项目开发全过程综合决策体系构建及各专业部门深度配合经验借鉴

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【课程背景】

当前房地产行业新形势呈现，主要表现如下：

经济低迷，股市萧条，债务扩张，压缩产能去杠杆；

政策模糊，调控失效，花样百出，因城施策；

市场扭曲，价格高估，投机意识明显，资本市场不理性；

楼市冻结，资金端冻结，交易端冻结；

企业纠结，地价高企，新房遇冷，形势严峻；

逻辑混乱，管控逻辑、房价逻辑、拿地逻辑、项目开发逻辑、企业发展逻辑理不清……

在新的市场环境下，各地产企业面临严峻挑战，房地产企业如何破局，如何逆袭成功，就必须关注并实现地产项目的高效高质开发。本课程中睿达地产顾问邀请业内资深实战专家将围绕大部分房企存在的困惑以及问题，利用二十多年的系统地产开发管理经验，并集合多位外部专家团队的积累，帮助地产企业将项目开发过程中的核心内容建立起完整的综合决策体系，从而使地产企业形成科学的管理、系统而精准的决策等长效管理机制，进而提升房地产管理人员把握全局的管理能力及各专业部门之间如何深度配合融为一体高效解决问题的协作能力。

【课程收益】

重合作、讲高效：部门之间各专业无缝合作并精准高效解决问题的能力；

全过程、挖深度：拓展、定位、设计、工程、成本、销售各部门全过程深度配合；

把统筹、提能力：统筹开发项目专业把控能力，逻辑思维能力，系统的分析能力；

抓核心、控过程：把握项目开发整体核心目标及过程中的综合决策能力。

【课程大纲】

第一部分：房地产行业的特点

1、技术密集型：设计、成本、工程、营销、财务等等专业基础深厚

2、资本密集型：自有资金实力、融资能力、资金周转能力

3、资源密集型：外部专业服务资源，土地合作资源，政府资源

综合决策体系源于在各项资源基础上的全面结合

第二部分：房地产行业管理现状分析

1、设计、成本、工程、营销、运营、客服、物业等地产属性专业线状况

2、人力、财务、投资、法务、报建等通用类管理部门状况

3、企业文化，战略方向等发展状况

第三部分：标杆房企项目开发决策体系深入解读

1、核心决策系统

决策系统的三大层次及核心要点的构建与分析

（公司层面、项目层面、专业板块层面）

各层面之间的交叉与互补（案例分析实际项目信息的融合和综合决策）

2、会议机制——标杆房企如何构建自己的会议管理机制？

会议模板的使用方法

项目立项会的作用与构建方法

项目投资决策会的作用与构建方法

项目启动会的作用与构建方法

项目目标决策会作用与构建方法

月度运营会议的作用与构建方法

半年度/年度总结会议作用与构建方法

营销会议体系的构建方法

成本、采购会议体系的构建方法

战略会议体系的构建方法

项目开发周会体系的构建方法

项目开盘后总结

战略会议体系的构建方法

项目开发周会体系的构建方法

项目后评估会议体系的构建方法

案例分享：成都某项目启动会解析

3、如何全局系统考虑统筹融合八大关键点？

4、全过程综合决策体系所对应的工具

投资测算分析

动态成本分析

设计成果信息统计表

现金流量表及静态投资分析

复合系统全面的项目投资测算表

覆盖从拿地到结算全过程信息

第四部分：项目开发各阶段核心决策要点及各部门深度配合要点

一、项目拓展拿地阶段

1、战略发展方向

2、城市的选择

3、核心决策要点

4、各部门配合要点

资料：对应的模板表格及支持文件

案例分析：深圳、惠州项目拓展分析

二、项目定位阶段

1、影响定位的八大关键核心要素

2、“五位一体”：市场定位、客户定位、产品定位、成本定位、财务定位汇总为一体的项目综合定位

3、项目综合定位的“五化原则”

化复杂为简单

化主观为客观

化单一为融合

化专业为整体

化“山穷水尽”为“柳暗花明”

3、其它各部门配合的内容及深度

4、设计之“总图定位”

