房地产合作开发、集体土地入市风险管理、核心要点及实操案例

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【培训对象】

董事长、总裁、分管副总、投资总、财务总、项目总、公司法务及律师。

【培训价值】

解析原理、明确方法、突破重点、学以致用。

【课程大纲】

第一部分：“术篇”——房地产合作开发法律风险防范

一、合作开发模式

1、房地产联建；

2、直接转让土地使用权；

3、组建项目公司；

4、整体产权转移；

5、房屋参建；

6、其他模式。

二、合作开发操作要点

1、合作主体：合作方尽调六大维度：综合实力；经营理念、资信情况；经营能力、风险情况及管理情况；

2、公司设立：设立时间；入股时间；

3、法人治理：股东会、董事会职权及表决机制；总经理职权；非操盘方派驻人员职责；

4、操盘模式：单方操盘；联合操盘；保底收益；

5、退出机制：退出方式、退出时间；

6、僵局处理：僵局处理之万能公式。

三、合作开发协议核心条款设计

1、合作模式：

（1）财务投资&战略投资；

（2）联合操盘&单方操盘。

2、项目公司设立与股比：

（1）公司设立时间节点的法律意义；

（2）股权比例的法律意义：67%、51%、50%、34%、20%。

3、项目公司经营管理：

（1）权责划分；

（2）管理费、营销费的锁定。

4、资金筹措与资金管理：

（1）封闭式管理；

（2）滚投式管理。

5、利润分配：

（1）兜底条款；

（2）分配节点。

6、退出机制：

（1）退出节点；

（2）退出方式。

7、僵局处理：僵局处理万能公式。

四、合作开发常见法律风险与防范

1、合作主体不合法的法律风险：

（1）开发资质；（2）自然人&法人。

2、名为投资实为借贷、保底收益的法律风险：

（1）保底条款；（2）明股实债。

3、合作拿地的法律风险：

（1）联合竞拍；（2）单方竞拍。

4、合同法律风险：

（1）签约过程中的法律风险；

（2）合同履行中的法律风险。

5、土地来源法律风险：

（1）划拨土地使用权；（2）并购项目；（3）招拍挂项目。

五、合作开发典型案例分析

1、案例一、股东投资于项目公司的出资，可否要求返还？

2、案例二、合作一方向另一方支付股权转让款后，是否有权要求另一方将其已付资金作为出资款支付给项目公司？

3、案例三、以变更工业用地使用权作为合作开发房地产合同出资的约定是否有效？

4、案例四、以划拨土地使用权与他方签订的合作建房合同是否有效？

5、案例五、合作开发合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定收益的合同效力如何认定？

6、案例六、以合作开发项目建设用地使用权作抵押所取得的贷款，如果协议未明确该贷款的归属，是否属于项目负债？

7、案例七、签订合作开发合同后，一方以对方不具有房地产开发资质且未按照约定出资为由可否主张合同无效？

8、案例八、合作合同仅约定共同投资购买项目的视为对共同共有约定不明，应视为共同共有还是按份共有？

9、案例九、项目合作过程中变更法定代表人与履行协议有直接关系的，应当直接告知合同相对方，否则可认定为原法定代表人的行为有效。

10、案例十、合作开发合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，合同效力如何定性？

六、合作开发沟通与谈判

1、内部沟通与汇报

（1）项目定位、成本测算、盈利测算、风险控制、税务筹划等。

（2）模板化、标准化、流程化：模式、模板、模型。

2、外部沟通与谈判

（1）谈判策略：欲擒故纵、巧设期限、换位思考、利益平衡；

（2）谈判法则：刚柔法则、团队法则、准备法则、记录法则。

七、集体土地入市

1、土地管理法修订的十大亮点。

2、集体土地承包与集体土地租赁区别。

3、如何依法合规获取集体土地项目。

4、哪些集体建设用地可入市。

5、谁有权经营集体建设用地。

6、以何种方式、何种价格入市。

7、集体土地入市的四个条件。

八、勾地攻略

1、设限制条件的五个维度。

2、史上最牛“勾地案例”分析。

3、何为招拍挂？三者之间有无异同。

4、勾地之最高境界——“一剑封喉”。

第二部分：“道篇”——对标（HW、AL、ZL、BGY)

一、顶层设计：遵循规律、尊重人性。

二、制度建设：目标导向、利益驱动。

三、文化驱动：穿越迷雾、直击本质。

第三部分：“势篇”——行业趋势

一、宏观趋势：市场化、法治化、全球化。

二、行业趋势：房企转型与房地产投资新趋势。

【经典案例】

案例1：北京XX地产项目之联营模式

深度解析：保底性条款的法律效力；名为联营实为借贷；辨析房屋买卖、房屋租赁、借款合同与土地使用权买卖之区别。

案例2：浙江XX项目之单方操盘模式

深度解析：管理费、营销费范围与界定；营销收入与总货值界定；管理制度衔接；人员工资承担；资金使用及销售指标。

案例3上海宝山XX合作开发纠纷案

深度解析：签约主体、地块限价、转股节点、项目管理、退出机制、排他性条款、违约责任、纠纷解决及其他注意事项，展现某地产“10强”房企如何玩转“金蝉脱壳”。

案例4：沈阳XX合作开发项目之僵局处理

全景解析：合作项目中跟投机制的嵌入与应用；资金筹集及资金管理；退出机制；僵局处理之万能公式。

案例5 ：XX300客户群诉案

道、术、势多元思维破解棘手群诉，打造集事前预防、事中控制、事后补救之立体式企业法律风控体系。为之于未有，治之于未乱，打造企业法律风控之最高境界：防患于未然！

案例6：“一地多卖”——XX项目资产并购纠纷案

一地数转纠纷中，受让人权利保护先后次序：已经办理变更登记>先合法占有>先支付土地转让款>合同先成立。

案例7：“土地闲置”——XX项目资产收购并购纠纷案

并购方应对闲置土地基本策略“三步走”；被并购方对土地闲置应对策略“三原则”。

案例8、以变更工业用地使用权作为合作开发房地产合同出资的约定是否有效？

案例9、以划拨土地使用权与他方签订的合作建房合同是否有效？

案例10、合作开发合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定收益的合同效力如何认定？

案例11、签订合作开发合同后，一方以对方不具有房地产开发资质且未按照约定出资为由可否主张合同无效？

案例12、合作合同仅约定共同投资购买项目的视为对共同共有约定不明，应视为共同共有还是按份共有？

案例13、合作开发合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，合同效力如何定性？

何老师

讲师介绍：

上海某律师事务所合伙人律师、副主任；

上海市浙江商会法律顾问；

北海国际仲裁院仲裁员；

上海交通大学特聘讲师；

复旦大学特聘讲师担任多家标杆房企法律顾问

曾为碧桂园控股、九龙仓集团、中梁地产、复星集团、旭辉地产、泰禾地产、中铁建、杭钢集团等多家企业提供投资并购、商事诉讼、法律风控体系搭建、企业内训等专项法律服务。

专业特长：

投资并购、争端解决、公司治理及企业法律风控体系搭建。

授课风格：

一、以案说法、通俗易懂、旁征博引、视野高远。

二、何老师独创之“四度教学法”：

1、有高度（道、术、势多维解构）；

2、有温度（实战落地、案例鲜活）；

3、有深度（司法实践+理论深度）；

4、有广度（授课融法学、管理学、逻辑学、国学及传统智慧于一体）。

主讲课程：

《民法典时代背景下的企业法律风险管理》

《房地产合作开发、集体土地入市风险管理、核心要点及实操案例》

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