房地产四大阶段土地获取、前期阶段、销售阶段、验收阶段开发报建全流程管理节点、风险管控策略及案例分享

房地产四大阶段土地获取、前期阶段、销售阶段、验收阶段开发报建全流程管理节点、风险管控策略及案例分享

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【课程背景】

开发报建工作是一项有技术、懂制度、讲方法、讲内外资源、有全局思路、能风险预控的系统性工作。

开发报建的工作非常重要，能够减少交易成本、开源节流，避免政策、地块风险，设计少走弯路，增加产品价值，缩短开发周期。

目前开发报建存在的一些问题：

1、报建工作存在本位意识，缺乏站在项目全周期开发、快速开发、销售回款和利润的角度考虑问题，只看着一亩三分地，只做自己份内最低限度的事；

2、缺少报建过程中的风险提示和执行监督，许多时候大家还是各自为阵；

3、过程中与其他职能相互的配合、督促、复核较少，补位意识缺乏，甚至当纯“二传手”；各类工作要求、交接很多时候似是而非，缺乏用数据进行说话的能力，缺乏可追溯性，找不到责任主体；

4、报建工作两只手，一手关系、一手技术，但往往只重关系，而未从技术上分析问题；

5、具体工作时没有提前铺排，不肯虚心吸取别人的经验教训，只按自己的习惯工作，说起来都明白，但一遇到具体工作，同样的错误又发生了等等……

本课程通过理论引导、实战经验总结和案例分享，通过分析和总结国内大型房地产企业，在项目报建过程中出现的一些情况作分享和分析。并对开发流程的一系列报建环节的梳理和核心部门公共关系的剖析，一个优秀的报建人员如何高效地开展工作，才能保证企业开发项目快速进行。

