物管企业增值税的筹划与应对
【课程编号】：NX22034
物管企业增值税的筹划与应对
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【所属类别】：税务会计培训
【培训课时】：可根据客户需求协商安排
【课程关键字】：增值税的筹划培训
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【课程要点】
“营改增”已经实施了！虽说整体税负只增不减，可是物业管理企业突然发现，原来单一的营业税税负，现在变成了多元的增值税负。各项收入究竟适合什么税率？代收代付的收支应该怎么处理？业主减免物管费怎么操作税负最低？车位费怎么管理？发票怎么办？……
“营改增”将会给物业管理企业带来很大的影响，有利有弊。能否享受政策的红利取决于物业管理公司自身的能力和水平。如何根据行业特点，为行业管理者决策提供方向性指引，为财务部门积极应对税制转变做好准备；如何适应“营改增”税制改革，进行合理的税务筹划，降低税负，实现企业价值最大化。
本次课程将结合物业管理行业的实践案例，解析“营改增”对企业产生的实际影响，如：由于计税方式不同而对企业税负产生的影响；由于税种征管规定不同对企业财务管理产生的影响；由于税负变化对行业乃至产业结构的影响等等。从而此企业正确认识“营改增”新政，从容应对新政带来的变化。
【培训对象】
企业负责人、财务负责人、各部门负责人
【课程大纲】
[一] 为什么营改增?
1、营改增的背景
2、营改增的作用
3、营改增的发展趋势
重点讨论：营改增对行业企业的影响
[二] 什么是增值税？
1、增值税的概念
2、增值税纳税人身份的认定
重点分析：挂靠经营的风险
3、增值税税率和税负率
1)基本税率及适用范围
2)简易征收适用的征收率
3)税负率是关键
重点分析：小规模纳税人、一般纳税人的各自特点以及如何选择
4、增值税的征收管理
1）何时具有纳税义务？何时缴税？
2）在哪里缴税？
3）纳税期限是怎么规定的？
4）其他规定
重点分析：物业服务费的发票怎么开？怎么入帐？何时间确定收入？应该如何确定申报收入？
[三]怎样计算增值税？
1、销售额及销项税额的计算
1)销售额及销项税额
2)视同销售
3)小规模纳税人销售额的确定
重点分析：车位租赁费如何设计、缴纳，物业公司最划算？
2、进项税额的计算
1)增值税扣税凭证
2)不得从销项税额中抵扣的进项税额
3)进项税额转出
4)应纳税额的计算
5)水费的差额缴税
重点分析：代收水电费等如何处理与应对
[四]增值税发票的管理
1)增值税发票的种类
2)增值税发票的使用、抵扣以及风险管控
3)扣税凭证的认证和申报
4)扣税凭证的遗失
重点分析：赠送物管费如何处理与应对
[五]增值税的税收减免和优惠
1)法定免税项目
2)减免税管理
3)起征点的规定
4)差额征税
重点分析：物业公司可以享受哪些优惠政策，如何享受？
[六] 物业管理企业营改增后的筹划案例分析
1、纳税人身份的税收筹划：
物业管理企业如何选择一般纳税人和小规模纳税人，对自己最有利
2、起征点的纳税筹划：
利用起征点及小微企业的优惠政策，让物业管理企业合法免缴部分税额
3、兼营行为的纳税筹划：
利用增值税兼营政策的相关规定，降低物业管理企业的税率
4、代收费用的筹划：
对于物业管理企业大量存在的“代收代付”行为以及可能存在的增值税纳税义务，采用最佳方案予以分别解决
5、视同销售的规避筹划：
对于物业公司无偿赠送、免费的行为导致的增值税纳税义务，采用最佳方案予以规避
6、折扣销售的筹划：
折扣销售的不同处理细节，会产生截然不同的纳税义务。
7、不动产租赁的筹划：
