房地产项目开发全流程财税处理技巧与筹划要点

房地产项目开发全流程财税处理技巧与筹划要点

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课程简介

房地产企业运营的核心是项目管理，项目管理的核心是财税管理。如何在房地产企业项目开发过程中预先设计和处理好各个不同阶段的财税要点问题，并选择相应的筹划方法和方案，是房地产企业财税管理成败的关键。

– 新项目拿地设立子公司还是分公司？

– 母公司拍地子公司办证实务中的风险及税务筹划要点有哪些？

– 施工建设阶段财务入账以发票为准还是以进度为准？

– 销售部各种销售套路会引发什么风险？

– 土增清算的基本逻辑与思维模式您是否清楚？

本课程将房地产企业项目开发全流程分为公司设立，土地获取，施工建设，预售销售和项目清算五大阶段，结合每个不同阶段的特点分析其适当的财税处理，并通过众多实际操作案例帮助企业理解和把握不同阶段的财税处理技巧和筹划要点，达到真正安全降低税负的目的。

【课程收益】

所有核心点均有实战案例，所有实战案例均为专家咨询工作案例；

所有问题确保讲透，能够让学员听明白、知根源、会应用；

致力于财务人员工作思维的搭建，授人以鱼不如授人以渔，学会运用咨询专家思维看待财务工作。

【课程内容】

前言：房地产独特的财税特点与税收风险

一、房地产公司设立阶段财税处理与筹划要点

1、新项目拿地设立子公司还是分公司？

2、新公司的股东应该是自然人还是法人企业？

3、新公司注册资本、实收资本与借款模式如何设计？

4、新公司注册地点对于纳税管理有什么影响和价值？

5、新公司设立成关联公司还是非关联公司？

6、是否有必要设立企业集团？集团的价值在哪里？

7、有限公司、个人独资企业、合伙企业和个体工商户的选择价值

8、公司设立阶段财税处理

二、房地产公司土地获取阶段财税处理与筹划

1、出让土地财税处理与筹划要点

-政府出让土地需要什么证据链入账？

-母公司拍地子公司办证实务中风险合作及如何筹划？

-土地出让金返还财税风险与筹划思路

-拿地额外承诺能否计入土地成本？

2、转让土地财税处理与筹划

-转让土地究竟要交多少税？

-转让土地与转让在建项目区分是什么？

-取得转让土地的一方会遇到哪些风险？

-法拍土地的激情与尴尬

3、收购项目公司财税处理与筹划

-收购总价款是否等于股权收购价款？

-收购中能否实现股权平价转让？能否规避个税风险？

-收购中的土地成本能否按照评估值调整？

4、合作开发财税处理与筹划

-合作开发是不是合作建房？

-合作建房分房自用是否可以不交税？

-合作开发实务设计的四个关键筹划点

5、代建与全程托管模式财税处理与筹划

-代建的关键判断点是什么？如何实施财税处理？

-全程托管模式下管理费能否计入成本？

6、对外投资取得土地财税处理与筹划

-土地房产投资应该如何缴税？

-实务中有没有可以利用的投资优惠政策？

-全资子公司模式的广泛应用于筹划要点

7、土地置换财税处理与筹划

-土地置换如何确认新土地的成本？

-土地置换实操风险点与筹划思路

8、旧城改造模式财税处理与筹划

-旧城改造模式财税管理的关键要点是什么？

-货币补偿如何设计证据链条入账？

-安置房是否需要视同销售？视同销售价格如何确认？

三、项目施工建设阶段财税处理与筹划

1、成本对象设置技巧与筹划

2、成本科目设置与成本归集技巧与筹划

-财务入账以发票为准还是以进度为准？

-成本归集核算的重要工具：合同台账设置技巧

-公共配套设施核算与扣除的巨大风险隐患与处理技巧

3、费用与成本划分技巧与筹划

-资本化的利息如何把握？起止时间如何设置？

