍挂项目，溢价率与流拍率双重提升，头部企业竞争激烈，前融资金成本不断提升

2)“地产+X”项目，项目推出率增加，项目出让制度不断完善，部分城市开始逐步标准化规则化

3)一二级开发联动项目，需求不断增加，城投从实操平台逐步转变为融资和协调平台

4)收并购，大鱼吃小鱼，大宗资产交易和混改交易的总量提升

（三）造成业绩分化原因

5) 城市量级的选择与城市板块轮动

6) 产品定位和产品结构

7) 增长方式对业绩影响

8) 开发模式对企业业绩影响

9) 股权开发，并购重组课快速提高业

二、投资决策的维度和要素概览

（一）投资决策的三要素

1)战略；资源；利润

（二）投资测算的主要阶段与作用

1)初判可研阶段：确定是否获取项目并执行何种商务条件的谈判

2)全策定案阶段：制定项目的整体开发方案并对各部门设定开发目标

3)落地调整阶段：监控项目运营情况并适时调整项目成本优化方向

（三）投资决策的三个维度

1)单项目层面的利润率考量：市场预期、产品成本压缩、项目整体利润率与管理利润率，自由资金使用效率

2)区域层面的资源掉配：资金资源、人力资源、品牌资源、区域战场分析

3)战略维度的考虑要素：品牌塑造、能力构建、资源沉淀

（四）投资决策的设计与途径方式

1)战略维度能力的培养：产业勾地、一二级开发

2)区域维度的授权下放：预期上调与防御性获地

3)单项目维度的合作方式：股权投资、债券投资与自由资金效率

三、投资决策的核心指标的意义解析

（一）投资测算的成果展示

1)投资测算的成果内容构成：投资测算表+强排方案+成本估算方案

2)投资测算表拆解：内容项、关联项、总体构成与原则

（二）投资测算工具的设计与应用原则

1)阶段性原则：前期重效率，中期重运营，后期重成本

2)条线原则：投资测算表填写的前期性准备工作

3)公司的差异化视角：公司的能力构建对于投资测算的主要影响及优化方案

（三）核心指标的意义解析

1)IRR的意义与运用范围

2)FMPV的意义与运用范围

3)核心参考指标体系筛选的维度

四、实际案例解析

（一）案例一：防御型招拍挂土地出让的计算方式与差异

（二）案例二：合作方案下自有资金使用效率提升的优化方案

（三）案例三：产业勾地方案的主要构建方式与主要决策要点

曾老师

讲师简介：

现任某标杆房企投拓总

原万科规划与投资总监

十余年房地产企业中高层管理经历，国家注册规划师，重庆大学本科毕业。曾任职于万科地产、时代地产等房开企业，常州市规划设计院、深圳市城市规划设计研究院等乙方设计机构，并曾在政府部门担任建管所代所长，经历房地产项目前期拓展所有角色。

任职房企期间：

主要负责城市更新、新城开发、特色小镇开发相关项目的对外拓展、投资分析及参与投后项目的规划设计管理，负责组织撰写投资报告、规划设计报告，并完成投资分析、模式分析、成本与现金流测算等工作。期间完整经历多个项目的投拓周期，涉及产业勾地、收并购、综合新城开发、ppp等多种项目类型，并成功签约苏州2000亩综合开发项目、宁波600亩产业勾地项目等。

主要参与的项目：

《德胜河沿线土地利用规划调整研究》——航道调整之后的沿线土地利用调整研究，主要涉及各类堆场、码头仓储用地及周边产业簇群的联动关系。

《泰州市老城区控制性详细规划设计》——对于泰州市老城片区的规划控制要素的研究，主要涉及历史文化元素的保存与开发、旧城地区的更新、生态要素的修复和控制以及城市形象的策划和城市设计元素的管控等。

《常州市清凉片区旧城更新规划及政策研究》——以政策为出发点的片区总体更新研究，主要目标是研究在新的旧更形式下政策机制的设定建议和探索方向，属于技术储备研究。

《江苏省常州市钟楼区空间发展战略研究》——常州市区划调整之后，下属区域编制的战略规划，主要是目标定位和发展路径的研究

《常州市武进区遥观镇总体规划》——镇总体规划

《深圳市南油大厦城市更新单元改造专项规划》——12公顷，旧城更新等

任常州某镇建管所代所长时从事的主要工作：

编制镇总体规划，全面统筹镇域土地出让计划，划定规划红线并设定土地出让条件，组织土地招拍挂，协调统筹镇域土地规划及土地指标等。

主讲课题：

《土地全周期开与产业勾地（土地二三级联动）与旧改（土地一二级联动）开发详解》

《产业勾地与城市更新案例详解》

《房地产全生命周期视角下的项目投资测算》

《新特殊经济形势下的房地产投资拓展体系、研判策略、投资模式与收并购投资执行、风险控制及实操案例深度解析》

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