传统房企生存&转型策略——新能源新基建项目投融资模式、项目策划、投资测算及土地报批与风险把控

传统房企生存&转型策略——新能源新基建项目投融资模式、项目策划、投资测算及土地报批与风险把控

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【课程背景】

随着行业竞争日益激烈，宏观政策的持续高压，传统拿地开发模式已难以适应当下行业形势。新能源、新基建项目的重要性日渐攀升。也成了众多房企探索的新大陆。

如何更好的把握政府需求，做好项目研判？新能源新基建项目市场拓展的方式方法有哪些？如何做好项目的投资测算与分析？土地报批的流程及步骤有哪些？操作过程中有哪些风险需要把控等问题，都是这个行业面临的最新的课题。

本课程特邀请行业内2大实战专家，通过电力、风能、光伏等大量新能源项目案例，全方位解读新能源新基建项目全流程操作实务。通过国家政策的分析研究，带领大家更清晰的了解新能源项目现在及未来。

【课程收益】

1、通过大量案例解读新能源新基建项目策划与市场拓展方法

2、新能源新基建项目投资测算与分析

3、全方位解析新能源新基建项目投融资模式及经营管理实践

4、全面了解土地报批与利用的流程与步骤

5、光伏、风能、储能等项目案例剖析与实操

【课程对象】

1、房地产开发企业总经理、投资副总、片区总经理、项目总、设计副总、营销副总等具有战略规划与投资运营决策力的决策层；

2、投资拓展部门人员、财务、成本、法务、资金、前期、策划、设计、营销等条线管理者以及拿地相关的部门人员。

3、涉及城投、城市更新、基础设施建设、基建投资等企业

【课程大纲】

第一天：新能源新基建项目之策划经营管理实践

一、新能源新基建项目市场内容及特点

（一）行业认知与特点

何谓新能源

1）何谓新能源？

2）国家与地方关于发展新能源的相关政策与措施。

3）新能源产业涉及领域。

4）新能源衍生与关联业务领域

2、何谓新基建

1）何谓新基建？

2）国家与地方关于发展新基建的相关政策与措施。

3）新基建相关业务领域。

4）新基建衍生与关联业务领域

（二）新能源生产环节产业链的投资、设计、施工、运营

1、风光发电： 2、分布式发电： 3、储能： 4、氢能：

（三）新能源利用环节产业链的投资、设计、施工、运营

1、工业流程节能改造

2、节能装备：

3、新能源车：

4、电池：

（四）新基建项目产业链的投资、设计、施工、运营

1、充电桩：

2、特高压电网与电站：

3、智慧电网：

4、智慧交通：

5、智慧城市：

6、轨道交通：

二、新能源新基建项目策划与市场拓展方法

1、做好研判，把握政府需求。精准定位政府在双碳背景下新能源、新基建产业发展需求，是做好新能源、新基建项目市场工作的重要基础。

案例：以粤港澳大湾区城市地铁及城际铁路项目为例解析轨道交通新基建业务。

超前谋划，挖掘高端项目。规划先行，以政府需求为导向，从概念提出、规划等前端入手，将节能、降碳、减排、绿能认证、5G、大数据应用、工业互联、智慧化改造等落实到项目规划编制中，由“寻找项目”转为“创造项目”。

案例：以南方电网非网企业并购项目为例，解析转型升级进入新兴产业发展模式。

利用先进的数据技术优化、放大新能源新基建项目价值。以数字化技术融入增量新能源项目，融合存量能源、基建项目，优化、放大价值，可持续发展。

案例：以上海洋山港数字化建设项目为例，解析智慧港口的智慧化提升发展。

策划与跟踪新能源生产环节市场项目。在太阳能、风能、波浪能等清洁能源开发方面加大力度，策划与跟踪渔光互补、海上光伏、高速光伏、园区光伏等光伏发电、海上风电、草原风电、山顶风电等风能发电、潮汐能、波浪能等项目，促进企业业务结构调整转型。

案例：以库布其沙漠“太阳能光伏+农业种植+植树防沙”EOD项目建设为例，解析新能源项目生态治理相结合发展业务。

策划与跟踪新能源利用环节市场项目。在节能、充电基础设施、智慧电网、新能源交通工具、新能源产业园等项目方面加大策划与跟踪力度，大力投入，主动应变，适应未来的市场需求。

