房地产企业主税种申报实务与风险提示

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课程背景：

营改增以来，特殊行业涉税风险种种。一些财税人员的大增值税理念并未很好树立，依旧躺在营业税时代财税处理模式上自我任性滴进行实务操作，预收账款帐载金额巨大，而增值税、企业所得税、土地增值税三大主税种的预缴却低之又低甚至近乎0，这样的涉税风险您可否认知？税会差异、税税差异等主税种的差异您可否准确辨析？三大税种预缴与申报有哪些关键时点？销售额有哪些行业的特殊规定？完工年度相对于未完工年度有哪些特殊处理？针对实务中广大房开企业在涉税实操中出现的一些列问题，结合有利于房开企业的新政，目的是为了规范申报实务，避免风险聚焦，夯实财税人员“营改增”以后的税会基础，提升税会处理能力，以期促进房地产行业业财结构优化。

国地税合并后的全税费种关联性涉税处理能力不够。税收征管体制不断改革，日常税收征管对原国地税业务将实现无缝对接。面对新旧税制的衔接与过度，以及政策变化，财务工作者自身素质的提升将会被提高到空前重要的高度。稍有不慎就会带来财务核算不合规，纳税申报不准确等风险。

金税三期、大数据和云平台的全面运行。税务机关将强化对纳税人全面涉税业务的监控功能，而房开企业纳税人在会计处理和税收申报实务中，忽视了数据在申报表预缴与申报、未完工年度与完工年度上三大税种的逻辑衔接，暴露出了一些列的申报纳税问题。

新形势下的大数据风险预警能力不断增强，什么因素会引起的税局的关注？财务报表、纳税申报表将是最基础的信息资料，基于此，如何正确进行主税种的申报实操将是房开企业规避税收风险的基础路径，故推出了《房地产企业主税种申报实务与风险提示》课程。本次课程将全方位带您走进增值税、土地增值税（部分）及企业所得税三大主税种的申报实务与风险提示，通过案例填报的讲解，为你剖析涉税事项风险问题，帮助您降低涉税风险和企业的税收成本。

课程收益：

主要帮您解决以下问题：

营改增对“预收账款”、“税金及附加”的账务处理与税收影响，掌握最佳处理方案；

对增值税预缴与申报、土地增值税预征与清算后申报、企业所得预缴与汇缴的时点、计税依据等的政策解析与报表案例式填报展示，掌握主税种申报差异及实务处理；

分析主税种报表申报暴露出的税收风险，掌握风险规避要点。

课程对象：

房地产开发企业财务人员，税务经理以及相关工作人员

课程方式：转变观念/持续改进/落地实施；讲师讲授+案例分析+现场评析；案例填报展现表间关系，一目了然，针对性强；申报实务融入政策讲解，体现政策融于表的精华，课程将在愉快的氛围中引导学员洞悉报表实操，防范涉税风险。

课程大纲

第一讲：预收账款—数中自有黄金屋

实务问题：

繁花绚烂，某房产公司开盘，与客户签订认购书，并收取诚意金，税会如何处理，是否开具发票？

1、诚意金与订金

2、此定金非彼订金

3、首付与按揭核算

4、诚意金与预收款发票开具

5、实务问题：

（1）合同约定收款日已到，但实际未收取如何处理？

（2）如果开发产品价款全部收齐，尚未完工，客户要求开具发票，可否开具？

（3）发票开具时间、增值税纳税义务时间、会计收入结转时间、企业所得税收入确认

第二讲: 税金及附加—刮目相看

实务问题：小狐仙房开企业2020年5月销售开发产品预收账款4360万元，企业所得税预计计税毛利率15%，一般计税方法下预交增值税120万元，根据预交增值税申报缴纳城市维护建设税8.40万元、教育费附加3.60万元、地方教育费附加2.40万元；当月申报缴纳城镇土地使用税60万元、印花税2万元、车船税4万元、土地增值税84.8万元。如何进行会计处理？2020年第二季度应预交企业所得税多少？

