房地产企业经营全生命周期税收筹划与风险管理

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第一部分 房地产企业涉及的税种

目前我国税收分为商品和劳务税、所得税、资源税、财产和行为税、特定目的税五大类。中国现行的税种共18个种，2016年5月1日起，全面推行“营改增”；2018年1月1日起施行环保税 ，分别是：增值税、消费税、企业所得税、个人所得税、资源税、城市维护建设税、房产税、印花税、城镇土地使用税、土地增值税、车船使用税、船舶吨税、车辆购置税、关税、耕地占用税、契税、烟叶税、环保税。

只有个人所得税、企业所得税、车船税、环保税、烟叶税和船舶吨位税这6个税种通过全国人大立法，其他绝大多数税收事项都是依靠行政法规、规章及规范性文件来规定。

房地产开发企业涉及的税费（十三个）

1、增值税

2、企业所得税

3、土地增值税

4、个人所得税

5、城镇土地使用税

6、房产税

7、城建税及教育费附加

8、契税

9、印花税

10、耕地占用税

11、车船税

12、车辆购置税

13、环保税

第二部分 房地产开发全流程纳税筹划

一、公司设立阶段的纳税筹划与风控建议

1、分公司还是子公司？

2、全资子公司还是控股（参股）子公司？

3、税收风险

二、取得土地阶段的纳税筹划与风控建议

1、股权转让方式下的土增税风险

2、土地闲置费、土地滞纳金的税收风险

3、招挂拍方式取得土地，合同条款如何商定才能规避土地使用税？房地产企业取得土地使用权，城镇土地使用税何时开始缴纳？何时终止？

4、房地产企业取得土地使用权，该不该缴纳耕地占用税？

5、房地产企业取得土地使用权，何时缴纳契税？城市配套费的契税争议。

6、房地产企业购买土地及地上“在建工程”，完工后销售，在土增税清算时可以加计扣除吗？

7、“拆一还一”方式下取得土地，如何进行会计处理？销售不动产发票如何开具？

8、拆迁补偿费涉税处理

9、房地产企业“限地价、竞配建”方式拿地模式下的税收

10、一方出地一方出资合作建房，有何税收风险？

11、企业取得政府返还土地出让金税务处理及风险

12、增值税一般计税方式下土地成本如何抵减销售额？拆迁补偿费？配建房能否作为土地成本抵减销售额？

三、规划阶段的纳税筹划与风控建议

1、立项、规划、涉及阶段应注意哪些税收问题与节税策略

2、产品开发类型的选择，是关注税收负担水平?还是关注企业的销售?

3、委托境外设计单位进行规划设计，支付的设计费是否应当在我国境内纳税?企业承担什么税收责任?

4、公共配套的增值税政策及难点分析；公共配套的土地增值税政策及难点分析；公共配套设施的企业所得税政策及难点分析

难点：总局以及各地对于公共配套设施土地增值税扣除的征管政策；

5、立项分期、税务机关备案、不同产品设计、产品设计分期、容积率等、对项目税收的影响及事前应对策略；不同产品的搭配既要考虑市场、容积率、利润流、现金流，也要考虑税金，特别是土地增值税。

6、144平方米的户型是个尴尬的户型？

四、施工建设阶段的纳税筹划与风控建议

1、售楼处的税务风险

2、样板间

3、储藏室

4、地下建造的人防工程、有产权的车库、无产权的车库在税务处理上有何区别？

5、主体和桩基工程应取得什么样的专用发票及风险，增值税发票备注栏应关注的主要问题

6、项目工地施工方使用水、电等应关注的主要涉税风险

7、房地产企业进项和成本哪些方面容易发生虚开行为？

8、向股东或其他自然人借款利息是否都可以扣除？

9、资本化的借款费用与计入损益的借款费用怎样区分？如何提供“金融企业同期同类借款利率情况说明”？

10、集团统借统还的利息支出怎样操作可以避免重复纳税？ 还有没有其他办法？

11、理财收益缴纳增值税吗？

12、工程违约金支出能否列支开发成本？

13、全产业链税收筹划的思路—未来的发展方向。

设计院、建筑安装、绿化、装饰、装配式建筑、智能化、电梯、贸易公司、营销、物业

小微企业的税收优惠

14、个人所得税的筹划要点

五、房屋预售阶段的纳税筹划与风控建议

1、取得的订金、定金、VIP、诚意金、保证金等需要缴纳增值税、土地增值税吗？《民法典》第495条：当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预定书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。

2、预收款方式销售下增值税的纳税义务发生时间？提前确认纳税义务的增值税处理

3、车位的捆绑式销售有何税屋风险？

4、以房屋抵顶债务怎么纳税？

5、“买房送家电”模式下的税收风险？赠送的礼品是否有个人所得税的扣缴风险？

6、 “客带客”“以老带新”销售模式下如何确认支出？票据如何处理？是否涉及扣缴个税？

7、 “日进百金”“一万抵五万”销售模式下收入如何确认？

8、“零首付”销售模式的税收如何处理？

9、“售后返租”的税收风险分析，同时给解决的方案，让您不再为回租而烦恼。

10、“售后回购”方式在增值税、企业所得税、土地增值税如何确认？

11、房地产企业收取的价外费用有哪些税收风险？增值税、企业所得税、土地增值税

12、针对不同的客户与不同的销售模式，销售价格明显偏低，我们如何找出适合自己的“正当理由”？

13、销售环节发生的广告费、业务宣传费、业务招待费如何实现税前扣除？需要注意防控哪些错误？

六、竣工交房阶段的纳税筹划与风控建议

1、企业所得税的完工条件及判定，对增值税、土地增值税、企业所得税等有何影响？2、土地增值税什么情况下达到清算条件

2、在什么情况下房地产企业可以预提部分成本税前扣除？

3、各种不同的税种对收入确认的原则有何差异？

4、土地增值税确认收入时金额如何确定？

5、清算后再转让房地产成本如何确定？是否涉及“二次清算”？

6、成本分摊的技巧对土地增值税的影响？

7、在交房前后支付的物业费如何进行成本费用归集？对税收的影响是什么？

8、如何进行成本分摊才可以使收入和成本成“正比例”函数关系？本课程将以详实的案例，分别从占地面积法、建筑面积发、直接成本法、预算造价法、层高系数法来详细解读成本分摊的技巧和方法。

9、软装在企业所得税和土地增值税扣除有什么不同？

七、房屋自持阶段的税收筹划与风控建议

1、转为自持环节

2、持有并出租环节

八、公司注销阶段的税收筹划与风控建议

1、房产税

2、土地使用税

张老师

讲师简介：

房地产财务管理实战专家，现任某房地产集团财务总监。1991年毕业于青岛大学商学院会计学专业。中国注册会计师（CPA）、正高级会计师。

从事房地产行业20余年，任职房地产开发公司，任公司董事、副总经理、财务总监。。专注会计与税收，研究房地产税务规划、财务管理、成本管控及法务。长期致力于房地产业财务与税收筹划的研究，擅长用简洁通俗的语言阐述财务与税收业务中的专业问题。

已出版专著：《实战派房地产税收与税收筹划》、《智慧阅读财务报表》。

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