案例分析：江苏项目深度分析

三、项目设计阶段

1、设计的龙头作用

设计影响项目进度的60%

设计影响项目成本的70%

设计影响项目投资收益的80%

设计对接的专业口最多

设计整体及全局属性

设计的决策导向

2、设计主导的四大系统思想

设计各专业（规划、建筑、结构、景观、立面、户型、机电各专业的系统结合）

设计与其它部门（拓展、营销、成本、工程、物业等）的深度配合

产品的设计与项目收益测算及项目是否的系统考虑

产品设计特征与项目的发展及公司的战略发展如何结合

3、设计理念的八大转变要素

投资收益—整体全面的资本运作

货值及利润分析—产品的溢价及

市场意识—市场及机会及风险

客户的思想—理解与引导客户的思想

主观与客观的辨证思想—客观为主，主观的内容需量化控制

成本意识—每一分钱的投入均需要有合理的产出

功能与空间—回归本质：适用、经济、美观

形式与艺术—必须要有，但需量化

案例：广东、四川等城市多个经典项目深度分析 设计的龙头作用

四、项目施工阶段

1、项目施工阶段整体决策的五大核心关键

2、成本管控及配合要点

3、工程管理及配合要点

4、设计管控及配合要点

5、营销管控及配合要点

案例：惠州项目管控分析

案例：重庆项目整体施工阶段管控及过程核心关键点决策

五、两点一线实施阶段

1、“三边”工程的集中体现及六大核心决策要点

2、各专业配合的集中体现

3、权责界定的五大关键点

六、开盘阶段

1、影响项目成败的关键

2、智慧集中展示的深度思考

3、开盘后评估的重要性及六大要点

案例：成都中心城区豪宅典型分析

七、入伙阶段

1、入伙阶段客服管理要点分析

2、应对业主维权的6大心得

八、物业管理阶段

1、思想与意识的决策

2、宏观控制目标与具体执行结合的策略

第五部分：典型案例全局系统分析

一、深圳旧改综合体项目开发决策核心要点分析

1、旧改政策研判

2、市场研判

3、业态定位

4、容积率选择

5、产品定位决策

6、部品标准定位

7、开发节奏决策

二、江苏某经典项目开发决策核心要点分析

1、拿地决策

2、客户及市场定位

3、业态定位

4、容积率选择

5、产品定位决策

6、部品标准定位

7、开发节奏决策

三、青岛某项目开发决策

1、项目自己做还是卖

2、客户及市场定位业态定位

3、产品定位

4、部品标准定位

四、惠州成都等项目分析

1、客户及市场定位

2、业态定位

3、产品定位

4、部品标准定位

刘老师

讲师介绍：

资深房地产设计顾问、专家

建筑学专业本科毕业

资深地产开发研究员,房地产规划设计专家

现为深圳某设计咨询公司总设计师

曾供职于上市地产公司产品设计中心总经理，任职于大型外资设计公司设计总监，专业地产公司副总经理，分管过设计、成本、工程、报建等，曾任城市公司总经理。

擅长于：

住宅产品的高溢价开发、住宅项目开发的全局把握及系统的运营拓展，定位，设计，报建，成本及工程等项目开发全过程的综合决策及深度配合。

负责开发及设计项目主要有：

深圳置地逸轩、深圳金茂礼都、惠州中央公园、成都中央公园、成都锦城湖岸、青岛半岛城邦、嘉兴花溪地、重庆中央广场、川航大厦、翡翠明珠、一米阳光、大城小爱、祥瑞新城、武汉纳帕溪谷、深圳铂金时代 、重庆国际高尔夫、深圳星海名城项目设计（80万方高层住宅项目）、武汉沿海赛洛城（120万方高层住宅项目、南昌沿海花园（20万方别墅项目）、无锡梅村项目（20万方别墅项目）、南昌天骥花园（20万方高层住宅项目）、武汉春之声住宅项目（20万方高层住宅项目）、杭州朝晖现代城（50万方高层住宅项目）

培训风格 :

1、重思路分析，延展项目开发的核心逻辑及关键点，不拘泥于讲义。

2、面向高阶的地产管理人员及专业技术人员，课程使参训企业团队受到启发，与部分企业建立顾问合作关系，梳理前期定位及高溢价开发思路和策略。

3、课程三大点：系统、实在、全面的地产实际操作项目的产品打造与设计；个人把控项目的经验总结；基于全局及系统分析之后的鲜明的观点与主张。

4、课程三不讲：不讲别人已有的总结；不讲别人、别的开发商的案例；不讲虚的、大道理、套话。

主讲课程：

《房地产项目产品精细化设计与成本管控》

《项目总角色定位与项目核心管理能力提升》

《地产产品研发新趋势最新思想及案例深度分析》

《现代房企地下空间设计二十大核心系统要点深度解析》

《房地产项目在策划、定位与设计阶段的客户敏感点梳理及价值提升策略》

《标杆房地产企业产品系统研发及精细化管控及设计成本控制实操案例精解》

《房地产项目产品精细化设计与成本管控80个关键点及最新实操案例精解》

《现代房地产企业项目开发全过程综合决策体系构建及各专业部门深度配合经验借鉴》

《房地产项目的产品研发、定位与（规划、户型、立面、室内、景观、机电）精细化设计要点把控及案例分析》

服务客户：

光大地产、华侨城、首都控股、远大地产、中铁二局、西安沣东、中建、卓正地产、合锦嘉泓、宏帆地产、鲁能地产、中建三局、珠海华发等

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