房地产企业成本管控

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课程大纲

一、成本核算三大原则

1、成本划分原则：成本与费用的划分+完工开发成本+已销开发成本

2、成本归集原则：按照审批项目、按照分期项目、按照合作模式

3、成本扣除原则：计税成本中的无票成本与预提成本

二、成本项目构成及成本规划

1、成本项目构成

2、如何合理确定成本对象

3、闲置成本的处理技巧

4、成本费用计划与控制

三、成本核算操作实务

1、开发产品会计成本与计税成本的差异

2、土地开发成本的核算程序

3、配套设施开发成本的会计处理技巧

4、预提费用的会计处理技巧

5、开发间接费用的会计处理技巧

6、成本对象报废或毁损的处理

四、房地产企业不同开发阶段税收成本控制与筹划要点

1、投资决策阶段的成本控制与筹划要点

2、项目设计阶段的成本控制要点

3、招投标与合同洽商阶段成本控制要点

4、施工阶段的成本控制与筹划要点

5、项目结算阶段的成本控制与筹划要点

五、成本分配方法与成本分拆技巧

1、四种成本分配方法的灵活运用

（1）占地面积法（2）建筑面积法（3）直接成本法（4）预算造价法

2、基础设施、公共配套成本在项目分期开发建设中的预提与分摊方法

3、商业地产与普通住宅的成本分拆技巧

（1）成本核算与总体规划相结合：合理安排成本结构，细腻实施成本核算

（2）兼顾汇算清缴与土地增值税清算的双重成本分拆技巧

（3）地下室及车库成本的分拆技巧

（4）商业地产、普通住宅、地下室、车库成本分拆典型案例

六、房地产企业期间费用的处理原则与操作技巧

1、期间配比原则的运用技巧

2、费用限额扣除的操作技巧

3、费用转化处理技巧：期间费用与开发间接费的转化技巧

童老师

工作简介

中国税收筹划网专家讲师、特聘顾问；中国房地产纳税网首席咨询师；上海市企业家联合会、上海市企业家协会理事；

高级会计师，中国注册税务师；

上海致通振业税务师事务所所长；

《新理财》等财税管理核心期刊的主要撰稿人，多次在《中国税务报》上发表文章。

主要从事国有企业，外资企业审计评估及财税咨询工作，并担任多家大中型集团及上市公司财税顾问，为客户在中国提供税务咨询、税务顾问、税收筹划、确立组织结构纳税布局、业务流程纳税风险控制、出口退税纳税设计、投资理财中的税收筹划、投资资金管理等服务。尤其擅长房地产企业、外资企业的税收筹划运作。

为各地财务经理培训班作过专门培训演讲，曾在北京、上海、深圳、沈阳、大连等地组织过成功的税收筹划业务、财税技能和税收风险防范体系等业务的巡讲与推介，主讲过：会计报表的诊断分析；企业所得税汇算清缴及纳税调整案例分析；新会计准则与税法差异下的纳税调整技巧及例解；“三大”流转税和企业所得税的纳税筹划技及案例分析；纳税筹划技巧、非财务人员的财务管理等等专题。为企业筹划节约税收支出达千万余元。

培训专长

财税疑难问题处理、税收筹划、税收风险识别与防范，税务稽查应对技巧，合理规避出口退税风险、应收账款、财务总监风险防范、经济测算、非财、全面预算、成本控制、内控、财务管理等。

服务过的客户

浙江恒泰房地产股份有限公司、上海迪威行置业发展有限公司、建发房地产集团上海有限公司、江苏镇江亿都置业有限公司、大连獐子岛渔业集团股份有限公司、三亚双大投资有限公司、香港九州集团有限公司、上海立信评估事务所有限公司、世纪联融控股有限公司、上海财经大学科技园有限公司、上海申川环保科技有限公司、无锡观蠡湖高尔夫俱乐部、上海星日寿司餐饮有限公司、淄博莱宝电子器件有限公司、志鸿教育集团、TDK大连有限公司、纽思达服装有限公司等等，辅导国内大中型房地产企业、工业企业、服务企业，及高增长行业，帮助企业进行税收筹划，设计风险防控体系，取得客户高度的好评！

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