【课程价值】

1、学习如何构建适合房地产企业的报建流程和体系

2、掌握报建工作的典型难点及技术处理

3、学习不同类型开发企业需要关注的报建节点

4、学习如何建设培养开发报建团队

5、学习如何搭建和维护开发建设中的公共关系平台

6、了解开发建设中的政府重点职能部门与核心人脉

7、学习公共关系的维护、人脉利用、公关危机等技巧

【课程对象】

1、房地产公司的中高层管理人员（董事长、总裁、总经理、副总经理、总工程师、部门经理）

2、房地产公司开发副总、开发部经理

3、房地产公司开发报建人员、规划设计管理人员

【课程大纲】

第一部分：房地产项目开发报建理念、特点及案例分享②某合作开发项目报建分工不明确带来的后果

二、项目前期阶段的开发报建节点及案例分析

1、方案阶段的报建节点及案例

A、方规划审查要点及沟通技巧

①某项目只与局长沟通，未与科长沟通带来的后果

②某项目方案时建筑紧贴不可逾越线，未考虑石材幕墙宽度，致施工图审查时超线、间距不足（图）

B、消防、交警、环保、人防、园林的沟通注意事项

①某项目消防登高面设置的教训

②物业用房计算基数时未考虑架空层带来的教训

C、物业办、街道、派出所、技防办的沟通注意事项

①某项目物业用房反复修改的教训

D、电力、供水、燃气、雨污水、通讯的沟通注意事项

①专变能设置在地下室吗

②某项目规划限高与空管限高不一带来的教训

E、方案评审、规划、公式、批复的报建工作

①某项目评审专家个人偏好给项目带来的影响

②某项目区规划局通过，但未通过市局评审会的教训

③某项目方案总图上高程标注过多带来的教训

2、初步设计阶段的报建节点及案例

A、扩初设计与方案设计的共同与差异

B、初步设计会审时的注意事项

①扩初与方案有小差异，但会前未与规划沟通的教训

②某项目初步设计会审后垃圾集中收集点的调整

③会审时仔细安排座次，发言顺序带来的经验（图）

C、项目立项、用地规划、各专项评估注意事项

①某项目各专项评估数据与立项不一致带来的教训

3、施工图阶段的报建工作

A、方案、扩初设计、施工图设计中的建筑图差异

B、施工图审查、指标复合、设计调整的事项

①某综合体项目如何分期开发、竣备的

一、公司内部、外界对开发报建工作的理解

二、开发报建工作的理念、特点、重要性

三、开发报建与其他职能的关联、差异

四、开发报建工作的延伸和发展

五、企业内部开发报建组织架构

六、开发报建人员的上升通道、职业规划

第二部分：项目开发流程、主要节点报建工作及案例分享解析

一、土地获取前后的报建节点及案例分析

1、拿地前开发报建能做什么，工作介入的意义

2、拿地前开发报何时介入

3、拿地前报建工作清单及案例 案例分享：

①某项目地块下有保密军事线缆

②某项目河道与规划条件图中不附，后需改道（图）

③某项目规划河道向北扩，后因幼儿园建设用地不足改向南扩（图）

4、明确拿地意向后报建工作清单及案例

①未提前与街道沟通社区用房布置致后期报建反复

②未进行地质初勘，致拿地后成本测算大幅提高

③日照初步分析未考虑北侧拟建幼儿园，致方案大调

5、挂牌期间报建工作注意点及案例

①投资测算中土方标高未按现状数据，致成本增加

②某项目未了解当地政府对报名资金来源要求，致取消竞拍资格

③某公司投资人员只是网上报名、交保证金，竞拍未果后，不知如何加快退回保证金

6、以非招拍挂形式取得用地时报建工作注意点及案例

①某项目未能及时将首笔土地款收据进行更换，至后期税务周折

②两相邻地块的土地证、规证错杂带来的教训和经验

③某项目施工图审查未提前沟通致出现重大设计变更

④某项目如何合理减少配套费缴纳（图）

4、工程招投标阶段的报建节点及案例

A、勘察设计招标流程和注意事项

①某项目未考虑勘察设计招标准备时间而致整体延期

②地块内有河道，需设置桥梁，而设计院无专业资质

B、监理、施工招标流程及注意事项

①某项目有国资背景却不用公开招标，是如何做到的

②意向单位未定，致公开招标延后，影响整体进度

5、施工许可阶段的报建节点及案例

A、土地款未付清，如何申领施工许可证

①未提前核对监理、施工单位人员信息带来的教训

②施工单位未及时办理工资支付担保，影响办证时间

③某项目是如何减少城管部门处罚金额的

④规划用地边界与土地证边界不一致带来的教训

6、市政配套的报建注意事项及案例

A、临水、临电、工地围档的报建

B、施工板房、正式水、电、气、通讯的申报

C、周边大市政道路建设的报建

①某项目电力接口及引入线的优化

②某项目市政道路滞后于项目建设，致竣备延期

③某项目代建绿地实施后超出当地标准，致返工重建

④某项目工地围档是如何突破限高要求的②几个项目房产面积与规划建筑面积差异比较

3、物业招标、销售合同工商备案

①某项目精装修房合同备案迟迟未能通过的原因

②某项目申报价格过高，后期价格受低限无法调整，致销售困难

