住宅商业综合体五大阶段全成本管理关键控制点详解与专业协同

住宅商业综合体五大阶段全成本管理关键控制点详解与专业协同

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【课程背景】

房地产成本管理分为前期和后期两大部分。前期成本管理重心在于成本策划和成本适配，从经营视角实现货值最大化；后期成本管理重心在于成本风险管控。

本课程以运营决策阶段、设计阶段、招标阶段、施工阶段及预结算阶段五大阶段为时间轴，通过分析各阶段成本需要重点关注的关键环节，如何提高成本执行力、如何提高运营成本决策、各部门如何成本协同、哪些地方容易出现错误、哪些环节效率低下，从而使得成本管理工作有的放矢、事半功倍；同时提供高质量的标准模板，确保课程内容在工作中落地，从而快速复制这些经验，达到降低成本决策风险，既减少和避免成本错误，提高成本工作质量，同时大幅提高工作效率，满足房地产高周转快速开发对成本的要求。

【课程收益】

1、前期成本核心，设计成本营销专业协同货值最大化，营改增税筹思路

2、如何建立有效实用的数据库，住宅数据库、商业数据库详解及其应用

3、概念设计、方案设计、施工图设计三大阶段成本管控要点，事半功倍

4、高周转下清单编制风险控制、清单标准化，提高效率并减少错误失误

5、如何准确编制标底、快速准确评定标技巧，避免评标错误，确保定标

6、签证变更风险管控核心，现场成本人员工作要点，签证变更索赔技巧

7、预结算风险管控点、结算复审技巧，五大阶段与六个方向的结算管理

8、动态成本管理、剩余货值不同销售策略下快速计算项目最终动态利润

9、责任成本考核，分公司/项目利润考核办法及考核维度

【课程对象】

1、房地产企业董事长、总经理、副总经理、工程总监、项目总监、成本总监

2、中层管理人员：成本（造价）、合同部

3、采购分管领导：招标、采购、成本（造价）经理、主管、造价工程师

4、招标、采购经理、主管、采购工程师

【课程大纲】

一、运营决策阶段成本策划&营改增后目标成本及利润快速测算

1、提升成本管理的三大关键途径：

--成本管控弱执行效果差原因

--如何构建成本管理的推动力

--如何强化成本管理的管控力

--如何形成成本管理的执行力

2、前期在于成本策划&后期在于成本风控：

--决定前期成本的两大核心

--防范后期成本的两大风控

--从项目拿地到结算全成本管理路径及方法

3、经营视角下如何通过成本协同实现货值最大化：

--传统强排存在的成本问题

--项目启动会方案决策弊端

--土地差异化不同竞争策略

--先方案设计后成本测算的拿地测算方式效率低下

--营销设计成本专业协同下的货值最大化解决方案

--利用成本数据先利润测算后验证方案设计可行性

4、成本管理在方案决策中的价值体现：

--决策成本是房地产最大成本

--成本在方案决策中的切入点

--专业协同实现成本适配领先

--方案决策成本快速演算方法

--关键决策成本指标管控技巧

5、运营决策阶段成本适配要点：

--项目定位调研建造标准

--运营决策中的成本难题

--设计营销成本如何协同

--项目启动会成本关注点

--方案评审会成本关注点

--如何提高目标成本在决策中的作用

--如何确定城市更新项目启动会时间

6、目标成本编制：

--目标成本八大编制原则

--目标成本八大编制程序

--目标成本管理两大思路利弊分析：拿地版、启动版、方案版

7、目标成本编制高阶技巧：

--人防面积自动演算

--车库方案自动演算

--车库去化公式设置

--软景方案自动演算

--硬景方案自动演算

--大开挖土方自动快速分摊

--营销费成本管控设置技巧

--商业地价自动快速分摊设置

--通过表格设置自动检查并提示是否存在计算链接错误

--通过表格设置自动检查并提示是否存在成本汇总错误

8、营改增税金利润自动计算：

--增值税自动计算

--土地增值税自动计算

--毛利润净利润自动计算

--微利项目增值税税筹及判断公式

--甲供材税筹临界点演算及判断公式

9、案例：

--地王项目成本策划：避免成本思维固化运营决策实现货值利润最大

--方案决策协同案例：地面打桩与基坑底打桩两种开挖方案测算协同