案例：以广州市公交集团公交汽车停车站场改造项目为例解析充电桩新基建业务。

策划与跟踪新基建领域市场项目。在传统基建项目上进行智慧化改造，形成智慧城市、智慧港口、智慧市政、智慧交通等；在充电基础设施、智慧电网、物联网应用、数据互联互通与交通基础设施管理、物流园产业园运营管理相结合等项目方面加大策划与跟踪力度，寻找并策划项目。

案例：以杭州智慧交通规划展馆项目为例解析未来城市交通投资项目新趋势。

三、新能源新基建项目投资测算与分析

1、投资项目价值分析测算主要内容

摘要----项目名称、承办单位、项目投资方案、投资分析、项目建设目标及意义、项目组织机构。

规划----①项目背景。②项目建设规划。 ③主要产品和产量。④工艺技术方案。

分析----①PEST外部一般环境（政治、经济、社会、技术）分析。 ②产业分析。

……

2、如何进行财务评价-用好四个重要指标

（1）财务内部收益率(FIRR)

是指项目在整个计算期内各年财务净现金流量的现值之和等于零时的折现率，也就是使项目的财务净现值等于零时的折现率。

式中: FIRR--财务内部收益率；

CI--现金流入量

CO--现金流出量

--第t期的净现金流量

n--项目计算期

（2）财务净现值率（FNPVR）

……

（3）净资产收益率（ROE）

……

（4）EVA经济增加值模型（Economic Value Added）

……

案例：

抽水蓄能项目测算分析

充电桩项目测算分析

四、新能源新基建项目投融资模式适应性研究

（一）专项债引导模式经营管理实践

1、国家对专项债项目申报鼓励领域

（1）专项债+交通基础设施

（2）专项债+市政和产业园区基础设施

（3）专项债+农林水利建设

（4）专项债+生态环保项目

（5）专项债+社会事业项目

（6）专项债+物流基础设施

（7）专项债+国家重大战略项目

（8）专项债+能源项目

（9）专项债+保障性安居工程

2、专项债项目经营管理要点

（1）借

1）项目前期准备 2）地方申报入库

3）额度申请与下达 4）申报发行准备

5）发行和信息披露

（2）用

1）资金使用范围 2）资金使用调整

3）信息披露

（3）管

1）事前绩效评估 2）绩效目标设置

3）绩效运行监控 4）绩效评价管理

5）绩效评价结果应用

（4）还

1）偿债主体 2）偿债来源

3）偿还方式 4）偿债管理

3、专项债项目主要风险点

（1）适用风险：适用专项债的项目类型

（2）负面清单风险：专项债券的负面清单

（3）资金平衡风险：项目收益与融资资金平衡方案的编制

（4）市场化融资风险：专项债+市场化融资的合理运作

案例：某产业园区屋顶光伏项目为例

（二）EOD与EOD+模式经营管理实践

1、EOD项目入库范围

2、EOD项目申报条件

1）入库项目申报主体应为已建立现代企业制度、经营状况和信用状况良好的市场化企业，或县级（含）以上政府及其有关部门等。

2）项目融资主体应为市场化企业，且其环保信用评价不是最低等级。

3）治理责任主体为企业的生态环境治理项目，单个项目融资需求原则上应超过5000万元；其他项目单个项目融资需求原则上应超过1亿元。

4）应明确项目实施模式。

3、EOD项目申报材料

（1）项目基本信息表（线上填报）。

（2）项目可行性研究报告或实施方案，应明确建设内容与规模、建设运营模式、融资金额、资金平衡方案等。

（3）省级生态环境部门项目论证评估意见（模板见附件1）。

（4）EOD项目应一并提交EOD项目实施方案（编制大纲见附件2）与承诺函（模板见附件3）。承诺函由项目申报主体和实施主体（市级及以下人民政府或园区管委会）盖章。

4、EOD项目申报方式

按照“成熟一个，申报一个”的原则，由县级及以上生态环境部门通过生态环保金融支持项目管理系统线上申报，省级生态环境部门论证评估同意后由线上提交。涉密项目要严格落实有关规定要求，不得通过生态环保金融支持项目管理系统申报。