1.全面试行营业税改征增值税后，“营业税金及附加”科目调整——您的增值税处理理念树立好了吗？

2.利润表中的“营业税金及附加”项目调整为“税金及附加”项目 ——营改增前后收入与税金及附加还正向匹配吗？

3.“税金及附加”的会计处理如何选择最佳才不让自己蒙圈？

第三讲: 增值税预缴及抵减申报实务与风险提示

一、增值税预缴时申报实务及风险提示

1、房地产项目范围

2、增值税预交两种方法

3、增值税预缴时的申报表实务及风险提示

4、增值税预缴抵减时的账务处理

（1）简易计税科目

（2）预交增值税科目

5、增值税预缴抵减时的填报实务

（1）一般计税项目“预交增值税”何时结转未交增值税？

（2）“预交税款”躺着睡觉，企业要分项目和计税方式抵减有据可依吗？

6、预收款发票开具

7、未按规定预缴增值税的税收风险提示

二、增值税申报申报实务及风险提示

1. 增值税纳税义务发生时间

2. 增值税销售额与销项税额

3. 准予扣除的土地价款

4. 案例填报

5. 未按规定申报税收风险提示

6. 实务问题

（1）房地产开发企业向政府支付土地价款，又设立子公司或分公司开发项目的，土地价款可否扣除？

（2）现行政策口径下增值税预缴税金能否退还

第四讲: 土地增值税预缴及清算后尾盘销售申报实务与风险提示

1、土地增值税按项目清算

2、预交土地增值税计税依据确定

3、实际应缴纳土地增值税计税依据的确定

4、从事房地产开发的纳税人土地增值税预交案例填报

5、从事房地产开发的纳税人清算后尾盘销售案例申报

第五讲: 企业所得税季度申报与年度汇缴申报实务及风险提示

一、企业所得税预缴申报实务及风险提示

1. 未完工年度预计毛利调整季度申报

2. 完工年度毛利差额调整季度申报

3. 如何把握：未完工年度OR完工年度

4. 如何心中有数：未完工收入、完工收入AND未完工结转的完工收入——调增调减怎么调呢？

5. 未按规定预缴企业所得税的相关涉税风险

二、企业所得税汇缴申报实务及风险提示

1. 未完工年度汇缴预计毛利调整申报

2. 完工年度汇缴毛利差额调整申报

3. 案例填报四问：

（1）季度申报与年度汇缴申报表应如何填写？

（2）预计毛利调增，应按含增值税的销售额计算吗？

（3）未完工年度汇算清缴，预收账款是否结转收入？

（4）完工年度季度申报允许调减预计毛利吗？

A105010房地产开发企业特定业务纳税调整明细表填报实操

4. 完工年度发票开具与成本结转

5. 未按规定申报缴纳企业所得税风险提示

课程总结及答疑互动：

1.抓住牛鼻子——预收账款与税金及附加

2.抓住三大主税种——增值税、土地增值税与企业所得税预缴及申报差异

3.抓住申报表间的填列规则规避涉税风险。

胡老师

注册税务师

注册会计师

税务稽查尖兵

税收征管岗位能手

大企业税收风险人才库成员

胡老师目前在某税务局担任重要职位，主要负责千户集团及省列明大企业税收风险管理工作，主要服务对象有：国电集团所属某子公司、铁煤集团所属子公司及分公司、新能源光伏公司、新能源风电公司、亿居某房地产公司及辖区建筑企业。

擅长领域：

增值税实务解析、企业所得税汇算清缴、税收风险识别与防范、税务稽查应对技巧、企业合同票据环节证据链把控及风险识别

胡老师从事财税工作十余年。税收工作中，荣获税务稽查尖兵，征管能手等称号，胡老师更是凭借扎实的理论基础和丰富的实战经验，被评为某省税务局大企业人才库专家、某市税务局税收风险管理骨干，并担任某市税务局兼职教师。同时，胡老师乐于结合实务进行税收经济分析，并入某省局大企业经济分析人才库。

实战经验：

胡老师任职于某税务局，从事财税工作十余年，有着非常扎实的理论基础和丰富的实战经验。

2002-2008综合材料写作。

写作注重于从工作实际和税收实务整合，确保材料骨肉相连。见证了税收征管中融入纳税评估工作的试点，高质量完成了加油站行业评估案例分析；多篇调研文章收入系统调研文集。

2009-2011纳税服务工作。

经历了纳税服务提质增效的关键年和信息化纳税服务提升的重要年。窗口服务更加注重服务的质量和效率，增设了纳税服务科，增配了纳税人自助服务电子化操作设备。同时，迎来了增值税改革新时代。

2012-2018税务稽查工作。

主要负责审理工作。稽查工作规范，审计软件应用的数字稽查的试点，双随机在稽查工作中的应用，以及对偷逃税款和增值税发票的专项稽查等进行了规范审理。

2019至今税收征管及风险管理。

现负责千户集团及省列明企业的管理服务，更加注重风险管理对大企业内控建设的服务。个人所得税法普及的时间坐标轴上，对大企业进行一对一上门辅导。已经对金融、电力、煤炭等相关行业进行了风险提示及自查。对辖区内房地产开发企业增值税及企业所得税政策及申报等实务进行实操培训；针对实务中房开企业出现频率高的税收风险点进行提示和辅导。

部分授课案例：

● 北方建设公司 《6建筑业增值税政策解析及风险防范》 持续返聘2期

通过该次企业内部专题培训，使企业80多名财务人员，对建筑业营改增、建筑企业增值税、所得税及会计收入确认的差异、建筑企业增值税两种计税方法何去何从、建筑业发票开具注意事项等有了一个全新的认识与领悟。

● 石化公司 《数字税收下企业发票风险识别与防范》

通过该次企业内部专题培训，使企业70多名财务人员，对石化销售行业涉及的各环节发票风险识别、注意事项、应对措施等有了深入的了解，也为该公司后续的流程再造、合同签订、票据涉税风险及管控等方面提供了关键性的业务指导。）

● 某房地产公司 《房地产企业主税种申报实务解析》

通过该次企业内部专题培训，使企业近20名财务人员，对增值税预缴与申报、土地增值税预征与清算后申报、企业所得预缴与汇缴的时点、计税依据等的政策解析与报表案例式填报展示，掌握主税种申报差异及实务处理，分析主税种报表申报暴露出的税收风险，掌握风险规避要点。

● 某电力公司 《个人所得税汇算清缴申报实务解析》

通过该次企业内部专题培训，使企业近100名职工了解了首个个人所得税汇算清缴操作，对专项附加扣除等内容有了详实的了解，收到了企业职工的广泛好评。

主讲课程：

《房地产主税种申报实务与风险提示》

《数字税收下企业全流程合同、发票风险管控》

《大数据下，合同、发票全程证据链风险防控》

《电票背景下企业涉税发票热点解析及风险识别》

《新收入准则下建筑业增值税实务解析及风险识别》

《企业所得税汇算清缴从实操都筹划、从核算到填表》

授课风格：

逻辑思维强，案例精心选择、通俗易懂，理论与实际操作联系紧密；

对于企业运营中遇到的具体问题能给予针对性解答；

讲课和风细语，政策讲解润物无声，使学员在轻松的氛围中学会专业技能和知识，解决实务问题。

部分服务客户：

国电集团、新能源风电、新能源光伏、铁煤集团等

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