物业公司车位租赁、小区内摆展、广告位收入等均属于不动产租赁，不同的处理方式税负会成倍增加，最佳方案的筹划。
8、进项税额的筹划：
由于进项税额可以抵扣销项税额，对于费用的筹划变得十分重要，好的筹划可以让我们尽情享受政策的红利。
9、过渡期免征的筹划：
营改增条例提供了很多过渡期的优惠政策，物业公司可以享受哪些？怎么策划和运用
10、进货渠道的筹划:
增值税让采购的选择变得十分重要，最佳方案的筹划将颠覆我们以往的“同等条件下低价者得”的采购原则。
[七] 互动与讨论
钟老师
讲师介绍
香港大学中国商学院CFIM研究生
中国人民大学管理学学士
物业管理行业专业培训讲师
安徽省铜陵市作家协会理事会理事
《现代物业》财管手记、管理艺术专栏作者
《住宅与房地产》钟说纷纭专栏作者
财经作家，著有《懂财务，会经营-物业管理经营实战案例》等
职业背景：
近二十年的财务管理工作经验，曾历任房地产开发企业、投资公司、制造业等企业财务总监职务，具有丰富的投融资管理、构建财务管理体系、异地管控的实践经验。专业于资本运作、风险规避、综合理财、投融资决策、税务策划等能力。擅长将财务管理与企业的经营战略相结合。从事多年房地产开发企业、物业管理企业的咨询与顾问工作，辅导企业进行组织优化与变革、投资并购与IPO筹划，建立财务战略规划与财务管控体系。
钟冶先生具有非常丰富的论坛主持与培训授课经验。曾受邀担任行业杂志主办的“2013现代物业发展论坛”特约主持，开发并主讲了系列课程
授课风格：
钟冶先生的培训注重结合企业管理中的实际案例，授课风格形象生动，深入浅出，课堂上注重互动，使学员轻松理解财务理论与实务要点。
擅长领域：
凭借专业的理论功底与丰富的管理实践，擅长建立现代企业完善的管理结构和规范的管理流程、企业财务管理体系建立与财务管控实务。
主讲课程:
《物业总经理掌控财务出利润》
《物业管理的财务思维与财务管控实务》
《物业管理企业全面预算管理》
《物业管理运营全过程的成本控制与效益提升》
部分服务客户：
中铁置业烟台分公司、北京国宏联合物业、 中铁诺德物业、武汉宏波物业、泽科集团、大华物业、幸福基业物业、左邻右舍物业、河北金管家物业、保利物业、上海绿地物业、世邦魏理仕物业、北京阳光美洁物业、重庆两江新区物业、北京华侨城物业、南宁骋望地产、东莞驰宏物业、桂林山水凤凰城房地产、北京城承物业、桂林恒信之平物业、云南康捷物业、吉林万晟物业、荆州远创物业、武汉美好物业、太原康泰居物业等近百家企业。
钟冶先生发表的文章（部分）：
【01】内扣法在物业管理企业计税中的应用（《城市开发》物业版2011年05期）
【02】上下求索，展望2041行业巨变（《城市开发》（物业版）2011年12期）
【03】“递延税金”在物管企业中的应用与探索（《现代物业•新业主》2011年12期下旬刊）
【04】住宅物业管理：精耕细作，迎战通胀时代（《住宅与房地产》2012年2月刊）
【05】财管手记之一：客户遗失发票怎么办（《现代物业》2012年2~3期合订刊）
【06】财管手记之二：异地项目开发票需要“外管证”（《现代物业》2012年2~3月合订刊）
【07】“云”服务之畅想（《住宅与房地产》2012年03上期）
【08】财管手记之三：残保金，我们岂止可以不用交！（《现代物业》2012年4月刊）
【09】财管手记之四：效率工资，降低人力成本的有效手段（《现代物业》2012年5月刊）
【10】效率工资，解开物管企业的死结（《住宅与房地产》2012年5月刊）
【11】财管手记之五：总、分公司及汇总纳税（《现代物业》2012年5月刊）
【12】王亚伟走了，我们何去何从？（《城市开发》（物业管理）2012年6月刊）
【13】行业并购，才露尖尖角（《住宅与房地产》2012年7月刊）
