新政策新模式——房地产发展趋势与中国宏观经济形势

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课程背景：

2019年注定是中国经济发展与中国金融行业、房地产开发企业历史性转折的元年，随着国家提出转型升级、去产能、降低地方政府债务、楼市趋紧调控的政策三年后，资管新规也于2018年3月正式出台，中国金融机构频繁曝出各类兑付危机，与此同时国内房地产企业在此情况下也各自调整了自身的战略布局，受国内宏观调控政策趋紧以及地方政府发展模式转型的影响，房企纷纷转型。2015年房地产去库存以来，本轮周期已历经四年，销售连创新高，投资稳步回升，调控已至历史最严。2018年岁末，我们更关心，销售和投资能否保持强劲增长？房地产行业市场天花板在哪里？未来将延续传统周期轮回，还是在长效机制指导下开启政策和市场平稳的新周期？房地产行业“强者恒强”的市场格局是否持续？

中国未来房地产发展的增长点在哪？如何看待2019年的宏观经济形势？全球经济如何？中美贸易战背后的深意，2018年中国经济遭遇了什么？2019年中央经济工作会议透露出什么样的房地产信号？中国的房价是否与人民币对美金汇率变动关联？中国的房地产销售价格构成基本结构？中国的房价高吗？中国人买房是否买的是房子？共有产权房是否能够解决中国人住房的问题？中美贸易战的实质是什么？房地产开发商近几年遭遇了什么？棚改贷款是什么？房地产开发选址的本质逻辑是什么？中国房地产市场未来的需求增长点在哪？如果做中国房地产的滚动开发？中国经济究竟出了什么问题？房地产资产证券化是什么？城镇化是什么？房价还会涨吗？中国未来经济增长点在哪？我们为什么处在前所未有的拐点处？过去十年我们的经济增长经历了什么？万达和万科这几年做了什么？人们需要什么样的房子？地方政府有钱还是没钱？

