2024房地产项目不可抗力及逾期交付法律风险及应对

2024房地产项目不可抗力及逾期交付法律风险及应对

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【课程背景】

逾期交付对于房地产项目可谓老生常谈，在行业整体趋缓的今天，原本因高周转高利润而被掩盖的交付风险，可能随时给房企带来致命一击。本次课程通过对交付法律问题的剖析及案例讲解，让房企知晓交付的难点和痛点，从而减少风险，管控风险，规避风险，直至杜绝风险。

【课程收益】

提高房企的风险意识，加强法律思维，面对交付游刃有余，妥善处理客诉群诉，减少项目的损失，使企业的利润得以加厚和夯实。

【课程对象】

适合管理层、董事长、总经理、项目总、法务、风控等条线人员

【课程大纲】

第一部分项目停缓建及不可抗力

一、项目停缓建

1、项目停缓建的理由及情况

思考：项目停缓建中项目工地的保护义务（概念--扩大损失）

【案例】：停缓建中索赔的计算--承包人停工损失的举证

2、疫情中项目停缓建的证据收集

1)绝对禁止期间

2)申请复工期间--业主沟通

3)政府批准复工--获批的合理期间

4)正式开工--产能达标

二、不可抗力

1、 “三不能”--不能预见、不能避免且不能克服

1)不可抗力能否约定

2)如何约定不可抗力

【案例】：不可抗力的证明--宁波市住建委的《紧急通知》

2、不可抗力发生的后果--合同解除及免责

思考：先违约后发生不可抗力，能否免责？

思考：发生不可抗力事件后，责任承担主体及索赔情况

3、原材料涨价能否视为不可抗力

【案例】：在合同约定固定总价或未对原材料价格上涨调整进行约定的情况下，施工单位面对原材料涨价可否提出调价申请？

【概念辨析】不可抗力、商业风险、情势变更--法院视角下的判断及区分

【案例】：开发商逾期开工后遇到原材料上涨，承包人能否索赔？

第二部分项目营销宣传法律支持

一、工期及销售节点--股东回流及现金流

1、项目基本情况

2、股东回流

二、精装修交付标准及销售合同审核要点--客诉源头风险的把控

1、精装修管控要点

2、补充协议的注意事项

三、广告法及销售物料审核--常见风险点的规避及写法

1、广告要素

【案例】：傍名牌的商包

2、引证符合

3、价格标注

4、面积表述

5、项目位置示意图

6、规划中/建设中设施宣传

【案例】：学区房之痛

7、广告图片

8、物业宣传

9、宣传赠送要求

【案例】：阳台面积不达标

四、开盘前风险审查--售楼处及样板间检查要点

五、不利因素与销售说辞--销售人员的风控意识的宣贯

第三部分项目竣备及交付

一、商品房竣工验收与交付使用

1、现实交付及权利交付

2、交付的方式

3、交付的后的责任承担

【案例】：遗失的交付通知书--未寄发《交付通知书》的后果

4、交付的前置条件

思考：开发商将商品房交付使用的前置条件是什么？

思考：质量验收与综合验收是何种关系？何为“五方核验”？

5、交付和收房的流程

思考：交付时应必备的文件有哪些？

6、购房人合理拒收的法定情形

思考：收房到底是客户的权利还是义务？

【案例】：房屋质量问题，是否构成不能交付使用的障碍？

二、交付使用的常见法律问题

1、逾期交房的常见情景

思考：是否只有交付延期才算“逾期交房”？

2、违约责任的承担方式

【案例】：在不具备交付条件的情况下，购房人对房屋的接收，开发商是否还需要承担违约责任？

【案例】：因政府延迟办理相关手续而逾期交付是否构成违约？

三、精装修商品房交付的法律风险

1、精装修交付标准--风险管控要点

思考：示范文本对房屋交付标准的合同应当如何约定？

2、判断房屋质量缺陷的依据及法律风险

【案例】：房屋质量问题，是否构成不能交付使用的障碍？

3、精装修房屋三大质量缺陷

1)部品质量缺陷

2)设计质量和工艺质量缺陷

3)室内环境污染

思考：因质量瑕疵维修后，质保期是否能重新计算？

四、商品房小区产证办理

1、项目大产证的办理

2、小产证的办理

【案例】：“交付后720天内办理产证”的约定

第四部分群体事件及突发事件应对

一、群诉的一般迹象

1、群诉中的意见领袖

2、群体瓦解的征兆

【案例】：如何“化敌为友”

3、投诉爆发期业主的心态

二、投诉沟通的管理体系

三、群诉中的谈判策略

1、谈判原则和节奏

2、回应的技巧

1)警方回应

2)政府部门回应

3)媒体回应

3、领导到场的注意事项

【案例】：有时候“硬顶”也是一种破局方法

四、业主维权可能触犯的法律法规

五、业主维权中的取证方法

1)报警的注意事项

2)影像取证要点

六、群诉中的三个底线

马老师

房地产法务实战专家

现TOP5地产公司区域法务负责人

原上海建工所属子公司法务负责人

华东政法大学法学研究生毕业，取得法律职业资格证书及中级经济师（房地产）证书，马老师10余年标杆房企法务工作经历。具有深厚的法律专业功底及丰富的实务经验。曾多次参与房地产企业相关立法活动。

任职情况：

TOP5地产公司任职期间：

在收并购、融资、合作开发、项目运营方面均有建树。为公司建章立制，牵头多个项目尽职调查，集团资产包收购及轻资产运营项目获取；应对区域集中供地的合作开发协议谈判；开展多次内部培训，获得企业颁发的专业讲师资格证书；统筹处理区域范围内重大疑难案件（股权转让纠纷、施工索赔清退纠纷等），并进行复盘。

主导大宗交易（50亿）的协议谈判及成交；长租公寓爆雷、类住宅延期交付纠纷、售后返租纠纷、车位统一长租方案等非诉类处理；处理电商费、包销案件、分销纠纷等群诉案件。对接20余个商办、住宅项目，包括合作项目，商业综合体、独栋办公室、办公塔楼、底商、高端住宅租赁、二手收购项目的重新开发等。

总体房地产管控经历：

马老师对于收并购、产业勾地、融资、合作开发、项目运营及股权事项均有大量的实战实操经验，并有丰富的群诉处理、大宗交易谈判、项目收购、总包清退、工程索赔、诉讼执行等操盘经验。

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