房地产企业拿地投资测算实战培训

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内容背景

路人皆知，经济测算是地产投资工作的核心。

往小的说，不懂测算便没法接触到真正的地产投资，只能靠一张嘴在外围游荡。

往大的说，算不清楚账，便没法判断项目价值，更不可能想明白开发和交易方案，只能沦为刀板上的鱼肉。

很多朋友意识到测算的重要性，也花了大量精力提升测算能力，但始终面临若干难题：

1、对原理本质认识不清，知识呈现“点状结构”，未形成系统测算逻辑，只会填表，不懂变通。

新手投拓人还未树立整体测算逻辑，面对项目时往往心慌意乱，手足无措。

此时应一步步构建逻辑体系，由熟手带领着，对各测算相关环节进行逐一击破。

相比之下，有经验的朋友，对自家测算模型使用方法烂熟于心，同时还收藏了N家房企测算表，希望借此具备举一反三的能力。

但很可惜，实务中，大部分问题都是非标准化的，比如：

股权收购时，应该用什么类型的IRR？

在建工程测算时，前期投入应该怎么处理？

收购溢价是否能降低项目所得税？

……

面对非标准问题时，因为缺乏底层知识和思维，即便项目经验相对丰富，也只能倍感吃力。

2、不懂计算逻辑，无法判断、排查各种问题。

测算中，经常会遇到各种莫名其妙的问题，比如：

“为什么净利润看着可观，IRR却异常低？”

“我总感觉土增税有些低，但不知道感觉对不对？”

“这个项目的赢利点和亏损点究竟在哪？”

“模拟分析为什么又失效了？”