本节课将带您身临其境的理解并解答以上的疑问。

课程收益：

● 掌握目前全球基本经济态势与思潮

● 掌握中国当下宏观经济中的核心逻辑

● 掌握中国当下宏观经济的热点与发展趋势

● 掌握中国当下宏观经济的挑战

● 掌握中国宏观经济与全球经济的关系

● 掌握中国未来房地产发展趋势

● 掌握目前中国宏观经济的基本面数据

● 掌握宏观经济的分析手段和方法

● 掌握中国房地产2019年的基本发展趋势

● 掌握2018年中国房地产产业基本数据

● 掌握2019年中国房地产市场情况

● 棚改政策、城市更新、三旧改造政策

● 房地产开发与PPP模式

● 房地产与Reits，房地产资产证券化的基本逻辑与思路

课程对象：

政府、金融机构、投资公司、房地产企业、产业地产开发企业

课程大纲

第一讲：全球经济发展趋势——新周期下的迷雾

一、全球十大经济体与增长动力

1. 发达经济体产出

2. 新兴市场和发展中经济体

3. 低收入发展中国家

二、全球主要经济体的增长方式

1. 消费国

2. 资源国

3. 产能国

4. 全球主要经济体的增长曲线

三、全球经济周期与新工业革命

1. 库存周期、产能周期、创新周期、房地产周期、债务周期、杠杆周期

2. 长周期、中周期、短周期

3. 产能周期的四个主要阶段

4. 中国多晶硅与中国新能源产业的周期案例

四、2008年金融危机以来美国货币政策演化的回顾

1. 次贷危机引发的美联储的量化宽松

2. 经济回暖后的美联储缩表与加息

3. 美国本轮经济的崛起——设备投资周期

4. 新周期下的全球流动性紧缩

五、美联储加息的深意

1. 美联储加息的背景

2. 美联储此轮缩表的目的

3. 美联储加息对新型经济体的影响

六、人民币国际化的全球布局——全球经济体的格局与分布

1. 经合组织

2. 一带一路

3. G20峰会

七、特朗普其人

1. 地产商

2. 政治家

八、工业革命与全球经济

1. 全球文明进程中的关键二百年

2. 大数据及人工智能下的新工业革命

九、中美贸易战下的全球贸易分工

1. 产业关联理论

2. 产业分工理论

3. 产业转移理论

4. 中美贸易战的根源与必然

5. 中美贸易战在认知上的误区

十、冲出迷雾新周期下的全球经济形势展望

1. 美国投资周期见顶—加息不确定性增加

2. 极端主义下的全球区域发展反思

3. 中国突出重围经济筑底后的回升

第二讲：中国宏观经济形势与中国的新型城镇化

一、央行的货币操作技术与手段

1. 基础货币与货币信用的派生（M0与M2）的本质意义

2. 央行的货币操作技术

1）央行的直接贷款

2）存款准备金

3）公开市场操作

4）SLF\MLF\PSL

3. 新型货币政策工具对于市场流动性的影响

二、2008——2018年中国经济中的三次货币宽松政策

1. 2008年——2009年的四万亿

2. 2011年——2012年的欧债危机

3. 2014年——2015年的三期叠加与新旧动能转换

4. 2018年的寒冬预期

5. 凯恩斯主义在中国经济中的失效

6. 新常态与地方政府债务

三、2019年——2021年中国经济的再崛起的途径与政策

1. 货币紧缩

2. 债务违约

3. 货币的重新创造

4. 财富的重新分配

四、中央经济工作会议全解析

1. 宏观经济政策

2. 财政政策

3. 货币政策

4. 区域经济

5. 资本市场

6. 汇率政策

7. 金融风险防范

8. 地方债务

9. 房地产

五、2019年中央政府积极的财政政策

1. 减税降费

2. 中美贸易重回谈判桌

3. 基建和房地产为保增长的抓手

4. 打赢三大攻坚战

5. 大力发展服务业

六、中国的供给侧结构改革与产业升级

1. 产业转型升级的必然性

2. 科技创新的长期性

七、中国的新型城镇化

1. 常住人口城镇化率与户籍人口城镇化率

2. 中国人口比例分布80后、90后、00后

3. 农业机械化的应用与生产力的提升

4. 村民变市民的必然

5. 新型城镇化后的居住、就业、医疗、养老、教育产生的消费、投资诉求

八、中国经济的投资、出口与消费

1. 宏观经济分析的基本框架分析：总需求与总供给

2. 需求三架马车分析

1）消费

a消费结构升级

b经济增长与消费结构升级的机制

c发展阶段与消费需求结构

d进一步刺激内需不易

2）投资：民间投资告急

3）出口：进出口增速回落

a供给侧分析

4）人口问题：未富先老

5）资源环境问题

6）科技创新问题

第三讲：中国房地产发展回顾

一、中国房地产发展回顾与趋势判断

1. 中国房地产三十年

2. 新周期下的房地产与房价

3. 2019年“稳房价”是基调

1）因城施策下，全国市场分化显著，部分城市仍有房价上涨压力

2）发力“稳杠杆”，宽货币改善房地产融资环境

3）短期调控升级为长效机制

4）行业集中度为何从2016年持续加速提升

5）区域市场分化加剧，大房企布局城市多、抗风险能力强

6）2019年销售面积增速预计首次负增长

7）房价上涨按“一线——强二三线——弱二线和三四线”

