房地产合作项目全过程管控实战培训：标杆实践、法务、财税

房地产合作项目全过程管控实战培训：标杆实践、法务、财税

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【课程背景】

随着土地资源的稀缺，土拍市场竞争激励，尤其是在限售、限价等一系列调控政策的影响下，房地产企业的生存盈利空间变得越来越狭小，因此，房企间通过合作相互借力、联合开发缓解资金压力，降低运营风险，优化资源配置，是未来发展的一个趋势。但随着房地产企业合作项目越来越多，合作开发项目的管理问题越发突出。由于合作协议约定不清楚、模糊地带较多导致后续过程管控困难，由于对于合作项目开发经验不足，且合作项目缺少一套体系化的管控标准，导致合作项目管控目标出现了严重偏差。

本课程将从“选好合作伙伴”、“选好合作模式”、“谈好合作协议”、“管好合作过程”等方面系统深入解析合作项目管控之道。

【课程特色】

1、标杆解读：万科、旭辉、阳光城、融创等业内优秀企业合作项目全过程管控最佳实践解读；

2、系统视角：基于“业务+税务+法律”三个视角系统阐述合作项目全过程管控的操作手法；

3、量体裁衣：针对不同发展阶段及不同规模的企业提供针对性的案例分享及建议；

4、价值导向：基于价值导向的原则重点关注通过管控要点的识别达到效率、效益与风险的平衡。

【培训方式】

课堂讲授、案例分析、互动答疑

【适合对象】

中高管团队、项目管理团队、财税风控团队

【培训内容】

第一部分：房地产合作项目全过程管控（业务实操篇）

一、引言：是什么样的形势及因素引发地产公司合作频发？

二、房地产行业合作开发趋势

1、TOP100 各梯队房企集中度变化趋势

2、2016 年-2018 年部分领先企业权益金额/流量金额占比

3、限价政策出台、土地供应缩减、土地成本升高，导致项目经营压力大

4、拿地门槛变高、获取土地难度加大成为企业合作一关键因素

5、合作开发作为房企的一种经营方式，主要基于四大目的

6、合作项目全过程管理拼图

案例剖析：碧桂园前期开发流程及管控要点

三、房地产合作开发模式概述

1、房地产合作项目前期合作模式与后期开发管理模式

前期开发：收购/合作拿地/前期融资

后期开发：我方操盘/对方操盘/联合操盘

案例剖析：小股操盘、委托代建

2、资产收购模式解读

3、股权收购模式解读

4、合作拿地模式解读

5、前期融资合作模式解读

四、合作项目全过程管控要点

1、合作开发项目的 334 要点

（1）投资研判3大要素

（2）协议签订3大管控关键点

（3）运营管控4大核心

2、投资研判要点及标杆案例解析

（1）合作方式选择

案例剖析：旭辉地产——知名标杆型龙头企业：共同拿地，收益分成，视情况

案例剖析：旭辉地产——专业领先型特色企业：主动引入，合作操盘，控股

案例剖析：旭辉地产——资源优势型中小企业：积极入伙，优先操盘，小股

（2）合作方选择

案例剖析：万科地产合作方选择因素

案例剖析：中梁地产合作方选择因素

（3）合作项目要求

案例剖析：万科地产合作项目要求

案例剖析：中梁地产合作项目要求

（4）合作协议管理——分类谈判要点

案例剖析：旭辉地产合作协议管理要点

（5）合作协议管理——重要事项原则

案例剖析：万科地产合作项目重要事项原则

案例剖析：中梁地产合作项目重要事项原则

（6）合作协议管理——协议标准化

案例剖析：世茂房产合作项目协议标准化管理

3、项目合作运营管控

（1）目标管理：我方操盘的合作项目目标制定

（2）运营机制：通过会议机制、信息报送机制开展

（3）运营机制：明确信息报送类型、时间点、处罚

（4）业务管控制度：合作项目公司的各类制度管控

（5）业务管控点：明确各业务条线管控触发点

（6）业务管控流程：根据合作模式，明确业务管控流程、管控事项及流转

（7）业务管控指引：在拓展、运营、财务、监审等重要职能领域，编制对合作项目的管理作业指引

（8）争议管理-争议点：项目合作过程中十大争议点

案例剖析：合作项目人员薪酬与管控落地

五、标杆房企合作开发模式剖析

1、万科合作开发模式解析

（1）万科典型“小股操盘”模式

（2）万科小股操盘的基本原则

（3）万科小股操盘的操作要点

（4）万科小股操盘模式的风险

2、旭辉合作开发模式解析

（1）旭辉合作开发的新特征

（2）旭辉进行合作开发的理由

研讨：合作开发项目面临的主要问题

第二部分：房地产合作项目开发财税操作要点与案例分享（财税筹划篇）

一、从业务角度解析合作开发的四大典型模式

（一）房地产企业做大做强的三个方法之一“合作杠杆”

