房企高管财务管理思维构建与提升

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课程背景：

一个房地产企业的终极目标是盈利，提升决策能力、规划、设计、营销能力、团队合作能力的终目的都是为了盈利。是否能盈利以及盈利的多少是衡量一个企业管理水平的唯一标准。而在我们盈利路上项目操盘手缺的的能力可能是什么呢？是财务的掌控能力。

目前，房地产公司高管大都是建筑或工程管理专业出身，通常对财务知之不多或一知半解。所以，当有机会全面掌控一个地产公司或一个地产项目时，往往会左右挚肘，原因正是因为缺少财务知识，不能从财税的角度加以综合论证，而导致结果出现偏差甚至偏差很大。

课程收益：

具备财务思维，读懂财务语言，加强房企决策者与财务部门之间的沟通

让项目总不但理解各报表数字的表层含义，更能看透报表，掌握报表背后的管理逻辑

掌握房地产项目开发中的财务及资金管理要点，了解房企经营所必需的税收筹划理念

选择合适的融资渠道，运用财务杠杆与资本组合提升项目盈利能力

课程对象：

房地产企业董事长、总经理及项目总、运营副总等高层管理人员

房地产企业工程总监、成本总监、设计总监、营销总监、财务总监等部门负责人

课程大纲：

一、房地产中高管（项目总）应该具备的基本财务思维

1、看懂三张报表

2、关注预算与实绩

3、成本意识

4、现金流回正

5、利润总额

二、30分钟读懂财务报表

1、三张会计报表之间的关系：一个中心、两个基本点

2、资产负债表-“底子”，利润表-“面子”，现金流量表-“日子”

3、关注的角色不一样，关注的内容就不一样

（1）投资者

（2）股东

（3）经营者（高管）

（4）金融机构

三、“三个代表”即三张报表代表了什么？

1、资产负债表代表公司拥有的资产和债务的多少；家底（净资产）是否雄厚。

（1）资产负债表中每一个科目都是用来融资的

（2）基本的财务比率

2、利润表 代表公司挣钱的能力

（1）毛利率

（2）期间费用率

（3）销售净利率

（4）并非本年的经营成果

3、现金流量表代表公司的运营是否健康，能否持续存活下去

四、 房地产企业全面预算管理

1、如何做预算—战略-利润口径和现金流口径

2、做多长时间的预算？

3、预算、预测和实绩

4、房地产企业的货值、动态成本、四项费用

5、财务费用如何计算？

五、房地产高管的会计思维

1、会计思维之一：资金周转差

2、会计思维之二：利润率和收益性的区别

3、会计思维之三：降低成本和加快资金周转哪个更容易？

4、会计思维之四：要有数字敏感度

5、会计思维之五：库存是一项机会成本

6、会计思维之六：库存的重要性

7、会计思维之七：关注期间费用比

8、会计思维之八：关注地下就是关注利润

9、会计思维之九：高度重视盘点

10、会计思维之十：签订采购合同一定要关注不含税价

六、房地产高管的成本意识

1、树立全成本概念

2、从管理视野对成本分类—结构性成本、功能性成本、敏感性成本

3、成本控制不只是老板的事

设计部、 集采中心、成本合约部、工程管理部、营销部、财务部、综合管理部。

4、成本领先的战略意义

七、房企高管必备的税收思维

1、房地产企业全流程涉及的税收

2、如何做好税收筹划？方案设计-交易结构的形成-合约规划-具体实施

3、税负越低越好吗？关注企业留存更重要

4、144平方米的户型是个尴尬的户型

增值税、土地增值税、企业所得税、契税、土地使用税、房产税…

八、房企高管如何为公司创造价值

1、追求一个“快”字（碧桂园）

2、房企最关注的两个财务比率

--在偿债能力上引入“净负债率”，在运营能力上引入“净存货周转率”两个新的财务比率。

3、房企的三个保障系数

4、房企的四个利润总额

项目利润、项目动态利润、会计利润（账面利润）、预算的利润总额

5、房企的最佳经营--追求ROE

6、投资项目要学会“算账”

高度关注IRR，股东投资年化收益率，净利润率、地货比。

总结 讨论

张老师

讲师简介：

房地产财务管理实战专家，现任某房地产集团财务总监。1991年毕业于青岛大学商学院会计学专业。中国注册会计师（CPA）、正高级会计师。

从事房地产行业20余年，任职房地产开发公司，任公司董事、副总经理、财务总监。。专注会计与税收，研究房地产税务规划、财务管理、成本管控及法务。长期致力于房地产业财务与税收筹划的研究，擅长用简洁通俗的语言阐述财务与税收业务中的专业问题。

已出版专著：《实战派房地产税收与税收筹划》、《智慧阅读财务报表》。

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