智慧税务时代建筑房地产开发企业年终关帐与企业所得税汇算清缴纳税调整

智慧税务时代建筑房地产开发企业年终关帐与企业所得税汇算清缴纳税调整

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【课程对象】

企业负责人、企业高管、财务负责人、税务负责人、会计、审计、会计师事务所、税务师事务所从事相关行业的执业人员。

【授课方式】

本课程为全实战案例讲解，案例精巧，方法实用，语言幽默，气氛轻松，能将学员带入企业税收管理的新境界

【课程背景】

年终关账，对于企业财务来说是一件大事。关账前的工作的做的好坏，第一，会影响对本企业当年财务成果的客观评价；第二，会影响明年财务工作的开局；第三，会给明年的企业所得税汇算清缴和未来会计期间的税收工作带重大隐患。因此，关账前学习和了解必要的财务、税收政策，把握正确的财务、税收处理方法非常重要。本期课程就是基于这样一个背景而开设。希望通过这次培训，能够让大家清楚的了解本企业的会计处理客观上还存在哪些问题。应该如何去纠正和规范，将可能出现的问题消灭在萌芽状态之中。尽快提高个人的会计核算水平，规范企业的财务管理。

【课程大纲】

第一章 年终关帐前首先对企业错误账项进行规范与调整

一、学会运用税务大数据进行预警分析

（一）企业总体税费涉税风险分析与识别

1、企业总体税费负担率异常

（二）增值税指标涉税风险分析与识别

1、增值税税收负担率异常；2、纳税人销售额变动率与应纳税额变动率弹性系数异常

3、增值税弹性系数异常；4、进销项税额变动率差额异常

5、进项税额与销项税额弹性系数异常；6、增值税专用发票用量变动异常

（二）企业所得税指标涉税风险分析与识别

1、企业所得税贡献率异常；2、所得税贡献率变动异常

3、企业所得税税收负担率异常；4、所得税弹性系数异常

5、应纳税所得额变动率与总资产变动率配比异常

（三）财务报表财务指标涉税风险分析识别方法

1、销售毛利率异常；2、主营业务利润率变动异常风险指标

3、收入费用率异常；4、主营业务收入变动率与主营业务利润变动率配比异常

【案例分析 1】

5、主营业务收入变动率与主营业务成本变动率配比异常【案例分析2】

6、主营业务成本变动率与主营业务利润变动率配比异常

7、应付账款比率异常；8、应付账款变动率异常风险指标

9、应收账款比率异常；10、应收账款变动率异常

11、预收账款变动率与销售收入变动率配比异常

二、关账前对日常会计核算中的哪些作弊手段需要进行规范

（一）会计账簿资料可以传递出哪些信息风险

1、总分类帐传递出的信息 ；2、明细分类帐传递出的信息 ；3、日记帐（序时帐）传递出的信息：

（二）需要规范的企业账簿常见的作弊手段

1、明修栈道，暗渡陈仓；2、鱼目混珠，以假乱真；3、以大忽小，以小忽大

4、帐里明冲，帐外暗扣；5、辗转腾挪，移花接木

三、关账前对会计核算业务当中出现的哪些不正常现象需要进行修正

1、奇异的数字现象；2、奇异时间现象；3、奇异地点现象；

4、奇异账户对应现象；5、奇异的业务往来现象

四、关账前对财务报表中的哪些数据需要进行全面分析与比对。

（一）资产负债表会传递出哪些会计信息和税收信息

1、资产负债表会传递出哪些财务信息；2、资产负债表会传递出哪些税收信息

（二）利润表会传递出哪些会计信息和税收信息

1、通过本期利润表发现哪些问题

2、通过各期利润表横向比较，可以发现每个会计期间存在的问题。

（三）资产负载表、利润表联合审阅会获得更多的相关信息

（四）如何教会企业老板和相关人员看懂财务报表，争取他们对财务工作的支持

1、让他们明确看不同报表的目的；2、让他们记住心中的报表一定要简单化

3、如何教会他们简单的报表分析方法

第二章 只需要调整纳税报表不需要调整会计账目的事项

一、主营业务收入纳税调整

（一）企业所得税收入确认的一般原则

（二）房地产开发企业所得税销售收入调整

1、销售收入确认的基本原则；2、开发产品销售收入的范围

3、开发产品销售收入确认的时间【案例分析3】【案例分析4】

4、视同销售收入确认的方法和顺序

5、汇算清缴时，对完工产品前期已经确认预计毛利应如何进行据实调整？【案例分析5】

6、开发产品预租收入的处理；7、折扣销售、销售折扣、销售折让、销售退回的税务处理

8、以房产抵顶工程款如何确认收入【案例分析6】

9、税务申报系统提示“增值税收入与企业所得税收入不一致”应如何解释