【14】财管手记之六：判断成本上升的因素分析法（《现代物业》2012年8月刊）
【15】财管手记之七：滞纳金与违约金（《现代物业》2012年8月刊）
【16】走出迷途，让数据说话（《现代物业》2012年8月刊）
【17】财管手记之八：工资个税何时交？（《现代物业》2012年9月刊）
【18】财管手记之九：现金不是利润！（《现代物业》2012年10月刊）
【19】财管手记之十：利润率和利润（《现代物业》2012年11月刊）
【20】财管手记之十一：物管费收缴率的误区（《现代物业》2012年12月刊）
【21】财管手记之十二：不可小视的电梯能耗（《现代物业》2013年2-3月刊）
【22】秦献公的选择（《住宅与房地产》杂志2013年1月）
【23】“小米加步枪”的商业逻辑（《住宅与房地产》杂志2013年2月）
【24】中国军工的历史机遇（《住宅与房地产》杂志2013年4月）
【25】财管手记之十三：营业税也有差额征收（《现代物业》2013年4月刊）
【26】不做罢工的鸬鹚（《住宅与房地产》杂志2013年5月）
【27】财管手记之十四：完成率与增长率（《现代物业》2013年5月刊）
【28】客户生命周期的客户关系管理（《住宅与房地产》杂志2013年6月）
【29】财管手记之十五：经济补偿金需要交个税吗（《现代物业》2013年6月刊）
【30】西港城的过去、现在和将来（《住宅与房地产》杂志2013年7月）
【31】财管手记之十六：如何处理赊账坏账（《现代物业》2013年7月刊）
【32】创新不是理念（《住宅与房地产》杂志2013年8月）
【33】财管手记之十七：机会成本也是成本（《现代物业》2013年8月刊）
【34】红海中的蓝海（《住宅与房地产》杂志2013年9月）
【35】财管手记之十八：个税，无处不在（《现代物业》2013年9月刊）【36】“多种经营”结了什么果（《住宅与房地产》杂志2013年10月）
【37】财管手记之十九：物业管理也理财（《现代物业》2013年10月刊）
【38】“东方幽灵”的艰难转身（《住宅与房地产》杂志2013年11月）
【39】财管手记之二十：工资及加班工资怎么算（《现代物业》2013年11月刊）
【40】企管札记之一：变味的沟通（《现代物业》2014年1月刊）
【41】企管札记之二：鲶鱼堪大用（《现代物业》2014年2月刊）
【42】企管札记之三：热炉助力管理变革（《现代物业》2014年3月刊）
【43】企管札记之四：分利，企业的必修课（《现代物业》2014年4月刊）
【44】企管札记之五：管理需要预见力（《现代物业》2014年5月刊）
【45】企管札记之六：企业执行力差，责任首先在谁？（《现代物业》2014年6月刊）
【46】企管札记之七：市场化转型，始于企业内部变革（《现代物业》2014年7月刊）
【47】企管札记之八：管理无序，头鱼惹祸（《现代物业》2014年8月刊）
【48】企管札记之九：目标管理，预算先行（《现代物业》2014年9月刊）
【49】企管札记之十：行业规模化，投资需谨慎（《现代物业》2014年10月刊）
【50】企管札记之十一：企业管理警惕作秀（《现代物业》2014年11月刊）
【51】企管札记之十二：不容轻视的危机管理（《现代物业》2014年12月刊）
【52】企管札记之十三：年终奖也需精打细算（《现代物业》2015年1月刊）
【53】企管札记之十四：企业管理要“走心”（《现代物业》2015年2月刊）
【54】企管札记之十五：投资是个技术活（《现代物业》2015年3月刊）
【55】企管札记之十六：营改增的狼来了（《现代物业》2015年4月刊）
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