房地产开发企业 “内外兼修” 全面税收管理体系构建

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【课程对象】

房地产开发企业财务管理人员

【课程收益】

从内外部环境全面把握税制改革方向，进而从房地产开发企业的视角管理企业税收风险。通过课程的学习，从宏观到微观层面，把脉企业税收顽疾。

【课程提纲】

第一部分 外部环境：税收制度与税收征管改革“面面观”

——房地产开发企业面临的税收环境

一、我国税收制度改革的前世今生

（一）现行税收制度的概况

（二）税收制度蓝图：六大税种的全面改革

二、我国税收征管改革的“高大上”

（一）“高”——政府与市场的调整：“放管服”背景下的营商环境

（二）“大”——互联网+、大数据、金三系统、纳税信用体系：技术进步中的征管手段

（三）“上”——BEPS、CRS等：国际税收征管的突飞猛进

第二部分 融合地产开发流程的税收政策分析

——税收视角下的“三大成本、三大环节、三大税种”

一、税收视角的分类

“三大成本”：土地成本、开发成本、税收成本

“三大环节”：设立环节、开发/资本运作环节、销售/自持环节

“三大税种”：增值税、企业所得税、土地增值税

二、土地成本涉税分析

（一）土地取得方式：招拍挂、转让、股权投入等方式

（二）土地成本内容

1.会计核算

2.税收政策：区分税种

（三）设立环节：取得土地+公司设立

1.拍地主体与项目公司设立问题

2.项目公司设立时间+设立地点的选择

（四）具体税种规定

1.增值税：抵减销售额（最新政策、实操要点）

2.企业所得税、土地增值税

（1）分期开发土地成本扣除

（2）企业所得税和土地增值税异同分析

3.城镇土地使用税：纳税义务发生时间、计税依据

4.房产税：土地成本计税规定

5.契税：土地成本计税依据（市政配套费）

6.印花税

三、开发成本涉税分析

（一）融资方式与税收成本

1.两大融资渠道：股权融资+债权融资

2.两大融资渠道的基本税收规定

（1）增值税中的“股与债”的进项税额

（2）企业所得税的“债资比”与“关联方”税前扣除规定

（3）土地增值税中财务成本特殊规定“5%或10%”

