国地税合并、税制变革下'房地产土增税清算与开发全程税收筹划

国地税合并、税制变革下'房地产土增税清算与开发全程税收筹划

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课程介绍

2018年房地产行业政策调控不断升级加码：摇号限购、限贷、限价，而土地供应紧缩，导致面粉比面包贵，甚至一地难求。营改增后房地产企业税负高企、利润率不断下行。

在这样的市场环境下，大型房地产企业靠高周转突围——3个月开盘，4个月现金回正。 更多的企业则是抱团取暖，一时间合作建房、联建、股权收购、合并、分立重组风起云涌。

营改增、金三、税务大数据，大变革争先恐后来临，房地产行业原来的财税处理方法、财税思路将被颠覆，房地产企业风险越来越大。我们怎么办？

国地税合并下、土地增值税完善税收立法，不再是取消的节奏，地产项目在这样的背景下，土地增值税到底选择怎样的处理思路？

多年的培训经验告诉我们，企业只有不断的学习、不断的研究新政策、适应新形势新变化、才能勇立潮头。现由国内房地产税收筹划实战名家孙炜老师，将向您分享她20多年的税收筹划实操经验，和您一起面对新变化，帮您规范税务操作、管控税务风险、合法降低税负，为企业保驾护航？

培训受众:

各房地产董事长、总经理、副总、财务税务总监、经理、主管、会计等人员

各省市国税局、地税局、税务师所、会计所、律师所、财税咨询公司等相关负责人员

课程收益:

1.详细、系统的房地产项目全程税务处理方案

2.项目全程各环节切实合理的税务争议解决方案

3.成熟的项目开发测算和土地增值税清算方案

4.接地气的税务操作思路和实战案例思路解析

5.具体实用的土地增值税清算操作方法

课程大纲:

第1天：土地增值税清算操作实务及技巧

一、土地增值税清算操作实务

1、土地增值税清算对象划分

2、土地增值税清算时点的合理选择

3、土地增值税清算报送资料技巧

4、土地增值税清算五大扣除项目风险应对

5、土地增值税扣除项目分摊方法空间比较

二、土地增值税清算疑难问题应对技巧 (增加：财税57号文件解读)

1、公建配套土地增值税处理技巧

2、非人防地下停车位如何处理最合适

3、人防工程如何操作土增税可以扣除

4、红线外支出可以扣除吗？

5、精装修房如何操作税负最低？

6、清算时未销售自持开发产品后续销售如何纳税？

7、土地增值税清算报表如何正确填报？

8、清算后发生的成本能土地增值税前扣除吗？

9、清算时如何处理“价格偏低”的质疑？

第2天：项目开发全程税务风险管控和筹划

三、取得土地使用权环节税务风险管控筹划

1.国家土地制度-----一级开发和二级开发分析

2.旧改政策分析及拆迁安置环节税务风险管控

3.拿地环节需要为税务处理做好哪些风险防范

4.企业常规拿地方式及税务筹划和税务风险管控

5.变通拿地方式下的税务筹划和税务风险管控

①合并 ②分立 ③股权收购

④投资 ⑤一二级联动 ⑤合作建房

6.不同拿地方式税负比较分析及实务操作风险应对

四、前期和报批报建环节税务风险管控筹划

1.前期和报批报建环节涉及税种税务风险分析

2.报批报建对后续税务风险和税负处理的影响与应对

3.前期和报批报建环节的准备工作与后期税务风险管控

五、项目施工建设环节税务风险管控筹划

1.此环节增值税实务操作要求及税务处理技巧

2.此环节所得税实务操作要求及税务处理技巧

3.此环节土地增值税实务要求及税务处理技巧

4.此环节会计实务要求及处理技巧

5.平衡协调三大税的实务操作与风险管控

6.甲供工程和包工包料之间的税务利益协调

7.混合销售的税务风险管控

六、开发产品预售环节税务风险管控筹划

1.预售环节的会计核算

2.预售环节增值税实务操作及预缴税务风险管控

3.企业所得税应纳税所得额确定及税务风险管控

4.预售环节土地增值税预缴实务及税务风险管控

七、项目验收交房环节税务风险管控筹划

1.会计、税务收入确认及实务操作税务风险管控

2.现房销售时会计处理与三大税种的协调

3.该环节下增值税的实务处理及风险管控

4.该环节下企业所得税实务处理及风险管控

5.该环节下土地增值税实务处理及风险管控

八、现场疑难问题解答（纸质问题请提前打印或书写工整）

孙老师

国内著名房地产税收筹划专家，注册会计师，税务师。自2001年开始,在全国巡回做房地产业财税培训讲座，是我国第一批在全国做税务公开课培训老师之一，拥有17年房产财税培训经历，被誉为财税培训界“常青树”’房地产财税女王”粉丝和受益的学员遍布全国

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