土地增值税规范化处理暨税负预测实战训练营

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课程介绍

在房地产开发企业的税负构成中，增值税是基础，企业所得税是核心，土地增值税是关键！土地增值税是房地产业的“关门税种”，其税负高低对于房地产项目利润影响至关重要。然而，营改增以后土增清算框架重新搭建、清算流程趋于繁琐、扣除项目复杂多变，清算周期时间长、跨度大、关联税种多……且土地增值税清算文件较为分散各地不统一， “金三”大数据精准定位房企税收风险，“放管服”使得涉税责任回归企业，税收优惠政策扩围等等……使得如今的房地产企业不得不在应对土地增值税预缴、清算对象、成本归集与分摊等问题“瞻前顾后”。

本次课程以目前最新土地增值税申报表与土增税重组政策为依托，直击当前新形势下土地增值税清算的风险点与规避技巧，紧扣当地最新土地增值税政策，着眼房企如何科学合理规划清算项目、如何灵活处理成本分摊，如何把控清算时机等关键问题。通过最新实战案例详实剖析演练，从土地增值税清算项目认定、收入节点与金额确认、扣除凭证判定、扣除项目排查诊断，到成本分摊方法的具体运用、清算结果比对、税收风险把控……系统阐述土地增值税清算各个节点税收要点暨风险防范，整个过程学员通过实战案例全程参与！通过诸多实战演练案例、试填不同类型《土地增值税申报表》，分享独到实战经验，帮助您充分发挥财税人员的职业优势和专业智慧，帮助企业完美控制税收风险，坚守企业利润。

课程收益

1、紧扣实务、操做性强：重实战、重实效、重实用，案例为先，数据支撑，详尽解读房企实际工作中土地增值税的热点问题和风险防范；

2、着眼本地、针对性强：围绕云南省【2020】7公告，解读土地增值税清算流程各个节点，让清算紧扣当地，不再“空洞”；

3、案例为先、数据支撑：基于真实案例数据分析，实务操作全覆盖，会计分录、计算过程、法规引用，全面提升筹划技巧；

4、学员互动、现场答疑：学员带着问题听课，现场咨询，参与训练解析过程，实实在在解决本企业疑难问题。

课程大纲

引子：

1、解读云南省【2020】7公告

2、解读最新土地增值税申报表构架

3、解读土地增值税重组政策变化

第一部分：土地增值税清算概述

1、土地增值税计征范围

2、土地增值税计算流程

3、扣除四大原则

4、合法有效凭证解析

5、土地增值税预征制度

6、土地增值税清算条件

7、清算单位对土增税税负影响

8、清算分类标准确定

9、二次清算必要性以及具体流程

10、土地增值税核定征收

第二部分：土地增值税之收入

1、深度解析土地增值税确认收入时点以及收入金额

2、增值税深化改革对土增清算框架影响

3、买房送家电、送车位、送物业等不同促销对土增税的影响

4、售后回租（浮动收益）的界定与风险防范

5、销售价格偏低应对技巧

6、价外费用（代收费用）如何填报申报表

7、七种不同类型“合作建房”税收风险防范

8、不同代理销售模式收入金额确认

第三部分：土地增值税清算之扣除

1、招拍挂方式下土地成本确认

2、接受土地投资土地成本确认

3、以房换地方式下土地成本的确认

4、拆迁费土地成本确认风险

5、以股权转让名义转让土地

6、不同方式红线外支出土地成本确认

7、不同“竟配建”土地成本确认

8、集团拿地分公司开发土地成本确认

9、建安、基础、公配的“三流一致”

10、不同装修对土增清算影响

11、不同建造方式售楼部对土增影响

12、财务费用扣除解读（银行融资、民间融资、转贷等）

13、税金扣除（印花税、土地使用税、水利基金等）

14、混合销售与兼营行为对土增税扣除的影响

15、“旧房”界定暨销售案例解析

16、开发间接费扣除注意事项

17、在建工程（烂尾楼）销售土增税处理

第四部分：拆迁还建专题（选）

1、拆迁还建原理解读与流程分析

2、拆迁还建会计处理

3、增值税视同销售与会计确认收入差异

4、企业所得税处理

5、土地增值税暨申报表填报

6、发票开具、契税等问题解析

第五部分：成本分摊与车位税收处理

1、成本分摊原则解读

2、人防车位销售税收分析

3、无产权车位销售税收分析

4、销售有产权车位要点

5、机械车位税收处理

6、租赁车位税收解析

7、车位成本分摊要领

8、占地面积法分摊要领

9、建筑面积法与土增申报表对接

10、直接成本法运用

11、预算造价法适用要点

12、案例解读层高系数法实际操作

第六部分：土地增值税税负测算

1、数据采集来源

2、收入数据采集与分割

3、成本数据采集与分摊

4、税金数据采集与计算

5、数据综合运用与税负测算结果比对

6、土地增值税临界点分析

第七部分：答疑

王老师

国内著名税务策划专家，税收业务培训专家；数十家房地产企业税务顾问．答疑专家、注册税务师、注册会计师

有常年战斗在一线的经历，熟悉房地产企业的税收问题，擅长土地增值税清算，税务风险评估与税收成本控制，汇算清缴，制定合理的项目成本管控策略，做到企业成本控制最小化，利益最大化。在全国各大城市讲授房地产行业税收专题讲座几百次，讲授由浅入深．生动活泼．内容准确．分析透彻．简明扼要．操作实用；授课风格生动诙谐．风趣幽默，受到各地房地产企业学员的认同和热烈追捧

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