（二）从业务角度：传统模式下的合作开发模式（法人型与合伙型）

（三）从四大维度看项目合作开发的四大模式

1、合作模式纬度--新设项目公司与原有基础上的股权合作

2、控制权维度--小股操盘VS大盘控股

3、商业代建模式

4、代建模式VS小股操盘

案例：**公司合作开发模式分析：对财务报表的影响

二、从法律及税法的角度解析合作开发的典型模式

1、从法律定性的角度：合作开发/合作建房

2、最高法院：合作开发合同的四大认定与税务处理

3、合作建房法律与税务的双重确认标准及税费分析

4、符合法律规定的真正意义上“合作开发”两种模式

三、七大合作开发模式解析及其十九种税务处理实务

1、项目公司不同投资架构的税负差异与筹划之道

2、不成立合营企业之合作开发的增值税处理

3、成立合营企业之合作开发的增值税处理

4、一方提供土地及另一方提供资金之土地增值税处理

5、两种情况下合作各方之所得税不同的处理

6、合作开发的其他四种情形（模式）之税务处理

7、小结合作开发7大模式及其19种税务处理本质

8、增资扩股合作方式之实务操作与税务处理

案例：“平价”增资入股模式的税务处理

第三部分：法律视角下的房地产合作开发、并购风险管理及实操案例解析（法律风险篇）

一、国有土地使用权出让及转让的取得及法律风险控制

1、国有土地使用权出让及其法律风险控制

（1）参与“招拍挂”时应注意的法律风险及防范

（2）签订及履行土地出让合同时应注意的法律风险及防范

2、国有土地使用权转让及其法律风险控制

（1）国有土地使用权转让行为的效力认定

（2）国有土地使用权转让的法律风险及防范

二、房地产项目合作开发的法律风险防范

1、房地产项目合作开发模式的选择

2、合作开发房地产合同效力认定及处理

（1）制作和签订房地产合作开发合同应注意问题及合同主要条款

（2）合作开发房地产合同有效的认定条件

（3）合作开发房地产转性合同的效力认定及法律后果

（4）合作开发房地产合同无效的认定

3、房地产项目合作开发的主要法律风险及防范

（1）合作开发过程中的主要法律风险

（2）合作开发过程中的法律风险防范

三、房地产项目并购及法律风险防范

1、房地产项目并购的模式选择

2、房地产项目公司股权并购的法律风险控制

（1）制作和签订房地产项目转让合同应注意问题和合同主要条款

（2）目标公司项目本身存在的法律风险

（3）目标公司股权本身存在的法律风险

（4）目标公司或有负债的法律风险

（5）目标公司股权交割的法律风险

（6）股权并购中应审查的具体事项

（7）商业地产项目转让中的风险防范对策

谢老师

谢志华：国有房企市场化改革与发展总顾问师，中海/绿地/华润/世茂/中梁/金科/中铁建/中铁/华侨城/康桥/华宇/等多家百强地产及下属物业特聘顾问

清华大学、北京大学、上海交大、中山大学、武汉大学、重庆大学等房地产总裁班客座教授；

20年泛地产企业管理咨询经验，30年企业管理实战经验，对房地产行业发展趋势、战略规划设计、跨区域/多项目/多业态组织管控模式设计、流程优化、运营管理、薪酬改革、绩效与激励机制设计具有丰富的经验，对泛地产行业如金融、物业、商业、写字楼、产业园区、文旅、大健康等领域亦有深入的研究和丰富的实操经验，对国企改革的规律有独到的见解。

主讲课程：《房地产战略转型与商业模式创新》、《房地产战略研讨工作坊》、《成长型房企快速突破之道》、《房企多元化业务战略选择与管理创新》、《千亿目标下的房企组织变革》、《成长型房企组织效能提升：效能、效率、效益》、《基于战略与能力平衡的多项目管控模式》、《房地产合作项目全过程管控》、《房企高周转实现路径与方法标杆实践》、《房地产从计划运营到战略运营的飞跃》、《成长型房企计划运营管理》、《房地产全流程沙盘推演》、《房地产企业风险内控管理》、《规模型房企绩效与激励新思维与新方法》。

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