房地产企业开发成本与土地增值税清算实务及难点解析

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土地增值税清算风暴即将来袭！土地增值税的清算势在必行！今年将是重头戏！！！当下，税务机关将抓住清算这一关键环节，对近几年积压未清算的项目进行全面清理。本次清算规模之大、力度之强、战线之长、手段之先进、投入人力之多前所未有，除了投入清算的人员数量是历年来最多的以外，很多地区都引用了“清算软件”。在房地产开发企业的税负构成中，土地增值税占有较大比重，是一个不可小视的税种，而土地增值税本身又计算复杂、申报较难。从其他企业已经完成的清算项目来看，存在问题的项目众多，补缴税款的数额巨大，绝大部分企业和项目，都因纳税人对国家政策把握不清和操作失误不同程度地存在问题。

为了帮助大家尽快熟悉税收政策，把握清算方法，降低清算风险，本次课程将围绕土地增值税的重要政策及实操难点进行详细讲解与剖析。本次课程全部采用真实的案例——真实的情景再现、真实的处理结果，全部案例都来源于全国各地税收执法实践。希望通过本次培训，能够与大家一道共同提高对税收政策的理解能力和清算工作的实操能力，帮助大家化解土地增值税涉税风险。

课程大纲

模块一、收入难点问题

1.土地增值税的应税收入与增值税和企业所得税是否相同？

2.未签订销售合同，仅收取订金、VIP卡，是否需要全额确认收入？

3.房地产企业收取的违约金、更名费是否缴纳土地增值税？

4.房地产企业销售、租赁、出借车位（含机械车位）、车库如何征收土地增值税？

5.买房送家具、送车如何确认收入？

6.房地产企业视同销售收入情形有哪些？

7.抵给建筑公司的抵债房如何确认收入？

8.房地产企业转让全部股权、部分股权是否需要征收土地增值税？

9.房地产企业整体资产转让如何征收土地增值税？

10.税务机关如何认定房地产的成交价格明显偏低？

模块二：扣除的难点问题

1.购置土地环节支付的"招标、拍卖、挂牌"佣金和按政府要求代付的款项是否可作为开发成本扣除？

2.房地产企业逾期缴纳土地出让金滞纳金、违约金、罚款是否可作为开发成本？

3.房地产企业无偿移交配建的公租房给政府的涉税处理？

4.购置土地环节印花税是否可以作为土地成本？

5.宗地持有土地期间的土地使用税可否作为扣除项目？

6.房地产企业得到的各类财政返还如何处理？

7.营改增前后拆迁补偿费如何取得合法凭据？

8.营改增前后房地产企业就地回迁和异地回迁，如何计算土地成本？

9.房地产企业开发宗地中公共绿化、道路等公共配套设施占地成本如何计算扣除？

10.房地产企业公共配套设施（人防、会所）如何分摊扣除？

11.房地产企业银行贷款利息，银行委托贷款利息，信托公司贷款，典当行贷款利息，集团公司向银行统借统还利息，个人借款利息，非金融关联企业利息，假按揭贷款利息，老板个人资产向银行抵押借款转交企业使用并负担相应利息，如何计算作为土地增值税清算扣除项目？

12.房地产企业售楼处、样板房装修费用是否可以开发间接费形式作为土地增值税扣除项目？

13.非普通住宅、商业地产、工业地产开发可否加计扣除20%？

14.购置在建工程后继续开发，所付对价可否加计算扣除20%?

模块三、清算流程的难点问题

1.清算单位判定方法

2.预算截止日如何确定？

3.纳税人能否放弃普通住宅优惠合并清算？

4.普通住宅标准如何掌握？

5.地下室、车位、车库、储藏间、公寓的归类方法

6.可清算中的预售许可证满三年如何理解？

7.土地增值税清算退税可否抵顶本项目或者其他项目预缴税款？清算单位内普通住宅退税能否抵顶非普通住宅或者其他商品房补税？

8.土地增值税是否有滞纳金？

9.企业所得税为定率征收，土地增值税清算是否顺理成章也应核定征收？

10.房地产开发项目分期开发，前期项目土地增值税清算已核定征收，后期项目如何进行清算？

宋老师

是某省税务高端人才、国家税务总局师资培训人才库成员，曾多次获得全国、全省各类比赛名次，并多次参与国家税务总局全国性考试命题，在税政、稽查领域拥有丰富的理论知识及超过20年的实战经验。宋老师擅长个人所得税、社保费及地方税疑难问题处理，在税收政策解读、税收风险应对、税收理论及实务、税企争议解决等领域也有深刻的研究。同时，宋老师主编的畅销书《个人所得税政策解析与纳税申报实务》、《财产行为税政策汇编》、《社保和非税收入政策解读》等税收专业书籍，也获得了一致认可和好评。

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