……

由于模型的计算过程十分复杂，许多投拓人员受能力所限，较难对其深入剖析，于是时常被计算方面的问题折磨得焦头烂额。

3、没有掌握核心思考逻辑（如财报逻辑、利益分配逻辑等），认知能力无法进入高阶层次。

如果看不到问题本质，只能在外围打转，那么面对高段位对手时，根本无法接招。

比如，收购项目时，对方提出：项目估值10亿，所以贵司应付10亿总对价。这个方案是否合理？

又比如，各合作方应该直接分配净现金流，还是在现金流量表中分项目进行切割分配？

类似问题不胜枚举。

底层思维的缺乏，就像《三体》中人类科技被锁死一样，让无数投拓人员的职业天花板牢不可破。

4、实战经验不足，面对新情况和复杂情形时只能捶胸顿足。

面对复杂的实务问题，只懂原理和思维是不够的，生动的测算案例是启发思维、提升能力的关键要素。

尤其是投拓新人，如果接触不到有价值的实战案例，无论多努力，都无法从“0”过渡到“1”，只能在基层为别人做垫脚石。

5、渴望自我提升却无路可走。

由于投资工作是贯穿地产全流程的核心要件，因此投资测算的内涵和外延都远胜于传统房地产估价。

简言之，这是个系统工程，其难度之大，让投拓人员的学习能力捉襟见肘，不得不时常怀疑自己是否忘了给智商充值。

因此，要学好测算，如果有人能帮忙扶上马，再送一程，必然能顺风顺水、事半功倍。

6、建模能力几乎为0，只能用既有模型解决全部问题，无法自建专项模型应对特殊情况。

投拓人不是哲学家，我们需要将想法落到现实中。并且，单一投资模型也不是万能钥匙，不可能解决一切问题。

因此，我们时常需要做轻量级建模，用一个个特殊模型解决各种难题。

针对以上问题，我们特意邀请了好朋友Emmons老师担任这次私享会的讲师。

听过他课的人都知道，绝对技术大神，为人风趣幽默、实战、接地气，反正关于投资测算各种疑难杂症都可以和他交流。

【适合对象】

1、基础薄弱、渴望手把手学习投资测算和建模的菜鸟小白

2、具备一定实务基础，但缺乏底层思维、对专业原理认知不清的江湖熟手

3、希望深度接触复杂测算案例、培养建模能力的有为青年

4、渴望从深层次提升投资测算学习能力的智者

5、希望在圈内交朋结友的有识之士

【课程特色】

1、构建对地产投资经济测算的系统认知

2、帮助初级学员向中级、高级顺利过渡

3、建立现实世界与测算模型的连接，让投拓人员理解如何将业务方案在模型中落地实现

【课程亮点】

1、理论+实操+案例，多管齐下，从本质提升投资测算能力及效率

2、实战派风格，追求落地，针对性强，解决实操痛点

3、体系性强，手把手教学，从填表到建模，让你迅速从入门到精通

4、循序渐进，风格幽默，互动性强，学习过程充实而不失活跃

【授课方式】

方式1：带领学员构建完整思维导图，深度梳理测算逻辑，并对重点知识进行深度详解

方式2：案例教学—依托实操案例和模型，让学员学会如何将专业知识运用于实务环境

方式3：随堂练习——在授课过程中穿插若干习题，帮助学员加深理解和记忆

方式4：分组讨论——组织学员进行分组讨论，培养主动思考能力

【培训内容】

第一部分：热身运动

一、重新认知投资测算的价值

二、如何成为投资测算高手

三、投资测算的核心思维要点

第二部分：投资测算全景图（1）—销售型项目测算

一、测前思考

1、测算目的、路径、需求分析

2、销售型项目测算整体逻辑

二、测算假设条件

1、明确内部及外部假设

2、建设经济指标相关知识解析

3、房地产开发全流程关键节点地图

4、要点专题：时间刻度设置要点

三、成本费用计算

1、成本费用结构总览

2、土地获取成本分析

3、大建安成本分析

4、期间费用计算和注意事项解析

5、要点专题：支付节奏排布的相关问题

6、要点专题：随借随还模式下的财务费用计算

四、收入/流入分析

1、收入/流入测算关键要素分析

2、常用定价方法解析

五、税费原理及计算实操

1、战胜增值税

2、吃透土增税

3、玩转所得税

4、碾压其他小税种

5、要点专题：视同销售收入涉税处理

6、要点专题：公配和无偿移交政府配建物业计税问题

7、要点专题：成本抵扣条件总结

8、要点专题：其他税费计算要点补充

六、测算结果与项目评价

1、盈利、价值指标分析—IRR、NPV、毛利率……

2、运营能力指标—静态/动态回收期、资金峰值比例……

3、复合评价指标—ROE、ROIC……

4、要点专题：深度认知IRR核心内涵

5、要点专题：使用XIRR应对不规则时间轴

6、要点专题：测算改进及问题排查方法

七、重点实操练习—土增税成本分摊实践

八、重点实操练习—构建税费计算模型

第三部分：投资测算全景图（2）—从财务视角解构投资测算

一、透过实例认知财务分析在测算中的价值

二、基于地产投资视角的三大财务报表全解析

三、要点专题：现金流类型辨析及实操运用

四、要点专题：用杜邦分析提升测算底层思维能力

五、重点实操练习—模拟搭建地产项目财报

第四部分：投资测算全景图（3）—收并购项目测算

一、收并购测算逻辑总结

二、交易对价结构及溢价分析

三、项目估值逻辑和方法

四、股东现金流剖析

五、收并购测算常见错误总结

第五部分：投资测算全景图（4）—自持项目测算

一、自持项目特殊假设条件

二、自持项目测算逻辑

三、自持项目收入分析

四、自持阶段成本费用解析

五、自持阶段税费计算

六、自持项目收益评价指标剖析

七、要点专题：旧房交易税费计算要点

八、重点实操练习—旧房交易土增税计算建模实践

第六部分：剥掉测算模型的外衣

一、学会自行解构测算模型

二、测算模型勾稽关系解析

三、建模要点及经验总结

第七部分：用实例打破现实与模型的边界

一、综合实操案例1：在建工程资产与股权收并购测算

二、综合实操案例2：合作开发-模拟清算退出测算

三、综合实操案例3：涉及各项费用支付的合作开发项目测算

第八部分：附加内容投资测算EXCEL核心技术

一、效率提升相关技术

二、监视窗口功能凭什么解放生产力？

三、如何用名称管理器功能提升公式编辑效率？

四、如何用条件格式功能规避错误？

五、什么是高大上的表单控件功能？

六、VBA能否拯救地球？

七、分析能力提升相关技术

八、单变量求解如何操作？

九、模拟分析操作方式和常见错误原因是什么？

十、线性规划究竟是个什么鬼？

专家老师

【特约导师】

Emmons，房地产金融投资硕士，十年地产投资及咨询经验。

现供职于某品牌央企集团总部投资发展部。

深耕于投资分析、测算建模、房企数字化建设等细分领域。

长期兼任房企培训讲师，擅长带领学员构建系统思考体系，提升其将理论用于实践的综合能力。

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