街区式商业地产项目的建筑设计及招商运营要点

街区式商业地产项目的建筑设计及招商运营要点

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课程背景：

近年，街区+mall的形态被众多开发商当作提高竞争力的主要的手段，国内很多商业综合体项目都在朝着这个方向发展。街区式商业项目以开放式、低密度、低矮独栋建筑为主，品牌之间既可保持相互独立的探索乐趣，又不失整体协同的效应。更关注邻里关系，强调项目是其所在片区的一部分。

前期重点：街区式商业项目的后期营运成功与否从建筑体的设计开始“种”下了“因子”。前置建筑设计，与城市功能融合，才能为后期成功运营打下基础。

后期重点：街区商铺是销售还是自持？街区商铺的退出路径有几条？退出价格如何计算？阶段性自持，以租带售如何操盘？售后返租，关键点是什么？不承诺回报的售后租赁管理，如何做？

【课程收益】

本次课程包含街区式商业的定位规划、建筑设计、动线设计、景观设计等及招商运营等内容，20余个行业案例。2位行业资深导师领讲，帮助开发公司和商管公司有效去化，通过统一经营管理，提高收益。

课程对象：

1、涉足商业的房地产开发公司中高管；商业管理公司、资产管理公司中高管和一线骨干

2、拥有销售型商铺产品的开发公司和商管公司团队

课程大纲：

第一天课程：《关于街区商业地产项目的建筑设计》

前言：

第一：关于商业地产项目的差异化

第二：商业项目建筑规划设计三大内容

第三：建筑设计优秀案例

第一部分：关于街区式商业的起源与发展

（一）街区式商业概念解析

（二）街区式商业的优劣势

（三）街区式商业案例成功点的解析（简单介绍）

第二部分：街区式商业的建筑平面结构

（一）各类型形态商业的平面结构形态特征

（二）街区式商业的建筑平面结构种类与比较

（三）街区式商业项目的平面结构案例解析：南通星光耀广场、南通星湖 101 广场 、苏州圆融时代广场、上海大宁音乐广场、上海协信星光广场、昆明俊发城古镇项目

（四）街区式商业建筑设计特色的案例介绍：武汉群星城、上海嘉庭荟、上海瑞安月亮湾

第三部分：商业项目建筑设计中开发商应关注重点

1、根据商业的开发模式确定商业类别形态

2、根据地块形状合理设计建筑平面结构设计

3、科学的建筑柱网结构与层高（柱网结构对停车位排布的影响效果）

4、专业合理的动线设计

5、项目开发各阶段的工作内容

6、商业项目开发运营各阶段的关注要点

第四部分：关于街区式商业的建筑设计

（一）商业的景观设计

1、商业景观设计的作用

2、“VI”在商业景观设计的应用（案例介绍）

3、商业景观设计的内容

4、水系/灯光/绿植/雕塑在景观设计中的应用（实例解说）

（二）商业的停车场设计

（三）商业的洗手间设计

第二天课程：《街区商铺投融管退和招商运营要点》

数据说话、了解消费者，指导商户业绩提升

第一部分 街区商铺投融管退的逻辑和算法

一、 退

1、退出途径——主要3种

证券化：REITS，房地产投资信托基金

整售 \ 散售

#课堂讨论：如何看待宝龙商业上市？

2、退出价格的算法：

收益型房产是指哪些？

3种算法——收益法、成本重置法、销售比较法

收益法公式——一个商铺值多少钱？

二、 管

1、 运管目标——炒热商铺，促进销售。

2、 3种运管模式

3、 3个实用招商运营工具

品类对照表

租金定价工具——比较网格法

品牌落位方法——品牌属性与商铺价值配对落位法

三、 融

1、 开发贷和经营贷

2、 贷款处置方式

3、 商管公司的盈亏平衡点出租收租率

四、 投

1、投资逻辑：以退定投

2、商管角色定位——如何另四方满意？

3、兼顾租售的产品研发设计

#实用参考资料——某公司社区商业设计要点；某公司室外商铺技术标准；某公司街区美陈标准模块

第二部分 吃透潜在小业主目标和租户目标

1、 小业主目标：安全 、 收益——长期和短期

2、 租户目标：活好 、 活着

#课堂演练：计算题

第三部分 街区销售型商铺运管模式操盘要点

一、 售前服务式招商，带租约销售

概念及适用对象

营销组织方法

A：自有营销团队、自有招商团队密切协作，自主营销-利弊分析

B：自有营销团队与外包营销代理公司合作操盘-利弊分析

操盘要点及工作流程

7个实用工作表单——租赁意向审批表模板；租赁意向书模板；放弃优先购买权的声明模板；合同审批表模板；三方协议模板；第一份租赁合同模板；第二份租赁合同模板

#完整案例：武进金街售前服务式招商，快速攻坚

二、售后租管——承诺售后统一运营，返租+分成

概念及适用对象

营销组织方法和利弊分析

操盘要点【案例：租赁合同的承诺返租条款设计】

预算充足、必须列入开发公司的、与商管相关的成本和费用预算

工作流程——8步

三、售后免费租管——不统一运营，不承诺回报

售后租管目的、服务内容

工作流程及3个实用表单：委托服务式招商授权书；业主洽谈信息记录表；已售商铺租赁合同模板

#完整案例：新北金街通过售后免费租管成功维稳

.......略

为保护课件原创，更多详细大纲介绍，请咨询课程顾问

陈老师

讲师一：陈老师

30年商业经营及管理，15年商业地产咨询策划经历

专业从事商业经营管理三十年、咨询策划服务十多年。在商业经营管理运作层面以及商业定位策划领域（含商业使用功能的建筑规划）积累了丰富的行业实战经验，并形成了极为敏感的商业触觉。

独立担当商业经营公司、现代化商厦的经营工作经历与实绩，并因工作业绩突出荣任中国商业第一家上市公司—豫园商城的首届董事。

深谙市场需求，掌握的信息量大面广，能够有效帮助企业准确地进行经营功能定位，以及商业建筑规划设计指导，让商业项目更具实操性，让投资者有更好的回报。

讲师二：杜老师

拥有 26年商业经验（奢侈品/潮流百货从业经验19年，SHOPPING MALL从业经验7年），其中：10 年总经理经验、3 年区域总经理经验。

香港新鸿基、瑞安新天地、世茂集团、招商蛇口等标杆企业商业地产课程授课导师

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