更新/整备项目的孵化模式、技术及操盘实践

更新/整备项目的孵化模式、技术及操盘实践

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课程背景

更新/整备项目不是常规的开发建设项目，两者最大的区别是更新/整备项目需要经过一个多主体参与的项目孵化阶段，而常规的开发建设项目是从即时性获得土地开始的。但业内太多的操盘者却拿常规的开发建设思路去操作更新/整备项目的前期孵化。

更新/整备项目的前期孵化操盘要用什么样的实施模式，什么样的融资模式，要联合哪些主体参与，基于什么样的技术体系，实现什么样的盈利模式，是城市更新时代每一个操盘者必须面对的问题。

培训对象

1、拟转型城市更新的中小型开发商高管；

2、拟转型城市更新的传统地产服务商高管

3、城投系等地方功能性国企高管

4、拟进入城市更新的大型施工承包商央企地方高管、有产业资源的央企地方高管

4、业主委员会主任、城中村股份公司董事会、旧工业区大业主等

课程大纲

第一部分：模式与方向

一、项目类型

1、旧小区

2、旧厂区、旧商业

3、旧街区

4、城中村

二、更新模式

1、拆除重建

2、综合整治

3、拆改结合

三、实施模式

1、参与主体

2、政府一级，市场二级

3、市场化一二级联动模式

4、市场化一二级分离模式

5、深圳模式实施

四、投融资模式

1、更新/整备投融资模式全景

2、F+EPC模式

3、城市更新基金模式

4、更新/整备孵化风投模式

五、盈利模式

1、基本概念

2、一二级联动盈利模式

3、一二级分离盈利模式

4、综合整治类项目盈利模式

第二部分：技术体系

一、政策体系

1、更新/整备政策的演变与基本框架

2、拆与不拆的辩证统一

3、国进民退与国民合作的辩证统一

4、城投系与更新/整备

5、深广上北及全国其他地方更新/整备政策的差异与辩证统一

6、《城市更新孵化政策汇编》

二、规划体系

1、深圳更新/整备规划体系的基本框架

2、更新/整备的协商式规划

3、更新/整备单元规划

4、单元规划指标测算

5、《百图叠加规划图册》

三、经济体系

1、更新/整备经济体系含义与困境

2、经济体系的核心目标

3、项目成本

4、项目估值

5、风险索引表

6、更新/整备项目利益平衡

7、《城市更新经济测算套表》

四、三大技术体系间的关系

第三部分：操盘实践

一、项目进入

1、研判

2、操盘策划

3、孵化项目公司成立

4、业主初步民意收集

5、政府支持态度获取

6、前期服务商招投标

二、项目报批

1、基础数据调查

2、立项：核心为业主意愿征集、政府诉求底线敲定

3、策划规划：成果文件

4、《更新/整备孵化报批专员基础知识手册》

三、拆赔谈签

1、权利人核实（确权）

2、查违控违

3、拆赔方案制定

4、意向协议签约

5、拆赔意向锁定

6、《更新/整备孵化谈签专员基础知识手册》

四、成果交付及退出

1、更新/整备孵化项目成果交付概念

2、建设运营实施方案

3、建设运营权招标

4、前期服务商退出

五、案例

1、旧小区更新案例：深圳木头龙小区、北京劲松社区、浙江未来社区

2、旧厂房、旧商业更新案例：深圳天安云谷、深圳华侨城创意产业园、上海中华企业大厦

3、旧街区更新案例：深圳南头古城

4、城中村更新案例：深圳大冲村、深圳水围村

5、片区统筹更新案例：北京石景山区西部片区

第四部分：城市更新与房地产转型

一、形式必然

1、从增量到存量

2、房地产、土地财政与城市更新

3、精细化分工

二、中小型房企转型城市更新

三、传统地产服务商转型城市更新

1、传统地产服务商现状：从世联没落谈起

2、传统房地产服务VS城市更新孵化服务

3、城市更新前期服务商“1+N”服务体系

4、传统地产服务商转型城市更新方向

四、城投等功能性国企转型城市更新

五、中铁、中建等大型央企建筑承包商转型城市更新

六、各种主体联合操盘城市更新

宋老师

宋老师，城市更新专家，主持或参与了“深圳市城市更新行业研究报告（2009-2013）”“深圳市城市更新政策法规汇编（共10册，6600多页）”、“城市更新拆赔机制研究、城市更新实施主体公开选择机制研究、城市更新投融资机制研究”“土地整备实施突破”等数十项课题研究；

主讲了城市更新领域涉及拓展、规划、报批、拆迁等多个关于城市更新的培训课题，参与了城市更新税务筹划、投融资、产业规划与导入等多个培训课题的研发。

到浙江金华、山东济南、上海、广州等多地市区为当地政府及国资平台公司进行城市更新一级土地开发与城市更新项目熟化的相关培训授课。

为龙华海岸城、宝安华昌工业区、光明大捷达厂区、石岩华润厂区、盐田沙头角海岸农垦厂区、罗湖果菜公司旧住宅区、田贝北苑小区等多个城市更新项目提供了城市更新项目运作咨询和服务；

为光明新区光明社区、龙华新区龙华街道、坪山坑梓街道、坪山龙田街道等提供了社区存量土地资产盘活策略设计及社区城市更新项目运作、整村统筹等研究咨询服务。

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