房地产、建筑业营改增疑难问题处理与税收安排实务

房地产、建筑业营改增疑难问题处理与税收安排实务

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‖专题背景‖

全面推开营改增试点是当前推动结构性改革尤其是供给侧结构性改革的重要内容，是实施积极财政政策的重大减税措施。李克强总理在《政府工作报告》中郑重宣布“从5月1日起，将营改增试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。”

财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号），总结了前四年营改增的经验，针对建筑业、房地产业、金融业、生活服务业的行业特点，分四个附件设计了今后所有行业营改增的具体政策，新文件不但对四大行业纳税影响巨大，而且，对原增值税一般纳税人也会加大进项税额的抵扣。为落实上述文件，税务总局制定了一系列文件连续发布。

营改增是我国经济生活中的一件大事，涉及每个企业，也涉及到企业的各个部门和全体员工，为贯彻财政部和税务总局的营改增文件，持续抓好纳税人培训，从6月份开始，我们准备分行业、分类别、分级别再组织几次大规模的政策和业务操作深度培训，与其他培训机构不同的是，我们把营改增政策解读进一步延伸到增值税会计核算与纳税申报表的填报，确保全面营改增工作的顺利开展！

‖课程收益‖

◇ 掌握增值税计算和税负转嫁方法

◇ 识别了解销项税和进项税的要点

◇ 认识增值税发票管理的责任风险

◇ 提高增值税会计核算与申报技能

◇ 揭示营改增政策难点疑点和重点

◇ 熟悉企业营改增后管理应对方向

‖培训对象‖

各房地产企业，建筑施工企业领导，项目负责人、主管财税领导、财务总监、税务经理、财务人员以及税务、会计师事务所和各财务咨询公司的人员。

‖主讲内容‖

一．营改增的基本规定

1．增值税的税率、征收率与应纳税额的计算

⑴ 增值税的税率与征收率

⑵ 应纳税额计算的一般性规定

⑶ 应纳税额的一般计税方法

⑷ 应纳税额的计算简易计税方法

2．增值税的纳税时点

⑴ 增值税纳税义务、扣缴义务发生时间

⑵ 增值税的纳税时限

3．房地产项目预售与销售的节点

二．增值税的会计核算

1．会计科目设施

⑴ 会计科目设计的原则

⑵ 小规模纳税人的会计科目设置

⑶ 一般纳税人的会计科目设置

2．主要账务处理

⑴ 一般计税方法的账务处理

⑵ 简易计税方法的账务处理

三．营改增热点问题解析

1．销项税额

⑴ 销项税额的计算及会计处理

⑵ 含税销售额换算成不含税销售额

⑶ 建筑业简易计税办法销售额的确定

⑷ 房地产开发企业一般计税方法销售额的确定

2．进项税额

⑴ 进项税额的抵扣条件

⑵ 增值税的扣税凭证

⑶ 路、桥、闸通行费进项税额的抵扣

⑷ 不得抵扣的进项税额

⑸ 进项税额递延抵扣的规定

⑹ 不得抵扣进项税额递延抵扣的计算与账务处理

3．销售不动产缴纳增值税的规定

⑴ 所有一般纳税人销售不动产

⑵ 小规模纳税人销售不动产

⑶ 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目

①一般纳税人销售自行开发的房地产项目

②小规模纳税人销售自行开发的房地产项目

③预售与销售的节点

④如何巧用财政性资金进行房地产开发

⑤ 土地价款从销售额中扣除的技巧与发票开具、账务处理？

⑷ 个人转让其购买的住房如何纳税

⑸ 其他个人以外的纳税人转让不动产如何纳税

4．销售建筑服务缴纳增值税的规定

⑴ 清包工方式销售建筑服务

⑵ 甲供工程销售建筑服务

