房地产企业投资全过程管理

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一、地产投资流程总述

对房地产投资的主要意义、主要目标与主要模式做整体的概念，并讨论房地产投资部门的主要职责和工作范围

1、房地产投资的主要意义与导向

① 主要意义：合理利用公司现金流创造规模和利润

② 投资导向：规模导向/利润导向/资源导向/现金流导向

2、2、地产投资的主要模式：公开市场招拍挂/产业勾地/旧城更新/收并购

3、3、地产投资管理的主要阶段与主要目标：

③ 投前管理：对项目进行经济可行性判断，并结合公司整体现金流明确投资额度、投资收益与投资打法

④ 投中管理（以公开市场招拍挂为例）：合约签署与投资合作

⑤ 投后管理：投资复盘与投资协议追踪管理

二、投前管理的主要流程与内容

投资测算工作的流程与实际案例演练——如何完成一个项目的投资测算工作，什么流程，涉及哪些部门，如何组织（通过一个住宅开发案例，在假定的条件下带各个部门完成投资测算工作的整理流程）

4、投资测算的主要定义与成果展示

⑥ 定义：通过输入信息的不断更新和成本条件的不断夯实，测算项目的各类经济指标以指导项目的获取决策、商务条件、落地优化、成本修正等

⑦ 投资测算的成果内容构成：投资测算表+强排方案+成本估算方案

⑧ 投资测算表拆解：内容项、关联项、总体构成与原则

⑨ 投资测算中的专有术语名词释义

5、投资测算工具的设计与应用原则

⑩ 阶段性原则：前期重效率，中期重运营，后期重成本

⑪ 条线原则：投资测算表填写的前期性准备工作

⑫ 公司的差异化视角：公司的能力构建对于投资测算的主要影响及优化方案

6、投资测算工作的组织全景图

⑬ 组织构架

⑭ 设计部门与主要职责

⑮ 主要工作流程

7、投资测算工作实战

⑯ 项目信息的收集：区位信息/土地信息/价格信息/政策要素

⑰ 项目价值的判断：城市价值/市场指标/去化预测/竞品分析

⑱ 项目工作的组织：

投资部：土地信息的收集与预测

设计部：强排方案与设计要点

客研部（营销部）：产品定位与产品定价

销售部：销售方案与流速预测

成本部：成本预测表

运营部：全周期项目节点排布

财务部：资金安排与税务筹划

8、投资测算工作组织的要点和投资人员的主要职责

⑲ 资料信息收集

⑳ 组织与扎口

21 合作方案

三、投中管理的主要流程与内容

以土地确权和公司设立为核心，探讨在项目获取土地后，不同语境下的合作方式与协议重点及要点

9、土地的确权与公司的设立

22 签订土地成交确认书

23 成立项目公司

24 设计融资方案与合作方案

25 签订土地合同与缴纳土地出让金

26 组织交地验收

10、不同语境下的合作管理的主要流程与内容

27 招拍挂土储语境下的合作方式

保证金融资：融资主体，融资金额与方式，抵押物，利率，周转效率，面向对象

联合操盘：合作主体，工作界面，条线选择，利弊分析

招拍挂语境之下的合作企业的选取与基本工作流程：金融机构、供应链融资、房地产企业的竞合关系，国企的合作

28 勾地语境下的合作方式

产业资源方面的合作要点：勾地铁三角的开发角色，房地产企业的主要作用，房地产企业与产业资源的合作空间

勾地语境下的资金合作要点：土拍保证金、土地出入金、工程投入、销售回款，产业补助，招商奖励，产业物业的移交与转移

勾地语境下的合作企业选取与一般流程

29 收并购语境下的合作方式

股权合作与工程收购的优劣分析

股权合作下尽调工作的主要要点：股权关系、债权关系、偿还优先级、有票成本/无票成本对项目估值的考虑、交易方式对项目获取的风险与影响

工程收购下尽调工作的主要要点：地方土增税政策的计算规则、在建工程收购启动的主要政策支撑、税务筹划、资金计算实务

一般股权交易的设计要点：资金支付节奏、资金支付的条件、股权交易中的股权变更的路径和确认办法，公司交易章程

四、投后管理的主要流程与内容

针对投资完成之后，追踪项目协议的履行情况，并结合投资状况和市场情况，进行投资复盘

11、协议履行跟踪及要点回顾

12、投资复盘

曾老师

讲师简介：

现任某标杆房企投拓总

原万科规划与投资总监

十余年房地产企业中高层管理经历，国家注册规划师，重庆大学本科毕业。曾任职于万科地产、时代地产等房开企业，常州市规划设计院、深圳市城市规划设计研究院等乙方设计机构，并曾在政府部门担任建管所代所长，经历房地产项目前期拓展所有角色。

任职房企期间：

主要负责城市更新、新城开发、特色小镇开发相关项目的对外拓展、投资分析及参与投后项目的规划设计管理，负责组织撰写投资报告、规划设计报告，并完成投资分析、模式分析、成本与现金流测算等工作。期间完整经历多个项目的投拓周期，涉及产业勾地、收并购、综合新城开发、ppp等多种项目类型，并成功签约苏州2000亩综合开发项目、宁波600亩产业勾地项目等。

主要参与的项目：

《德胜河沿线土地利用规划调整研究》——航道调整之后的沿线土地利用调整研究，主要涉及各类堆场、码头仓储用地及周边产业簇群的联动关系。

《泰州市老城区控制性详细规划设计》——对于泰州市老城片区的规划控制要素的研究，主要涉及历史文化元素的保存与开发、旧城地区的更新、生态要素的修复和控制以及城市形象的策划和城市设计元素的管控等。

《常州市清凉片区旧城更新规划及政策研究》——以政策为出发点的片区总体更新研究，主要目标是研究在新的旧更形式下政策机制的设定建议和探索方向，属于技术储备研究。

《江苏省常州市钟楼区空间发展战略研究》——常州市区划调整之后，下属区域编制的战略规划，主要是目标定位和发展路径的研究

《常州市武进区遥观镇总体规划》——镇总体规划

《深圳市南油大厦城市更新单元改造专项规划》——12公顷，旧城更新等

任常州某镇建管所代所长时从事的主要工作：

编制镇总体规划，全面统筹镇域土地出让计划，划定规划红线并设定土地出让条件，组织土地招拍挂，协调统筹镇域土地规划及土地指标等。

主讲课题：

《土地全周期开与产业勾地（土地二三级联动）与旧改（土地一二级联动）开发详解》

《产业勾地与城市更新案例详解》

《房地产全生命周期视角下的项目投资测算》

《新特殊经济形势下的房地产投资拓展体系、研判策略、投资模式与收并购投资执行、风险控制及实操案例深度解析》

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