-项目部人员如何设计？成本费用如何清晰划分？

-为项目发生的服务型费用支出是否可以计入成本？

4、共同成本分摊技巧与筹划

-四种不同成本分摊方法应用场景与效果展示

-住宅与商铺成本应该一样还是不一样？

-地下车位成本倒挂怎么破？对结果影响如何看待？

-直接成本与共同成本划分技巧与风险考量

-会计、所得税与土地增值税在成本分摊中的异同点分析

5、预提与待摊成本核算技巧与筹划

-完工没有发票成本是否可以预提在税前扣除？

-完工标准的艰难选择：成本转还是不转？

-所得税与土地增值税在预提与待摊成本的差异分析

6、后续成本核算技巧与筹划

-项目交房后发生成本怎么破？

-项目土增清算以后发生成本怎么破？

7、借款利息核算技巧与筹划

-民间借贷利息核算的巨大风险与解决方案

-关联方借款是否可以不收利息？如何操作？

-统借统贷业务实务中如何把握和实施？

-实际操作中各种奇葩的融资渠道和风险防范

四、预售销售阶段财税处理与筹划

1、商品房预售与销售收入财税处理与筹划

-订金、诚意金、排号费究竟是否需要交税？

-预售收入能不能开发票？如何操作？

-交房是否应开具发票？是否应结转收入？

-会计、所得税、土地增值税收入确认差异点分析与风险防范

2、商品房视同销售收入财税处理与筹划

-老板提前分房是否需要视同销售？如何操作？

-以房抵债是否需要视同销售？如何操作？

-安置房视同销售的复杂故事与处理要点

-买房送车位、送冰箱是否需要视同销售？

3、地下车位销售收入财税处理与筹划

-地下车位销售究竟是不动产销售还是租赁？

-地下车位中的人防车位与非人防车位是否有相同的财税逻辑？

-地下车位销售对于项目土增有无调节作用？

4、公共配套设施销售收入财税处理与筹划

5、销售部各种销售套路的财税风险与筹划

-买一赠一有没有问题？

-买房赠首付有没有问题，怎么操作？

-周末促销赠送礼品怎么办？

-老带新返还现金怎么处理没有风险？

-销售返还本金是个什么鬼？

-收购返租的巨大风险与处理争议

-收购回购实务操作中会引发什么风险？

6、关于商品房销售价格认定风险与应对

-分拆商品房价格是否可行及如何实施？

-老板通过关联交易压低价格税务机关能否认可？如何设计？

7、租金收入财税处理与筹划

8、违约金收入财税处理与筹划

五、项目清算阶段财税处理与筹划

1、完工标准如何界定？交房为标准还是竣工验收为标准？

2、项目已交房财务该不该结转收入和成本？

3、增值税发票何时开具？同所得税收入确认是否保持一致？

4、所得税预缴、汇算清缴与清算财税处理与筹划

5、土地增值税清算财税处理与筹划

-土增清算的基本逻辑与思维模式

-土增清算的收入与扣除项目与所得税和会计差异分析

六、房地产项目筹划总体思维

1、面对筹划需求财税咨询公司怎么做-学会专家的思维

2、八种常见筹划思路分析与应用

李老师

讲师简介：全国著名的房地产和建筑领域实战派财税咨询专家。国内某知名财税咨询机构创始合伙人，财税领域应用体系的研究者与践行者，深耕财税咨询培训领域十余年，对企业的财务管理、纳税筹划有丰富的经验，致力于财务与业务的深度融合。 著有《企业纳税战略管理》、《房地产企业纳税战略管理》、《徘徊在风险与收益之间——企业领导者的财税战略思维》等专著。 目前担任多家公司财务、税务顾问和战略顾问，为超过百家公司提供过财税咨询、诊断服务和相关筹划。擅长从财税角度设计企业收购兼并、架构调整、财务战略与商业模式分析。 多年来在全国各地开展财税培训，培训企业高管、财务二万余人，同时累计为上百家集团公司提供财税方面内训。

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