“后营改增时代”土地增值税清算与税收筹划

“后营改增时代”土地增值税清算与税收筹划

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课程介绍

自营改增在各行各业全面实施以来，房地产行业的税务处理发生了翻天覆地的变化，增值税的落地给房地产企业税务管理带来了全新的挑战。房地产企业有别于传统的其他行业，从最初的投资测算到最终的项目清算，房地产企业涉及的税务事项繁多，涉税风险防不胜防！“后营改增时代”，房地产企业税务处理的核心任务仍然是有效地进行税收筹划，在这土地增值税方面尤其重要。

本课程针对“营改增”新的政策，结合当前房地产企业“后营改增时代”实施的创新筹划手段，对土地增值税清算和税收筹划工作进行了全面梳理，突出了“新知识”、“新手段”、“新格局”的税收筹划观念。

课程收益

三新：土地增值税收税筹划的“新知识”、“新手段”、“新格局”

实战：筹划案例均来自房企一线的税收筹划实践

有效：实操性强、可落地，听了就能用，用了就能节税

课程内容

Day 1

9:00-12:00

模块一 “营改增”下土地增值税三大疑难问题

(一) 土增税预征依据和清算收入两种计算方法，纳税人有选择权吗？

(二) 取得在建工程，土增税清算时取得成本能否加计扣除？

(三) 100%股权转让是否征土增税？低于100%股权转让呢？

模块二 清算条件：何时开始清算？

(一) 自行清算和通知清算，企业有选择权吗？

(二) 企业可以主动要求清算吗？全部竣工、完成销售的标准是什么？

(三) 土增税清算时间早晚如何决策？——国税总局【2016】81号公告的深度解读

13:30-16:30

模块三 清算单位：土增税清算的核心

(一) 什么时候确定清算单位？项目在建设工程规划阶段如何决策？

(二) 清算单位的确定是否有标准？

(三) 同一清算单位内：一分法、二分法、三分法如何操作？

模块四 清算方法：土增税清算的大前提

(一) 搞核定征收，目前还有可能行吗？一定划算吗？

(二) 清算后再转让如何处理？

(三) 旧房转让的三种土增税清算方法，纳税人有选择权吗？

Day 2

9:00-12:00

模块五 扣除项目：税企博弈

(一) “营改增”后扣除项目的增值税发票开具要求？

(二) 拆一还一、动迁还平土增税如何处理？

(三) 收到“土地返还款”用于“拆迁补偿”如何处理？

(四) 土地出让金返还是否要冲减土地成本？

(五) 被拆迁方收到补偿款需要缴纳土增税吗？

(六) 母公司拿地，项目公司开发，土地成本如何扣除？

(七) 地上原有建筑物拆除，相关成本支出如何扣除？

(八) “明股实债”利息支出能否作为利息支出在土增税清算时扣除？

(九) “营改增后”土增税利息扣除的如何有效筹划？

(十) 预提土地增值后，能否计入成本费用企业所得税税前扣除？

(十一)红线外建造支出、政府强派支出能否在土增税清算时扣除？

(十二)甲供材与甲控材，土增税扣除的异同？

(十三)土增税清算中营销设施费用如何扣除？

(十四)地下车位，土增税清算的处理技巧？

(十五)与转让房地产有关的税金扣除问题？

(十六)财会【2016】22号文后印花税在土增税清算时能否扣除？

(十七)装修支出如何在土增税清算时扣除？

(十八)家电、家具能否作为土增税清算扣除项目？

13:30-16:30

模块六 清算收入：被忽视的筹划点

(一) 分拆房价销售的土增税如何清算？

(二) 配建保障房的销售价格明显偏低如何进行处理？

(三) 买房送汽车，土增税如何清算？

(四) 违约金收入是否属于清算收入？

(五) 没有税务机关的审核结论能否自行申报缴纳土地增值税？

(六) 维修基金、墙改基金等各类代收费用土增税清算时能否扣除？

(七) 视同销售，土增税的计税依据如何确定？

(八) 开发产品转为自用，需要进行土增税清算吗？如何清算？

蔡老师

蔡老师现任地产基金投资总监，上海师范大学校外导师，曾任世界五百强企业财务副总、税务经理、上海市青浦区税务局大企业管理所副所长、风险监控所副所长，从事财经法律领域的工作近10年，擅长企业投并购、融资，财税法律规划，财税风险管控，财税核算等业务。 蔡老师是北京大学硕士研究生，财务管理硕士（公司金融方向），法学、会计学双学士，吉林财经大学大企业税收研究所高级研究员、上海交通大学海外教育学院税务研究所研究员。 在《中国税务报》、《中国建材报》、《经济论坛》、《上海会计》、《广东财会》、《财会月刊》、《财会通讯》等核心刊物国际会议论坛上发表专业论文20余篇。

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