房地产合作开发与项目并购操作实例解析

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课程背景：

以项目合作开发及项目并购获得地产项目的开发经营权，以房地产企业获得开发项目的主要方式之一。在项目合作开发与项目并购案例实操、研究的基础上设计本课程，通过理论阐述、案例剖析与案例演练的结合，使学员对项目合作开发与项目并购的操作流程、要点难点、思路方案等，有较为系统的、全面的、有重点的认知、理解及掌握，将有效地指导具体项目合作开发及项目并购的运作，实现项目交易与开发利益的最大化。

培训对象：

房地产的投资者、决策者和高级经营管理者，地产项目经营的主要操作者及专注房地产经营的专业律师。

主要内容：

一、房地产开发经营的基本概论

（一）房地产开发经营的概念

1、房地产开发经营的概念

2、房地产开发经营的要素

——土地要素、资金要素、团队要素、许可要素、市场要素；

3、房地产开发经营要素的关系

——核心要素的有机整合与增值效应

（二）项目开发经营权取得（交易）的基本途径

1、项目合作开发经营权合作取得（交易）

2、项目合作开发经营权并购取得（交易）

3、经营权合作与并购取得（交易）关系

4、项目合作开发经营权取得交易的基本准则

——效益、合规、可控

二、房地产项目的合作开发经营的操作指引

（一）合作开发的基本方式及其特征

——法人型合作经营及其特征

——非法人型合作经营及其特征

（二）项目及合作方式合规性审查

——项目及其合作合规性审查；

——项目合作方式有效性审查；

（三）项目合作效益测算及其审核

——项目合作效益组合与测算

——项目合作效益保障的设计

（四）合作对象及合作可控性审查

——合作对象资信及履约能力审查；

——合作过程核心环节可控的审查；

（五）合作过程设计与权责的明确

——合作开发主要环节及权责设计

——合作开发主要环节及权责明确

（六）合作违约与关系变化设计与明确

——合作违约情形与责任的设计与明确

——合作变更解除与终止的设计与明确

（七）项目税务筹划与责任承担的设计与明确

——项目开发经营的税务筹划

——项目合作过程中的税务责任的设计与明确

（八）其他事项的明确与风险防范

三、房地产项目并购开发经营的操作指引

（一）关于并购行为

1、并购的基本概念

——并购、并购与重组（重整）

2、并购的基本分类

——纵向并购、横向并购、混合并购……

3、并购的基本动因

——生存与发展：直接赢利、扩大规模、产业链整合、战略品牌……

（二）成功并购行为准则

1、跳出并购的三大误区

——规模经济=经济规模；资本运营代替生产经营；重并购而视整合。

2、遵循并购的基本原则

——效能目标、资源匹配、准确有度、风控第一、强化整合等原则

（三）项目成功并购交易的操作指引

1、严格目标优选

——投资准则下的目标严格选择……【案例】；

2、恪守基本程序

——初研意向、审慎调研……按约交割、有效整合【案例】；

3、严格方案管理

——目标设定、方案设计、方案执行、方案修正……【案例】；

4、掌控重点难点

——重点难点排序、突破解决方案设计、方案协调执行……【案例】；

5、严格风控管理

——隐性违法、隐性债务、隐性税费、隐性交割、隐性整合……【案例】；

6、强化并购整合

——文化整合、规划整合、制度整合、资源整合……【案例】。

四、房地产项目合作或并购的商务谈判

1、认知谈判

——基本概念；五大特征：行为目的的明确性、标的主体的特定性、主体相对的平等性、行为策略的混同性、过程结果的复杂性。

——基本类别（一对一、一对多、多对多；一次性/短时交易型、时段/长期性合作型、偶发性对抗型；平等关系型、跟随/弱势地位型、主导/强势地位型、复合地位型）。

——基本策略：前景引导策略、底线期限策略、红黑脸推拉策略……

2、充分准备

——要素调研：事件调研（知事）、对手调研（知彼）、已方研究（知己）。

——方案准备：目标计划、原则策略、资源保障。

——资源准备：事件资源、人力资源、场地设施资源、财物资源……

——环境营造：舆论态势、选场布景、氛围营造……

3、善用策略

（1）前景引导策略的运用：

——谋求地产项目合作开发经营谈判案例；

（2）情感与算账说理策略的运用

——某地产更新项目合作开发合同期限条款变更谈判案例

（3）先/后发制人策略的运用

——项目合作竞争性谈判案例

五、合作或并购案例互动与赏析

——项目合作开发案例互动与赏析

——项目并购开发案例互动与赏析

——结束语

容老师

讲师介绍:

法政商复合型重组并购专家

房地产企业重组并购第一人

复合型学习培训经历

2005年上海律师协会“企业并购法律实务”研讨班结业；

清华大学深圳研究院06级建筑与房地产研讨班结业；北京大学深圳研究生院09级企业战略培训班结业……

复合型法政商人生经历

政府机关多部门多层级十五年工作经历；

逾23年兼职专职律师生涯深圳老律师代表，深圳市地产综合实力前十强的深圳市绿景集团等多个大中型地产企业的企业并购策划操作者，新《破产法》实施后“破产重整第一案”主办者——重整办主任，深圳T系和H系SMT制造业、东莞H地产集团等企业的重组策划、实施组织者；。

曾任深圳市地产综合实力前十强的绿景集团常务副总裁，多家企业法律或经营顾问；逾1800亩的“粤西第一盘”地产项目开发全环节策划、领导、实践者；自营合营多家地产类、建筑新技术类、重组并购综合服务与投资类企业；企业重组并购研究、培训、顾问和并购投资者……

主讲课程：

《房地产开发全流程风险管控实务》

《房地产企业并购重组实务深度剖析》

《企业并购重组政策与操作实务深度解析》

《物业并购重组政策与操作实务深度解析》

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