商业动线、合理化商业布局及旧改实战案例分析

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前言：

百货转型购物中心，加剧商业地产竞争旧楼改造、存量提升为主的“商业旧改”成巨大风口。商业旧改最终都归纳为“动线设计”及合理的“业态布局”两大方面重新打造的过程。

人流即财流，商业的核心是盈利。解决人流问题，就是动线设计，动线决定整个项目的生死。业态规划乃至后期的品牌落位,无不是动线规划的归宿，无不是为了落实前期定位的合理性。 新零售时代商业特点，对商业动线提出的更高的要求。良好的商业主次流线组织可以使商场每一寸营业空间都能充分发挥其最大商业价值，并创造出良好的购物环境。

合理化商业布局的关键是人流的引导！

动线规划四个核心内容：如何吸引人流；如何导进来；如何让人长久驻留；如何让人走遍全程。商业中心的整体规划设计是以商业定位为依据，从合理的商业业态布局、动线和建筑空间三个方面进行展开的。

大纲：

第一部分体验时代的新商业发展趋势

1、简述历史，商业的“定制化”时代已经到来

2、体验式消费趋势及模式创新

1）体验式商业特点

2）“文化”在体验式商业模式中的决定作用

3）如何重构体验，成就新商业

重构体验的四个方面

3、体验式消费商业体发展5个趋势

4、消费趋势促变新商业，“商旅文综合体”的出现

案例详解：南京万达茂项目

第二部分：解码新零售时代的商业密码：

1.“新零售”概念的产生背景(商业寒冬)

2、关注消费升级

什么是商业本质，关注消费升级

3、什么是“新零售”？

案例：盒马生鲜、超级物种

4、 解码 “新零售”一：线上线下整合

5、 解码“新零售”二：全业态的融合的三个方面

案例：北京芳草地，影视+二次元产业+文创商品，商业共享办公

总结：全业态融合成就商业新未来

第三部分 体验式商业业态布局与组合要点

1、准确的市场定位及合理化的商业布局

1）准确进行市场定位；

2）准确的商业业态组合；

2、体验式商业业态布局与组合要点

1）合理业态配比，提高聚客能力

2）多维度考虑，确定业态落位图

3）商业综合体中的多业态并存

4）内容为主，全产业链整合

（衍伸业态举例）

5）业态组合的八大策略详解

3、美国茂商旅综合体案例详解

1）项目概况及指标

2）精准的产品定位

3）超强的业态组合

4）乐园与商业发展融合

5）空间变化及特色

第四部分 商业动线规划实战技巧一（与商业布局关系）

体验时代，对动线设计提出了新的要求

1）进行合理优化的商业布局三方面

人流动线；

空间主题；

租金平衡

2）商业动线的几个基本规律

什么是商业动线，在商业设计过程中的地位

什么是好的商业动线及不好的商业动线

商业动线的分类

商业动线的几条设计原则

3）不理想动线规划案例

第五部分 商业动线规划实战技巧二（主力店布置要点）

1、主力业态布局很重要

2、几种常见动线类型和主力店落位关系

3、街区式社区商业的动线布局

案例：美国渔人码头项目动线设计

第六部分 商业动线规划实战技巧三（10个实战技巧）

1）商业动线设计的10个实战技巧

2）业态全融合式的流水线动线

总结：业态之间的互补还需考虑人流的拉动

第七部分 存量商业业态布局与动线改造案例分析

1、商业改造三大内容和流程

1）改造三大内容：重大资产改造；主力店改造；优势业态引进

2）不同阶段的重点

3）旧改案例介绍：社区商业，上海国和1000的改造。商超改造成社区商业的经典案例。

2、商业项目改造中业态布局调整案例详解

业态调整最大的原则、终极目标

案例：上海龙之梦三阶段业态布局改造

3、商业项目改造中动线调整、优化案例

1）传统百货、商超动线改造案例：

2）上海世茂商场旧改动线调整案例

4、“烂尾”商业项目改造的流程及重点

案例详解“嘉兴鹿都购物中心”项目改造案例

第八部分 旧改利器，室内主题街成场景消费热点

1、旧改利器，主题街成新热点

2、标杆公司在主题街建设方面的案例

案例：骑鹅公社详介

3、室内主题街实现四大要素

4、上海五角场地下商业主题街改造案例详解

结论：体验时代，商业旧改如何与时俱进？

1、文化，体验式消费的新驱动

商业实操中文化的3个特点运用，文化IP的力量，真正有生命力的IP是对文化素材的挖掘。

2、娱乐，商业综合体的超强动力

娱乐，商业综合体中新的活力泵。娱乐与商业如何进行有效结合

3、以最新一个旧改案例亮点分析总结

洪老师

讲师介绍：

商业地产资深专家

教授级高级建筑师

国家一级注册建筑师 、国家注册规划师

商业地产香港上市公司 总建筑师

大型商旅综合体项目 副总经理

《整合，商业综合体全程设计》专著作者，中国建工出版社2016， Backgrounds：

曾经作为CCDI、复星集团和万达商业地产的资深设计高管，从事规划设计18年，商业地产管理8年，同时拥有甲乙双方的双重实战经验。专著《整合，商业综合体全程设计》，建筑工业出版社，热销中。

作为总负责人先后负责了万达大型综合体百万平方米，包括成都万达、德州万达、内江万达、牡丹江万达等大型城市综合体项目。对万达、龙湖、凯德、华润地产公司的城市综合体的产品线设计深有研究。并全程负责万达茂等大型商旅综合体的设计、建造。

曾任某大型地产集团设计研发部总经理等职务，主管从拿地之前的市场分析，经济模型研究，交易结构，投融资方案，产品定位，成本控制，到方案设计、扩初设计、施工图设计。

操盘产品形态包括：五星级酒店、甲级写字楼、大商业、城市综合体等，地域跨越成都、重庆、沈阳、大连、西安、贵阳、上海、昆明、等众多城市，对中国房地产市场和中国房地产设计管理有深刻的认识和精深的实战经验。

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