建筑房产业税会差异与业财税融合实务解析

建筑房产业税会差异与业财税融合实务解析

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课程背景：

会计准则与国际会计准则的趋同，大量原则性的规定各有千秋，“甲之蜜糖，乙之砒霜”，为许多企业提供了巨大报表粉饰空间，被极富创意的财务魔术师玩弄于股掌之间。无论是宁波东力的“重组方案”、德豪润达的“资产减值”、还是碧桂园的“期房收入确认”，都把会计准则盈余管理体现得淋漓尽致。

建筑房地产业在新准则下如何打破常规，用新的科目、新的报表、新的理念、新的认知，做好票、税、账、表的协调，他山之石可以攻玉，本课程结合建筑房地产行业龙头企业的财报，倾情为您逐一演绎。

本课程从投资人、企业决策人要实现的经营目的出发，用数十个典型的实案，复盘会计准则对于建筑房地产行业税会差异、盈余管理、财务规划等方面的实战处理。赋能学员财务基本技能的高超运用，并坚守国家利益、企业及个人利益之间经济博弈的合规性。

课程对象：

1:建筑施工、房地产、劳务业股东、财务副总、财务总监、税务总监、合同管理、票据管理、法务负责人、财务经理；

2:会计师事务所、税务师事务所、代理记账公司和涉税咨询顾问公司的负责人；

课程收益：

1、为我所用，了解建筑房地产业财报之妙，掌握准则之道，知晓建筑房地产业的兴废，预测业绩的高低；

2、我思我在，把脉建筑房地产业财税差异，把账做的风平浪静，经得起千审百检，永不内卷；

3、鱼渔双授，不但收获知识，更重要的是如何思维，用方法，提高认知。

课程大纲：

第一讲、建筑房产业新旧准则衔接重点难点

1.基本要求：执行新准则应做好的基本工作（上海市财政局）

2.基本方法：新旧衔接如何简化操作（准则应用指南）

3.知己知彼：关注上市公司电建行业关键审计事项（电力+建筑）

4.突出问题：财政部对建筑房产业执行新准则年报工作的问题明确

第二讲、新收入准则下建筑房地产业案例

（一）横看成岭：财眼识合同

1.合同的辨识：收入准则应用指南案例升级演绎

2.客户的辨识：新收入准则案例

3. IPO问询：先干活后签订合同的收入确认

4. 预计无法收回的工程款确认收入吗(上市公司年报会计监管报告)

5.收款权：工程签证单OR结算单 6.大型设备安装票、款、账如何账务协调

7.案例演绎新准则指南:房地产销售增值税、企业所得税与收入准则的协调

（二）入木三分：辩履约义务

1.建造合同的分拆问题：某公司工程项目设计、施工改造案例

2.合同梳理单项履约义务：中国铁建、中国中冶

3.施工企业质保金的会计处理：中国电建

（三）得心应手：确价格

1.案例分析合同变更收入的确认 2.合同奖罚可变对价的判断

3.预收房款融资成分的会计处理

（四）孜孜以求：算收入

1.履约进度法商业逻辑与适用环境

三个适用条件（关注：合同违约条款与收款条件）

——完善的内控制度是前提（预算管理、成本管理、物料管理、人力资源、ERP系统）

——预算总成本与合同毛利率之间的平滑问题

——发审委问询时段法的相关案例 ——设备不计入履约进度的财税差异

2. 完工百分比转终验法案例。中兴通讯 东方电器

3. 投入法与产出法确认收入的财税差异。苏交科财报

4.时段还是时点：履约进度不能合理确定时如何确认收入

5.里程碑与履约进度：建筑设计行业收入的确认

6.主要责任人还是代理人：甲供材料的情况下施工企业收入的确认

7.主要责任人还是代理人：甲方指定分包业务的财税处理

8.案例演绎新准则下施工项目生命周期的财税处理

9.政府补贴确认收益的“确凿证据”。文山电力财报

10.合同履约成本、合同取得成本的财税处理：中国建筑财报

11.施工企业“产出法”“投入法”与里程碑结算的业、财、税融合

12.需安设备在投入法下计算收入的新思维

（五）跃跃欲试：看财报

1.会计科目与报表项目的重分类 2.新旧衔接的简化处理

第三讲、建筑房开业租赁准则案例分析

（一）承租人的会计处理

1. 项目部施工租赁房屋、租赁施工机械、相关的使用权资产、使用权资产累计折旧、使用权资产减值准备、租赁负债等会计科目

2. 施工企业租赁动产或不动产新旧衔接的合同梳理（三要素、简化处理）

3. 新旧衔接的会计处理：中国中铁财报影响

4. 增量利率的确定：看潍柴动力等上市公司

5.财政部对租入资产装修费的规定

6.案例解析承租人的会计处理、财税差异、新旧之别、汇算清缴

（二）出租人的会计处理

1.融资租赁资产、应收融资租赁款、应收融资租赁款减值准备、租赁收入

2. 租赁付款额与租赁收款额的协调

3. 案例解析出租人的会计处理、财税差异、新旧之别

（三）新租赁准则报表列报与披露

1. 新科目在三大报表中的列报 2. 租赁入表对施工企业财务管理指标的影响

第四讲、建筑房开业新金融工具准则案例

1.施工企业商业承兑汇票何时出表？

2.案例解析金融资产如何进行三分类，金融资产如何重分类

3.旧准则下应收款项重分类：应收款项融资、合同资产、应收账款（中国中车财报）

4.应收票据终止确认的前提（19家AAA银行）

5. “其他权益工具投资”产生的其他综合收益的归属问题？中国电建财报

6.企业购买的结构性理财产品如何分类核算？上海城投为例

7.预计信用损失法：迁徙率（案例：科创板——先临三维）

8.应收账款核销的财税处理（结合汇算清缴A105090表）

第五讲、现场咨询答疑；

秦老师

注册会计师、税务师、中国会计榜样十大人物；

——著名建筑房地产业会计准则培训专家；

——擅长领域:建筑房地产业税会差异、业财税融合、财报解读；

——秦老师凭借丰富的财务管理经验和扎实的理论基础，深谙企业的涉税需求，具有丰富财税实战经验；兼任中国税务报、中国会计报等10多家著名报刊和杂志的“专家答疑”、“专家坐堂”等栏目特约撰稿人；

——曾在《财务与会计》、《中国税务报》、《中国会计报》、《中国税务》、等多个省部级以上发表学术文章400多篇，出版著作6部。

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