房地产建安业26项纳税自查及税务规划与年终汇算清缴

房地产建安业26项纳税自查及税务规划与年终汇算清缴

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【培训核心内容】

（第1天 房产建安业26项纳税自查与案例）

1 1、企业综合税收贡献率

2、售房收入测试（房款暂时不上账的评估风险）

3、其他应付款测试

4、销售佣金测试（佣金倒推收入是常用手法）

5、存货变动与营业成本比对

6、未完工年度所得税测试

7、毛利率测算（多少才算正常？）

8、完工年度所得税测试（结转成本是个大问题）

9、开发费用测试（企业所得税与土增税不同）

10、开发成本测试（开发成本结构性测试技巧）

11、单位建安成本测试（评估的关键问题）

12、开发成本项目比例测试

13、建安基本指标比对

14、拆迁补偿费真实性测试

15、发票流向查询（发票对于成本至关重要）

16、预提费用测试（所得税四项预提费用测试）

17、可售面积测算（有关配套设施成本的问题）

18、固定资产变动测试（房产税的风险）

19、应收账款变动率（销售给股东房产的风险）

20、其他应收款变动率（借钱给老板的风险）

21、应付账款变动率

22、短期借款变动率（内部集资的税收风险）

23、职工工资总额变动率

24、注册资本变动率

25、盈余公积变动率

26、资本公积变动率

第二部分（25个全案例解析）

案例1：营业税申报表与账簿不符。

案例2：收取的购房定金未申报纳税。

案例3：部分代收款项未申报纳税。

案例4：A项目以房抵工程款未按税法缴纳营业税

案例5：以商品房抵顶银行贷款。

案例6：收取的会所租、金挂往来，未申报纳税。

案例7：利用装修分解销售收入

案例8：收到土地返还款未做所得税收入问题

案例9：完工年度未取得发票，检查期间取得发票的税务处理

案例10：混淆项目，加大先期开发成本

案例11：会所开发成本计入产品税前扣除

案例12：销售退回不冲回销售成本

案例13：资本弱化未调整利息

案例14：向集团多支付统借统还利息扣除问题

案例15：土地评估增值虚增开发成本

案例16：资本公积转增资本未缴纳个人所得税

案例17：股东借款年末未归还未扣缴个人所得税

案例18：收到个人所得税手续费未申报所得税

案例19：对外促销礼品的个人所得税问题

案例20：房屋对外投资未视同销售缴纳企业所得税、土地增值税

案例21：转让股权损益调整未纳税调增

案例22：自然人转让10%股权，未按照公允价格缴纳个人所得税

案例24：免租办公楼未缴纳房产税和土地使用税计入地价问题

案例25：土地使用税缴纳时间延迟问题

案例26：城市建设配套费的契税问题 （第2天 房产建安业所得税面对20项重大问题）

1、深度解析房地产企业所得税“汇算清缴”与“土地增值税清算”这两个词的其中奥秘！

2、房地产企业汇算的基础在于会计与税收的差异调整，基于九个方面，地产企业必须调整。

3、央视土地增值税欠缴风波早已散去，大嘴任志强大战央视，到底谁是谁非，论战下隐藏着房地产企业所得税直接相关的税收政策，深入分析！

4、房地产汇算清缴项目年度调整三要素：预计毛利、税金及附加、三项费用扣除基数，抓住要点，无往而不利！

5、房地产收入纳税义务发生时间四种方式：一次性收款方式、分期收款方式、银行按揭模式、委托代销模式，每种模式下，都有不得不说的故事！

6、住宅地产方兴未艾，商业地产异军突起，这是一个商业地产渐入佳境的时代，商业地产税务运作关注要点是什么呢？

7、一次性先收租金、后收租金、免租期、转租业务、售后回租、融资性售后回租，租租有学问，营业税、所得税、房产税，税税要学！

8、价外费用困扰企业：代收业主各种费用需交哪些税种？没收的定金是否缴纳营业税、土地增值税？延期交付的款项是否缴纳个人所得税？业主违约收取违约金又是如何纳税呢？

9、计税成本扣除七大步骤，招招现身手：划分成本对象、归集开发成本、分配共同成本、完工标准确认、计算单位工程成本、计算销售成本、后续成本调整，成本结算详细讲解！

10、公共配套设施扣除大起底，会所、幼儿园。。。。如何合理扣除，如何合理分摊？

11、车位、车位、车位!!!

12、四种情况会引起前期盈利后期亏损，何解决？预计毛利率高于实际毛利率、配套设施未预提而后建、完工年度后又取得成本发票、土地增值税清算年度没有收入与清算补税相配比！

13、“假股权真债权”，私募股权基金如何进行税务运作，合伙企业又有哪些税务技巧，2013年41号公告混合性投资实践技巧有新发现！

14、信托融资、债权融资、股权融资、混合信托融资，托托爆全场！

15、拿地的十六种模式对应税收筹划大揭底！

16、卖股权就是卖土地、卖股权就是卖项目、卖股权就是卖大楼，股权转让惊涛拍岸，存在大的税收风险。卖方税收如何最小化，买方股权溢价如何消化，成竹在胸，方能羽扇纶巾！

17、以土地、房产投资，营业税？企业所得税？个人所得税？土地增值税？契税？各个税种交相辉映，稍有不慎，满盘皆输！

18、房地产商的一生，就是借钱（融资）的一生，“资金池”方案构建引起税收的烦恼，关联企业间无偿借贷，如何利索解决？统借统还有哪些注意要点？项目公司资金如何集约使用？税收深入到战略运营中！

19、房地产营改增深度改变地产企业商业模式，税率如何设置？土地如何抵扣？存量房如何消化？纳税义务发生时间如何设置？营改增下的甲供材该何去何从？

20、左手资本，右手实业，转型期的地产企业，更需要投融资的税收规划，房地产企业股权转让，股息分红等问题，如何巧妙规划？

张老师

一位专门主攻房地产建安业税务稽查工作的财税专家！

一位巡回为各全国大城市高端培训近千场的高级讲师！

一位多次主持税务听证案件，三次代表税务机关应诉并胜诉资深专家!

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