（三）建筑企业所得税销售收入的确认

1、建筑劳务收入确认的基本原则；2、企业所得税收入与增值税收入、会计收入的区别

（四）其他业务收入确认的时间（包括股息红利收入、利息收入、租金收入、特许权使用

费收入）

（五）期末账龄超过三年的“应付账款”“其他应付款”是否并入当年应纳税所得【案例

分析7】

二、主营业务成本纳税调整

（一）成本费用扣除应遵循的基本原则

（二）房地产企业开发成本的调整

1、几种成本费用扣除的特殊规定

2、以非货币交易方式取得土地使用权的成本确定【案例分析8】

3、企业所得税汇算时建安成本、公共配套设施费不足如何计提【案例分析9】

4、视同销售业务进行纳税调整后，其对应的成本应如何处理【案例分析10】

5、企业采取分期收款方式销售开发产品对应的主营业务成本是否允许一次性扣除【案例分析11】

（三）建安企业成本费用调整

1、建安成本处理的基本原则

2、企业因故意隐瞒收入而造成支出业未入账，检查发现后这部分成本费用还是否允许计入

企业成本

三、其他纳税事项调整

（一）企业所得税税前扣除凭证管理

1、扣除凭证分类及不同业务扣除凭证应用

2、非本单位抬头的发票是否可以在本单位税前扣除

3、“款项没有实际支付”能否证明业务的真实性，其支出凭证能否税前扣除

（二）关于借款费用扣除

1、公司法修订后投资未到位之前发生的利息支出是否允许在被投资单位税前扣除【案例分

析12】

2、企业为投资而发生的利息支出是否应该资本化，在哪一方扣除【案例分析13】

3、企业取得其他单位委托银行贷款利息支出税前应该如何计算扣除【案例分析14】

4、小额贷款公司利息能否按照金融企业贷款利息扣除

5、将银行贷款无偿转借给其他单位使用其发生的借款利息能否在己方税前扣除【案例分析 15】

6、混合投资业务借款利息税前扣除有哪些具体规定【案例分析16】

7、企业因发行永续债而支付的利息是否能够税前扣除【案例分析17】

（三）与职工薪酬有关的业务的处理

1、企业发放给下岗、被辞退人员的补偿款能否作为工资薪金税前扣除

2、企业为员工个人和非雇员负担的个人所得税能否税前扣除

3、企业负担的外单位人员的费用有可能在本单位扣除吗

4、职工食堂和宿舍的折旧费用是按照职工福利费处理还是按宅一般折旧处理【案例分析18】

5、企业为部分员工和投资者缴纳的补充养老、补充医疗保险企业所得税前是否允许扣除，

企业自行管理的企业年金税前扣除是否有风险

6、企业购买雇主责任险支出能否在税前扣除

7、企业为员工据实报销的通讯补企业所得税前是否允许扣除

8、在实际工作中应该如何区分劳动保护用品支出与职工福利用品支出

（四）广告费和业务宣传费、业务招待费处理、手续费

1、纳税调整收入是否可以作为“三费”计算依据

2、房地产企业的股权投资收入可以作为业务招待费的计算依据吗

3、筹建期间的广告费、业务宣传费、业务招待费如何扣除

4、实际工作中如何区分会议费、业务招待费、业务宣传费

5、支付给非中介机构的手续费、佣金应是否允许扣除

（五）其他业务纳税调整

1、2012年7月日以后土地闲置费能否在企业所得税前扣除

2、房地产企业发生的“红线外支出”能否税前扣除

3、房地产企业将房屋交给关联方使用应由谁计提折旧

4、企业投资艺术品支出是否允许税前扣除

5、企业资产无偿划拨是否应缴纳企业所得税

6、企业作为责任人向第三方支付的赔偿款能否税前扣除

7、未申报或者会计上未实际确认的损失能否税前扣除

8、错误转出的进项税额能否计入资产损失金额扣除

9、跨地区经营汇总纳税企业年度企业所得税分摊【案例分析19】

总结及答疑互动（Q&A）

杨老师

杨老师：是我国资深税务官员，从事税务稽查工作35年，多次参与国家税务总局组织的房地产行业税收教学研讨、教案编写及税收大要案稽查工作，有十分深厚的税收理论功底和丰富的税务稽查工作经验，为实战型“税务稽查专家”。职场经历：在全国各地的税务讲坛耕耘了16年，足迹遍布全国30个省市自治区，累计撰写各类讲义40余篇约300万余字，授课时长约10000课时，培训学员将超100000人次，服务企业约100多个，回答企业、学员提出的问题数以千计。同时，杨老师还多次受邀为全国各地数十家房企做过纳税筹划，是全国为数不多的建安、房地产行业“纳税筹划名师”。近年来杨老师亲自参与清算的项目100多个，有着十分丰富的清算经验

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