二、2018年的中国房地产

1. 房企拿地分析

2. 房企开发分析

3. 房企销售分析

4. 限购、支持、转型、特色小镇、大健康、康养、城市综合开发哪个才是转型之路

三、中国房地产全产业链分析

1. 房地产行业上下游产业链分析

2. 房价的升与降

四、中国房地产三大主体解析

1. 地方政府

2. 开发企业

3. 销售客户、企业客户、居民客户

五、中国房地产发展与中国经济的关系

1. 中国经济发展的奠基石——中国房地产

2. 房地产全产业链对中国产业格局的影响

3. 房地产开发的土地价格逐年升高的因素

4. 房地产绑架大量的社会公共资源

5. 房地产对于金融行业的影响

6. 房地产对于地方政府税收的影响

7. 房地产的租售比

8. 房价与收入比

9. 房地产内部业态结构的比例、住宅、商业、工业

10. 房地产市场秩序分析

11. 中国房地产发展的最大限制——土地供应

六、未来十年中国房地产开发的新机遇与新红利

1. 中国房地产总供给与总需求分析

2. 城市更新与三旧改造对于中国房地产的影响与机遇

3. 存量市场房地产企业变身运营商与投资商

4. 养老地产

5. 康养地产

6. 旅游地产

7. 教育地产

8. 健康地产

9. 二胎带来的改善型住房需求

七、中国房地产新政策与新机遇

1. 特色小镇

2. 城市更新

3. 三旧改造

4. 城市综合开发模式

5. 产业地产模式

6. 房地产投资信托基金

八、中国典型房地产开发企业开特点全解析

1. 恒大

2. 碧桂园

3. 融创

4. 龙湖

5. 绿城

6. 万科

7. 金茂

8. 保利

9. 招商

10. 绿地

九、中国城市发展的最终状态

1. 美国城市的死与生

2. 中国一线城市的核心竞争力与高房价的源头

十、中国房地产快速销售的11种方法

1. 机关搬迁拉动

2. 高等教育拉动

……

十一、新形势下的中国房地产行业融资分析

1. 直接融资与间接融资

2. 公墓融资与私募融资

3. 股权融资与债券融资

第四讲：中国房地产发展趋势预测

一、城市建设与城市运营

1. 房地产开发商的转型

2. 开发商

3. 运营商

4. 投资商

二、城市综合开发的三本账

1. 政府

2. 开发企业

3. 购房者

4. 三商合一与三方统一才是未来房地产开发的主流

三、城市运营的基本逻辑

1. 政府政绩

2. 企业利润

3. 客户生存和发展的空间

四、转型房地产开发商的解析

1. 万科——城市配套服务商

2. 碧桂园——好房子一套就够了——科技地产

3. 恒大——康养地产

4. 华夏幸福——产业新城运营商

5. 招商蛇口——城市和园区运营服务商

6. 城市综合开发的基础逻辑与城市生长模型

7. 城市运营盈利点构建——7大赢利渠道

8. 城市综合开发与运营基本协议框架解析

五、房地产与资产证券化

1. 资产证券化的定义

2. 房地产信托投资基金

1）房地产项目融资证券化

a租金收入证券化

b资产增值证券化

2）房地产抵押贷款资产证券化

3. 资产证券化交易结构与流程

4. 资产证券化中的流动性支持、信用增级基本模式

六、房地产永远是经济发展中不可或缺的一部分谁都无法抛弃她

1. 中国的房地产与美国的房地产

2. 中国的房地产与日本的房地产

3. 中国的房地产与欧洲的房地产

4. 中国内陆与香港房地产对比

郭老师

郭巍先生 中国宏观经济与城市运营专家学者

区域产业发展规划专家

深圳全球化研究院研究员

中国城市综合开发运营开拓者之一

哈尔滨工业大学，工程管理硕士学位，经济学博士，高级工程师

国家某战略产业发展十三五规划编写小组成员

2014年-2017年担任中国五矿集团公司产业地产事业部总经理

2007年-2014年担任五矿粤东物流总部新城项目总经理，参与制定了《国家新型城镇化规划（2014—2020年）》

2013年新华社瞭望周刊刊发其《新型城镇化推进四原则》署名文章。

中国建筑、中国交通、中国电建、中国中铁、大连三寰产业地产与PPP模式业务顾问

博士师从现任全国政协经济委员会副主任、中国人民银行货币政策委员会委员刘世锦

▲其在辽宁、广东、浙江主持设计的国家级区域开发产业规划、开发模式、制度设计、融资规划及后续产业导入成果受到国务院重要领导的高度赞誉。

▲负责联络国家发改委、财政部、国务院国资委、工信部、科技部、国家国防科工局相关司局、中国建筑、中国交通、中国电建、中国中铁等大型央国企战略顾问。

▲碧桂园、万科、华夏幸福、绿城等房地产开发企业宏观战略顾问

擅长：经济制度变迁、货币与金融、土地制度与城市化，以及改革与技术创新、区域开发交易制度与模式、区域开发组织制度、区域产业发展引致等领域。

曾任: 中国五矿集团公司城市发展研究院院长

现任：中国五矿集团公司固定资产投资管理部总经理

现任: 中国五矿集团公司投资管理部总经理

宏观经济与房地产开发领域文章：

《新型城镇化四原则》新华社

《产业地产十年PPP模式全流程实践思考》（上中下连载）

2017年2月搜狐财经、网易财经、凤凰财经、今日头条、PPP知乎同时刊发

《资产证券化与“股权交易池”视角下园区开发PPP模式实操之社会资本退出》

2017年2月搜狐财经、网易财经、凤凰财经、今日头条刊发PPP知乎同时刊发

《里昂惕夫产业关联模型在城市规划中的应用》

《城市综合开发项目政府付费机制合理性研究》

《国内十一种助推城市发展的开发模式》

《中国宏观经济背景下的城市综合开发逻辑与存在》

《史诗般的中国城镇化》等

郭巍先生具有十年的宏观经济研究与国内固定资产投资管理经验，深谙政府投资思路与投资逻辑，专注于中国新型城镇化研究与中国宏观经济发展研究，特别对于中国房地产发展情况与趋势、政府投资、中国城市发展、中国金融行业发展研判、货币政策、中美贸易战、经济全球化、中国制造2025、产业转型升级与产业转移领域有独到的深入见解。多次受邀于各地政府、大型中央企业进行国内经济发展趋势解读与房地产发展趋势解读。