③装修价格申报与样板房不符，检查后出现大量整改

4、现场检查、楼盘建模、预售许可证申领

①为压缩领证至开盘时间，如何做公证处、无房户的工作

②如果公司对开盘时间有考核，需要倒排领证时间

四、项目验收阶段的报建节点及案例分析

1、项目竣工验收的程序、竣工验收前准备

①验收时未做明确分工，致无对多、多对多，效率低

②某项目建筑角点坐标和建筑面积提前测量的经验

③某项目建筑高程按绝对坐标提前测量的经验

2、各专项验收注意事项及案例

①某项目土地证到期距竣工备案仅一个月，未提前办理延期手续带来的教训

②消防验收未提前准备的教训

③绿化竣工图与现场不符带来的教训

④未保管好施工期间防雷检测记录带来的教训

⑤市政合同延后签订致施工延后的教训

⑥为加快电力施工而采取的措施

⑦燃气调压站位置发生变动的教训

⑧因采用新工艺致地面空鼓致质监验收延后

⑨分户验收时实测实量数据出现偏差带来的教训

⑩档案整理单位选择、整理时间不足带来的教

三、项目销售阶段的报建节点及案例分析

1、售楼处、临时建筑、利用配套注意事项及案例

①某项目借用边上空地建售楼处，盖好后被遥感监测发现占用绿化用地，被强拆

②临时售楼处在城市主干道边，交警不同意设置开口

2、设计变更申报、房产预测绘面积计算

①某项目预售证申领前未完成设计变更带来后果

第三部分：当前国内开发报建工作的问题及案例分析

一、报建工作问题二、报建工作改进思路

①通过某项目进行举例说明

第四部分：

开发报建4×6体系建立及案例分析①用地规划许可证、工程规划许可证的附图找不到了；

②某项目规划许可证附图变更过，但找不到了，致各类图纸、现场比对延后

5、费用管理及案例分享

1、开发报建部负责委托合同、规费名录

2、开发报建类规费清册

①业务招待费的计划、使用及管理制度

②某项目城建配套费的缓交与合理少交

6、关系维护及案例分享

1、如何进行关系建立及维护 2、各地区政府架构图

①关系分层级维护表 ②请客的礼节和注意事项

7、技能管理及案例分享

1、技能管理和专业能力说明 2、开发报建技能模板

①某项目开发报建类规范政策摘要

②项目工作日记、专项过程记录、具体事项复盘表

一、开发报建定位和职责

1、哪些是我们必须要做的事

2、哪些是我们的核心和差异竞争力

3、建立本地区本时段的开发报建标准流程

二、开发报建流程管理及案例解析

1、建立本地区本时段的开发报建标准流程

①某报建人员凭经验工作，未提前编排流程，而是用模板代替，致出现大量突发性问题

②某代建项目，报建人员未仔细梳理流程，致未明晰土地划拨这一关键线路，致开工延后

三、计划和风险管理及案例分享

1、拿地前、预售证、竣工验收、后评估策划

①某报建人员组织评审会，但常常演变为自己辩解，会上常出现争吵，领导提出该类会议取消，改为各人线下沟通

②某项目竣备评审会，成本人员提出土地复测有可能取消，后报建人员了解后通过口头、邮件反馈

2、关键节点刻度时限图—纲举目张

3、全过程开发节点计划、职责划分、风险预控表

①开发资质办理分解为哪几步骤，分别有哪些风险

②规划许可证办理分解为哪几步骤，分别有哪些风险

③桩基提前施工分解为哪几步骤，分别有哪些风险

④某项目沿街二层商铺，营销人员建模时未关联，销售时只卖了一层，签订了认购协议，完成了网签，办理产证时发现问题

⑤报建人员增加平时的敏感性，多问几个为什么，拓展自己的影响范围

4、资料管理及案例分享

1、各节点资料清册 2、开发报建资料移交归档制度

第五部分：房地产企业开发报建工作展望及案例分析

一、报建模式的变化

1、不同部门分阶段报建 2、由一个部门对外报建

3、阿米巴小组（报建团队和专业组相结合）的模式

4、外部报建力量的介入

①某项目外联顾问的选择取舍

②某项目报建与财务未搭接好带来的教训

二、报建工作如何考核

①结果导向与全局考核的平衡

②某项目只顾冲预售节点带来的教训

三、报建人员的能力提升

1、房地产发展对报建工作的要求

2、报建能力提升（资源、前介、预判）

第六部分：

现场沟通交流30-45分钟

建议董事长、总经理及相关部分领导一起参加

林老师

20年开发报建经验。现任某标杆地产企业开发报建总监。曾在绿城某城市公司任前期部负责人、复星集团某城市公司任开发副总监、龙湖某城市公司任报建中心负责人。统筹主持从拿地、报建、规划调整到竣备验收等全过程开发工作。

参与了多幅地块的可行性研究、转让、合作及挂牌竞拍等工作，从事过单项目面积超90万平方米住宅、380米超高层写字楼、29万平方米大型城市综合体、新型文旅小城镇等多类业态的工程管理、设计管理、开发报建管理等工作。房地产开发前期经验丰富，熟悉相关法律法规，熟悉设计、工程等相关规范及开发业务流程。

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