⑶ 一般纳税人销售建筑服务计税方法的选择

⑷ 小规模纳税人销售建筑服务如何计算增值税

⑸ PPP项目销售额的确定

⑹ EPC工程总承包及其纳税

5．不动产经营租赁缴纳增值税的规定

⑴ 一般纳税人出租营改增前取得的不动产计税方法的选择

⑵ 一般纳税人出租营改增后取得的不动产增值税的预交和申报

⑶ 一般纳税人收取高速公路的车辆通行费增值税的缴纳

⑷ 小规模纳税人出租不动产增值税的缴纳

⑸ 其他个人出租不动产增值税的缴纳及税收优惠

6．一般纳税人销售自己使用过的营改增之前取得的固定资产如何缴纳增值税。

7．销售额的确定

⑴ 销售额的确定

⑵ 房地产企业选择一般计税方法销售额的计算

⑶ 销售额以人民币计量

⑷ 兼营、混合销售销售额的确定

⑸ 商业折扣的处理

⑹ 销售退回、销售折让、销售中止增值税的处理

⑺ 核定销售额的要件及方法

⑻ 试点前发生的营业税业务的处理

8．增值税发票的风险管控

⑴ 增值税发票的初始发行

⑵ 增值税发票的领购和管理

⑶ 增值税发票的开具

⑷ 增值税发票的的认证、申报和抵扣

⑸ 丢失增值税发票的处理

⑹ 增值税发票的缴销

9．增值税的纳税地点

10．增值税的征收管理

⑴ 增值税的免税项目

⑵ 增值税的不征收项目

⑶ 增值税的起征点

⑷ 营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据

四．“营改增”过程中企业涉税风险管理

1．分支机构设置由“母子公司”模式向“总分公司”模式转换

2．实行公司集中管理模式

3．“营改增”税制下项目工程发包的管理

4．清包工、甲供工程物资供应的管理

5．建设项目出包合同的管理

6．“营改增”后工程预算、决算的管理

7．“营改增”后财税管理体制再造

8．取得土地使用权增值税的税收安排

9．房地产开发流程的再造

五．增值税申报表的填报

1．预交税款申报表

2．一般纳税人主表

3．一般纳税人八个附表

4．小规模申报

刘老师

刘老师：我国著名财税专家，高级会计师、注册会计师。金旭红公司高级税务讲师，现受聘担任世界税收联合会财税研究员，中央财经大学财经研究院客座教授，财政部科研所培训中心兼职教授。长期从事房地产企业、建筑企业的财务会计、审计等实际工作，潜心于房地产业财税研究，具有深湛的理论基础，丰富的实践经验，广泛的财经法规知识积累。曾经参与了我国《企业所得税法》的研究、制定工作，对企业所得税法有独到的见解，被誉为我国房地产业界纳税策划的领军人物。

出版有《房地产企业财税操作技巧》（第4版）、《房地产企业财税操作难题精解》和《土地增值税清算大成》（第3版）等房地产企业财税实务专著。

几年来，曾在北京大学中国企业家特训班、清华大学总裁班、浙江大学总裁班、中国房地产业协会、中国城市建筑协会等单位主办的研讨会上作专题讲座，长期担任中央直属机关高级会计师继续教育的主讲教师，为中国建筑集团、中国铁建集团、和记黄埔集团、大连亿达集团、冠城大通等多家大型房地产企业集团作财税内训，并担任多家房地产企业的财税顾问。

讲授过《房地产开发企业财税操作技巧》、《房地产建安业营改增疑难问题处理与税收安排实务》《房地产企业涉税风险规避与疑难问题解答》、《税制改革对房地产业纳税的影响》、《土地增值税清算与房地产业税收检查前辅导》、《房地产企业所得税汇算清缴》等专题。学员普遍反映：通过讲座的学习提高了对企业会计准则的理解，扩展了税收法规知识，增强了纳税意识，提高了理性纳税筹划的自觉性；使企业避免了纳税风险，减轻了税收负担，提高了经济效益。

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