5、EOD项目中生态价值转换为经济价值的路径

（1）关联产业形成价值。

（2）依托修复的土地进行产业开发获得收益。

（3）生态资源的权益交易形成的收益价值。

（4）生态补偿收益。

案例：某渔港经济区项目为例

（三）“运营为王道”模式（EPC+O、BOT、TOT、BOO等）模式经营管理实践

按所有权与经营权分离，委托运营、移交运营、自持运营等多种形式并存，进行项目运营策划与运营服务，立足使用者付费模式解决运营收支平衡及运营利润。

案例：某高速公路太阳能光伏项目为例

五、新能源新基建项目客户关系管理

满意度管理方法

期望值管理法

差异化满足法

忠诚度管理方法

--投其所好（属地化融入）

融入。

融合。

融通

需求度管理方法

--尽其所能（以能力和实力获取信任）

（1）推动全过程咨询：立足央企勘察设计综合实力，推动全过程工程咨询模式。

（2）立足EPC总包:

（3）推进数字化转型：

（4）价值运营促双赢：

（5）产城融合赢未来：

依存度管理方法

--出其不意（创新方案与模式）

（1）创新投融资模式，发挥引领作用。稳住已有的PPP市场，同时探索EPC+、ABO+、EOD+、TOT等其他投资模式

（2）积极拓展融资渠道，探索境外融资，借助融资成本低的优势，提高投资收益

（3）要探索资产证券化和REITS基金，变现存量和未来价值。

（4）推动合资公司设立，获取优质项目。

（5）在股权投资方面，区域总部需关注目标筛选、估值、尽职调查和投后管理几个关键环节

危情应对方法

六、投资项目风险防控

（一）政策法规风险规避防控

1、国务院：

（1）2014年修订的预算法

（2）《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》（国发〔2014〕43号）

（3）政府投资条例

（4）国办发〔2022〕19号

2、国家发改委：

（1）发改1098号文

（2）发改投资[2021]958号

（3）发改委561号文

3、国家财政部：

（1）财预【2017】50号文

（2）财金【2019】10号文

4、银保监：银保监发〔2021〕15号

（二）投融资环节风险规避防控

1、认知风险

2、前期手续风险

3、合规风险

4、不可预见风险

5、融资风险

6、运营期风险

（三）施工建造环节风险规避防控

1、投标报价风险

2、招标限价风险

3、合同风险

4、管理风险

5、业主指令性风险

6、变更风险

7、审计风险

（四）投资项目回款风险防控

1、项目回款方式分类

2、项目回款工作方法

（1）成立回款工作小组

（2）制订收款计划

（3）建立回款制度及流程

（4）建立报表

（5）专项会议

（6）考核

3、有关回款工作的注意事项

（1）确保回报的支付比例及时点是明确的

（2）提前、充分考虑政府方的财政能力与付费流程

第二天：新能源项目土地报批与利用操作实务指引

第一章：新能源项目土地报批与利用概述

1. 新能源项目土地报批与利用的重要性与背景介绍

2. 新能源项目土地报批与利用的三大板块儿概述：报批与利用、项目植入、后期运营

3. 土地报批与利用的法律法规与政策解读

第二章：土地报批与利用的流程与步骤

1. 新能源项目土地报批与利用的流程梳理

2. 土地获取的准备工作与前期调研

3. 土地报批的申请材料准备与程序

4. 土地利用方式的选择与安排

5.土地农转用报批流程与技巧

6.土地征收拆迁流程与内容

7.建设用地预审报建与审批

第三章：土地报批与利用中的关键环节

1. 土地规划与用地指标的确定

2. 土地出让与招投标的方式与程序

3. 土地手续办理与审批流程

4. 土地权属与使用权的确认与保障

第四章：土地利用的可持续性与项目植入

1. 新能源项目与地方发展的关系

2. 新能源项目的土地利用规划与设计

3. 基础设施建设与项目植入的关联

4. 土地利用与环境保护的协调与整合

第五章：案例分析与实操

XX新能源项目报批流程与关键点剖析

XX光伏项目报批核心与痛点解析

XX储能项目报批要点与核心分析

4. 小组讨论和案例分析的实操

注：以上课程大纲仅针对新能源项目土地报批与利用的基础知识和实务进行了梳理，具体的授课内容可以根据实际情况和培训对象的需求进行调整和补充。

专家老师

讲师一：杨老师：

高级经济师，中交集团市场营销专家

现任广东省某市交通建设投资集团有限公司党委副书记、总经理

曾任中国交建华南区域总部市场开发部总经理

曾任中交南方置业有限公司党委书记、副总经理

曾任中交粤港澳大湾区总部珠海粤西区域总经理

曾任《天津日报》滨海记者站站长

曾任天津滨海新区产业园区管委会主任

曾任浙江省旅游集团投资公司总经理

经济学硕士研究生，高级经济师、注册城乡规划师，宏观经济研究、金融研究、区域开发、基础设施建设、战投咨询方面专家学者。

长期从事政府平台及企业投融资工作，涉及园区开发建设、城镇综合开发、基础设施、旅游综合体、流域治理、环境业务等项目投融资及建设运营，以及融资租赁、PE、IPO、定向增发、私募基金、专项债等多项金融业务。