先后实操3个投资超百亿元大型城市综合开发项目，累计为地方政府产业发展导入总额80亿元。为国内十余省份90余个地方政府提供过区域发展经济制度设计、开发战略、城市定位、PPP模式、产业策划咨询与发展建议。先后为国内大型央企中国建筑、中国中铁、中国葛洲坝、中国电建、中交集团、中信集团、中国中冶、招商局集团和国内大型房企万科集团、碧桂园、华夏幸福基业、河北东旭、隆基泰和进行城市综合开发运营咨询服务。擅长结合自身集产业规划发展理论和实践经验，将技术成果转化为评估体系和模型，为中国地方政府和企业提供专业的经济及产业发展建议咨询与培训。

项目与研究成果

1. 项目成果：

● 作为知名产业地产咨询专家，参与创立3个投资超百亿元大型城市综合开发项目——五矿营口产业园，五矿粤东物流产业新城、五矿衢州绿色产业新城；为国内十余省份90余个地方政府提供过PPP模式、产业策划咨询与发展建议。郭巍先生擅长特色小镇、总部经济、物流新城、智慧城市、军民融合、生命大健康、养老类产业地产开发全流程模式设计，擅长于以新型城镇化理论量化分析区域产业发展，为地方政府及房地产开发企业提供量化的产业发展咨询服务。

● 曾为90余家地方政府提供区域发展咨询建议：北京市丰台园博园项目、北京市通州永乐店项目、北京市延庆纳米科技园项目、北京市大兴区魏善庄项目及新媒体产业园项目、山东龙口产业发展规划、广东省潮州市产业发展规划、广东省汕头市龙湖区产业发展规划、浙江省衢州市某区域产业发展规划、浙江省金华市某区域发展规划等；

● 2013年6月在新华社杂志《瞭望》周刊发表重量级文章《新型城镇化四原则》，首次提出新型城镇化发展原则，与中共中央国务院印发《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》内容高度契合。

2. 研究成果：

● 《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》撰写参与人

● 《新型城镇化推进四原则》新华通讯社、瞭望新闻周刊、刊号CN11-1276/D

● 《新型城镇化背景下的中国PPP模式实操手册指引》待发布

● 《功能关联与规划布局》中国学术期刊（光盘版）电子杂志社，第十五届中国科协年会第25分会场：产城互动与规划统筹研讨会、分类号TU984

● 上海市杨浦区某区块产业定位研究

● 中国城镇化WISE模型理论

● 土地分等定级理论

● 产业地产选址五有理论

● 北京市大兴区、通州区、丰台区相关区域经济及产业发展规划

● 山东省龙口市高新区规划

● 粤东总部新城产业规划

● 产业链总部经济理论

个人风格：

宏观介绍清晰透彻，微观分析贴近实际，逻辑思维能力强，善于抓住核心问题，引导式授课，富有感染力；深入浅出，将复杂理论简单化，案例贴切，富有吸引力；理论联系实践，案例多且震撼真实，富有实操性。

主攻方向：

《中国宏观经济形势分析与发展研判》

《中国房地产发展趋势分析及预测》

《产业地产开发全流程操作模式与案例解析》

《PPP模式全流程操作体系与融资要点方法解析》

《地方政府产业升级与招商引资策略》

《地方政府融资平台转型升级与途径》

《新形势下特色小镇开发全流程操作模式与案例解析》

《华夏幸福基业产城融合开发模式全流程操作模式解析》

服务过的客户：

地方政府：北京市通州区永乐店镇、北京市通州区台湖镇、北京市丰台区、北京市大兴区、河北省唐山曹妃甸、浙江省衢州市、浙江省金华市、广东省汕头市、广东省潮阳市、广东省河源市、山东省龙口市、山东省莱芜市、四川省乐山市、四川省阿坝藏族羌族自治州、湖南省衡阳市、湖南省郴州市、江西省赣州市、重庆市两江新区……

金融机构：中融信托、百瑞信托、五矿信托、华融信托、上海信托、中信信托、中航信托、中金公司、光大证券、五矿证券、天风证券、中信证券、华安证券、大连银行、绵阳商业银行、光大银行、内蒙古银行、广西农村信用社、中国外贸金融租赁有限公司、中交资产管理有限公司……

央企：中国建筑、中国五矿集团公司、中国葛洲坝集团公司、中国冶金科工集团、北京建工集团有限责任公司、中国建筑、中交集团、中煤集团、国家电网、中国一重、中冶京诚工程技术有限公司……

房企：万科集团、恒大、碧桂园、华夏幸福基业、融创中国、泰禾集团、华润置地、中南置地、新城控股、合生创展、花样年、隆基泰和、荣盛发展、世茂房地产……

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