--营销设计成本协同：从经营视角快速方案比较演算项目成本及利润

二、设计阶段成本管理&成本数据库&综合体成本管理

1、成本价值黄金时间：

--前期成本管理要点：两个环节（设计&采购）+一个支持（数据库）

--成本数据库对成本管理前置意义重大

--成本数据库对方案决策价值

--超成本数据库后的协同原则

2、成本数据库建设现状：

--数据库庞大混乱

--无效数据沉积多

--数据库应用不佳

3、成本数据库建设：

--数据库建设三大原则

--数据库两大分类思路

--数据库标准体系建设

--数据库科目设立标准

--如何沉淀有价值数据

4、成本数据库详解：

--成本数据库体系构成

--成本数据库标准分类：建售比、赠送比、窗地比、外立面、体积系数

--标杆房企住宅限额设计指标

--标杆房企综合体限额设计指标：购物中心、百货、影院、电玩、KTV

--分享解析：住宅类数据库及计算公式

--分享解析：综合体数据库及计算公式

5、成本数据库在成本策划中的管控：

--不同定位的成本适配

--提高配置标准的管控

--产品溢价对成本策划

6、概念设计阶段成本管理：

--地下室概念设计成本控制关键点

--土石方概念设计成本控制关键点

--会所酒店概念设计成本控制关键点

7、方案设计阶段成本管理：

--地下室方案设计成本控制关键点

--建筑方案设计成本控制关键点

--结构方案设计成本控制关键点

--节能方案设计成本控制关键点

--精装、公装方案设计成本控制关键点

--安装方案设计成本控制关键点

8、施工图设计阶段成本管理：

--地下室施工图设计成本控制关键点：面积、含量、高度、覆土

--土建施工图设计成本控制关键点

--安装施工图设计成本控制关键点

--园林施工图设计成本控制关键点

--样板房施工图设计成本控制关键点

9、综合体成本管理：

--综合体决策阶段成本管理

--综合体设计阶段成本管理

--综合体招标阶段成本管理

--综合体施工阶段成本管理

--综合体装修阶段成本管理

--综合体结算阶段成本管理

--综合体运营阶段成本管理

--综合体机电安装成本管理

--综合体签证变更成本管理

10、案例：

--控制中心案例：通过案例分析总图设计对后期成本的影响

--组团划分案例：通过案例分析规划设计对后期成本的影响

--会所酒店案例：通过案例分析管控会所酒店成本管控关键

--综合体电气案例：通过案例分析综合体电气成本管控关键

--景观设计案例：通过案例分析景观设计对成本认识的误区

--样板装修案例：通过案例分析样板房装修成本管理关键点

三、招标阶段成本管理&高周转招标风控

1、招标阶段设计成本采购协同

2、招标阶段成本管控三大环节

3、不同合同模式的成本风险及防范：

--合同模式隐藏的成本风险

--如何避免清单与合同矛盾

--如何避免相同子目合同价格不同

4、快速开工三种招标方式的成本风险及防范：

--费率招标风险源分析及对策

--模拟清单招标风险源分析及对策

--清单招标风险源分析及对策

5、快速开工桩基清单编制风险防范：

--如何在图纸不全下快速编制桩基清单并减少后期变更

--遵循简单实用的清单描述规则减少索赔

--如何防范因暂定数量导致不平衡报价

--如何设置清单提高报价速度和准确性

--如何设置清单编制说明避免后期索赔

6、快速开工总包合作模式及清单风险防范：

--战略总包方式的几种合作模式对比及适用条件

--总包清单编制风险防范

--分享解析：总包清单标准模板

7、快速开工带价清单编制风险防范：

--带价清单模式利弊分析

--带价清单价格风险分析

--带价清单价格谈判技巧

8、应用铝模体系实现高周转：

--铝模木模成本比较

--铝模体系适用条件

--铝模招标注意事项

9、快速审核清单：

--如何快速有效检查清单链接错误

--快速检查清单漏项的三看一问法

10、提高标底编制准确度：

--标底编制基本原则

--总包标底编制技巧

--分包标底编制技巧

--供货标底编制技巧

11、快速准确评标：

--不平衡报价误区

--如何快速检查标书存在的算术性错误

--投标价超目标成本三大原因分析及定标对策

12、案例：

--风机盘管案例：通过案例分析清单暂定数量失误导致结算大幅增加