主持完成《建筑央企在粤港澳大湾区发展策略及实施路径》A类课题；被聘为湖北、安徽、浙江等多地政府区域经济顾问、旅游产业发展顾问及多家大型企业投资顾问；合著《群体人才学》由哈尔滨工程大学出版社出版，所著专业论文散见于《思与行》、《船舶教育》、《浙江国资》及一些金融类杂志，个别观点被一些地方政府《政研参阅》摘录。

被交通部干部管理学院、基业长青等多家知名教育机构聘为专家讲师，为中建、中铁工、中铁建、中交、中电建、中能建、上海宝冶、长航局等央企及湖北襄阳、广西河池、广西交投集团等市政府相关部门授课，所授课程涉及交通基础设施投资建设运营、项目投融资模式（PPP、ABO+F+EPC、EPC+O等）及策划、项目投资价值管理、市场投拓策略与方法、城市综合开发业务认知、表外融资技巧与方法、基金运用之实操特训、财务资金运作之“道”与“术”、工程项目投标策划及测算实务、专项债项目包装策划与申报操作等。

讲师二：于老师

土地开发利用专家

清华、北大总裁班特聘讲师

曾任职于国内甲级规划院土地业务负责人

任职于国内知名科技园区、科技城建设集团

负责众多开发企业项目用地土地政策咨询、规划修改、风险控制等业务，指导拿地企业争取新增建设指标，挖掘存量指标，确保项目尽快落位，合法合规。

长期指导众多知名公司地产一二级开发联动、产业勾地、产业规划设计、运营、招商等工作，具有丰富的土地业务经验与资源。

承接众多开发企业勾地业务咨询顾问与培训等工作。

专长领域：

1、土地政策咨询及拿地指导建议：长期负责土地开发企业前沿土地政策咨询、《土地管理法》及《土地管理法实施条例》解读与培训、土地利用方式探索、土地日常管理、具体地块拿地途径分析及建议等工作，能更好的抓住政策核心，抓住政策机遇，为开发企业提供实操技能培训，全部为干货、要点、核心。

2、土地规划业务：参与主导国家上轮多个省市地区规划编制，了解规划制定逻辑和核心要点，能更好的与地产开发拿地想结合，解决开发公司拿地规划问题、法律问题，为公司拿地减少风险，提供保障。长期负责土地开发企业项目用地规划修改问题，确保企业用地合规合法，为公司省时、省钱。长期帮助土地开发企业争取新增建设指标，挖掘存量指标，确保项目尽快落位，为地产开发企业争取更多业务类型。

3、土地综合业务：参与主导众多省级、市级征地补偿标准确定、基准地价确认等业务，能更好的为企业提供土地估价相关知识体系。同时参与主导国家众多增减挂钩、占补平衡、基本农田、建设用地整治、土地后备资源调查利用等业务，为开发企业涉及的土地问题进行全面系统的讲解，全面的将知识系统化，由企业理解的点状到面状的全面把控，解决企业土地相关问题的空白和盲点。

4、土地风险把控等业务，参与众多地产企业、国企土地再开发再利用、城市更新项目拿地、收并购项目拿地、海岛开发、生态红线开发利用、黄河沿线、河道开发利用、风景名胜区开发、自然保护地、基本农田建设占用等项目风险把控及规避业务。

5、土地一二级开发联动、产业勾地业务：长期负责公司一二级开发联动业务，完成项目手续办理、一级开发测算、产业规划设计、合作协议确定、二级拿地、测算、投资分析、项目收购、产业勾地等工作，确保公司项目稳步有序推进。因为有系统的工作经历，所以能将庞大的土地知识体系与地产一二级联动开发进行更好的结合，为地产开发企业更好的服务，更好的为大家提供系统的讲解。

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