3.金融创新的法理判定

4.统借统还的税收问题

5.融资方式中的票据问题

（二）建安成本涉税问题

1.地产成本核算内容：以建安成本、三项费用（管理费用、财务费用、销售费用）、开发间接费三大类成本归集

（1）增值税进项税额可扣与不可扣的区分

（2）企业所得税成本分摊的依据

（3）土地增值税扣除项目的重要

2.营改增后：甲供材税收问题

（1）建筑业增值税政策

（2）3%与10%的博弈

3.建安合同管理与税收风险

（三）人力成本（兼论个人所得税问题）

1.人力成本在开发间接费、管理费用、销售费用的区分

2.“工资、薪金”、职工福利、职工教育经费、工会经费的涉税问题

3.地产企业典型个税问题

（1）销售环节赠送汽车、礼品等

（2）抽奖等获奖问题

（3）职工或客户旅游奖励

（4）员工借款

（5）股东借款

（四）营销成本

1.售楼处税收问题：租入房产、临时建筑、永久建筑

2.样板间税收问题：可售、不可售

3.销售房产赠送汽车、礼品、精装修

4.营销员工资计税

（五）公共配套设施：内容、可经营、不可经营

四、销售/自持环节涉税分析

（一）销售环节收入确认

1.基本规定：收房、竣工备案、房产证、销售合同等不同判定

2.预售收入

（1）增值税、企业所得税、土地增值税预缴规定

（2）预售收入开具发票处理

（3）预售收入转为销售收入的处理

3.纳税义务发生时间的判定

4.视同销售的税收问题：增值税、企业所得税、土地增值税关于视同销售的具体规定

5.土地增值税清算的时点

6.以房抵债的税收问题

7.地下车位等收入问题

（二）自持环节税收问题

1.房产税：计税房产的范围、房产原值的确定、地下建筑与地上建筑的区分、纳税义务发生时间等其他问题

2.增值税：计税方法、适用税率、不可抵扣进项税额、不动产分期抵扣等具体问题

第三部分 内部税收风险管理体系构建

一、税务风险管理目标：高、中、低

结合国家政策、行业发展、地区差异等多方面因素，从公司组织架构、股权结构考虑，以税收安排为重要导向安排税务风险管理目标。

二、税务风险管理具体策略

1.公司管理层与决策层的税收风险管理

2.公司税收风险管理内部控制制度

（1）发票管理制度

（2）合同管理制度

（3）具体税种管理制度

（4）税款缴纳与审批制度

（5）重大涉税事项管理制度

多方位多层次税收风险内控体系的构建，是企业税收风险管理体系的核心。

3.公司税收专业团队的建立

4.税收政策归集与应用

5.内部纳税风险识别体系

6.纳税评估体系

三、税务风险监督管理

王老师

•讲师背景：

–注册税务师、注册会计师

–中国人民大学税收硕士

–中国注册高级纳税筹划师

–中国注册税务师协会 新星讲师

–中国注册税务师协会 执业规则撰写人

–辽宁总会计师协会 专业会员

–东北财经大学税收博士

–乐税网涉税实务讲师

–辽宁省地税系统 税收讲师

–内蒙古税务系统 税收讲师

–东北财经大学EDP中心 特邀讲师

•职业经历：

–中建地产 税务主管

–旭辉地产北京公司 税务经理

–北京中下企业平台 评审专家

–中国大企业税收研究所 研究员

–郴州市银业集团 税收顾问

主讲课程：

《个人所得税与社保转嫁》

《房地产开发企业全流程税收剖析》

《企业所得税汇算清缴—“面面观”》

《企业所得税税收优惠—新挑战与新担当》

《再议土地增值税》

《中小企业税收安排与筹划》

《基于纳税申报表视角的企业所得税汇算讲解》

《我国税制改革前沿动态》

《后营改增后时代—全新增值税制度深度解读》

《新时代经济背景下的企业所得税制度解读》

《企业所得税汇算清缴最新剖析与应用》

《新企业所得税纳税申报表填列讲解》

《个人所得税改革与社保征收制度改革—人力资本的变动与分析》

《最新个人所得税制度改革的全面深度剖析》

《后营改增时代—房地产开发企业税收政策分析与税收风险防范》

《后营改增时代—建筑施工企业税收政策分析与税收风险防范》

《PPP行业财税处理全方位解析》

《中小企业税收政策解析与应用》

《国地税合并后税收征管变革与企业涉税风险变化》

《CRS与个税改革后：高净值人群税收风险防控》

《深度解析“发票”的涉税风险与防控》

《地方税体系构建的思路与实践》

《我国税收营商环境优化的深入探讨》

《新时代我国纳税服务创新的探索与实践》

《高新技术企业涉税业务分析》

《土地增值税清算业务培训》

《自由贸易区（港）税收政策与规划》

《注册会计师—税法、经济法 科目》

《税务师— 税法一、税法二、涉税服务实务 科目》

《其他考试类税法相关科目的培训课程》

授课形式：

–理论功底：理论功底深厚，以宏观经济背景出发，透析税收政策的来龙去脉，知其然知其所以然

–实务能力：丰富的实务操作经验，以财务核算为基点的税收实务探讨

–授课经验：多场次面授课程，课堂氛围轻松、灵活，税收思维敏捷，知识积累深厚，深受学员敬戴

–针对性强：个性化客户的针对性问题，有的放矢，一一破解，可操作性为准则。

培训过的部分客户

内蒙古自治区旅游协会、大连市高新区税务局、辽宁省地方税务系统、用友集团呼伦贝尔分公司、乐税网、明基教育、东北财经大学网络学院、沈阳市税务干部培训学校、友邦保险北京公司、启宣教育等

学员评价：

–才华与颜值并存，本硕博税收专业功底深厚，对税收政策有深层次的把握，课程受益颇多。

–形象干练，语言精练，知识厚重。萦绕于税收知识的海洋，享受专业课堂的熏陶。

–以案说案，精准剖析。通过实务案例的讲解，带动税收思维的思考，举一反三效果倍增

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