--园林不平衡报价案例：评标不细 乙方如何运用不平衡报价推动变更

四、施工阶段成本管理&驻场成本人员工作要点

1、进度款管理导致的协同隐患

2、签证变更管理：

--签证变更管控秘诀

--签证变更责任划分

--签证变更风控对策

--签证变更不作为的危害

--国企严控签证管理思路

--签证&变更简化管理原则

3、签证变更关键控制点

4、驻场成本人员两大培养思路

5、驻场成本人员六大工作要点

6、现场成本档案管理核心思路

7、签证变更台账：

--自动统计更新签证变更金额

--自动统计更新减项扣款金额

--自动统计更新无效成本金额

--签证变更结算金额自动替换签证变更预估金额

--工具分享解析：签证变更自动调整台账模板

8、签证变更索赔技巧：

--索赔的两种路径差异与不同思路

--索赔六大步骤

--首要风险判别

--遵循内外有别

--索赔基本原则

--索赔谈判顺序

--如何打破僵局

9、案例：

--绿化变更案例：通过案例分析如何协调内部矛盾及通道管理

--玻璃幕墙案例：通过案例分析残余价值签证变更的控制办法

--事后补单案例：通过案例分析签证变更现场管理存在的风险

--土方开挖案例：通过案例分析隐蔽工程签证变更风险及对策

--构造柱案例：通过案例说明驻场需关注的隐蔽工程结算风险

--屋面防水案例：通过案例分析驻场成本人员需要关注的事项

--园建基础案例：通过案例分析驻场成本人员需要关注的事项

--不可追溯案例：通过案例分析不可追溯签证变更的控制办法

--现场案例讨论：通过现场案例讨论总结索赔基本原则及步骤

五、预结算阶段成本管理&现代预算管理模式

1、结算阶段工程成本协同

2、结算管理：

--结算五大原则

--结算关键步骤

--结算总结分析

--造价咨询管理

3、结算复审：

--预结算复审两大核心

--预结算复审四大方法

--预结算复审过程控制

4、现代预算管理模式：现代预算管理与传统预算管理差异

5、结算管理关键控制点

6、五大阶段的结算管理

7、管理结算的六个方向

8、成本分管高管快速审核结算技巧

9、案例：

--大样图案例：通过案例分析说明结算总结重要性

--桩基作假案例：通过案例分析资料管理的重要性

--结算范围案例：通过案例分析标段划分风险控制

--园林验收案例：通过案例分析如何搞好园林结算

--涂料结算案例：通过案例分析结算时效管理规定

--结算不及时案例：通过案例分析结算规划重要性

六、动态成本管理&动态利润快速测算&责任成本管理

1、动态成本管理的4+2+1环节：防止目标成本被突破的关键

2、动态成本调整：

--调整原则

--预警规则

--分享解析：成本信息月报

3、利润动态管理：

--快速去化设置技巧

--快速计算剩余货值

--快速计算最终利润

--分享解析：某项目不同售价策略下剩余货值、最终利润快速自动计算

4、合同动态台账：

--自动统计更新招标率

--自动统计更新最低价中标率

--自动统计更新项目整体招标率

--自动统计更新已完成的结算份数

--自动统计更新待结算份数

--自动更新合同最新动态成本

--工具分享解析：合同动态台账快速自动调整模板

5、责任成本考核：

--考核依据

--七大部门考核要点分析

--七大部门得分排名思路

--销售物业利润考核

--持有物业绩效考核

--亏损项目激励方式

--分享解析：责任成本考核评分表模板

6、无效成本管理：

--无效成本分类

--无效成本分析

--无效成本统计

7、案例：

--施工组织案例：通过案例分析现场施工管理对成本的影响

--营销设施案例：通过案例分析目标成本可能带来的负能量

--无效成本案例：通过案例分析如何通过管理防止无效成本

蒙老师

同济大学工程经济管理硕士，注册造价工程师

从事成本、采购管理多年, 曾在万科工作四年，先后在A股、港股上市地产公司TOP30任集团部门总经理

专业理论深厚，发表专业论文多篇，并被多家专业网站收录转载

深圳工程交易中心专家库经济标评审专家

海南博鳌房地产论坛特邀主题发言嘉宾

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