房地产行业项目清盘后土地增值税清算重点难点问题全方位解析与鉴证

房地产行业项目清盘后土地增值税清算重点难点问题全方位解析与鉴证

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专题背景

国家税务总局继2013年下半年对辽宁、黑龙江、河北、天津、四川、重庆等省市的土地增值税征管和清算工作进行督导检查。2014年还将对部分省市土地增值税的征管和清算工作进行督导。特别是在房地产行业“营改增”以后，土地增值税这一税种或许将要退出历史舞台，在“营改增”之前对所有应征未征的土地增值税将采取一次拉网式的征收和清算工作。因此，最近一个时期土地增值税的征收、清算工作将出现一个“异常火爆”的局面。

目前，国家税务总局正在酝酿出台《关于土地增值税若干具体问题的公告》（国家税务总局公告2014第***号），文件中将对：土地增值税清算条件、装修费用的扣除、项目规划建设施支出的扣除、财政返还资金的处理、转让土地加计扣除、清算单位中的产品分类、企业分立征收土地增值税处理等事项进行进一步明确。以进一步加强对土地增值税征管和清算工作的指导。

本次培训为土地增值税专题，通过精心筛选，编排40余个焦点、难点问题为大家精道讲解与剖析。课程安排尽量做到：内容全面、问题集中、突出重点、注重实操。特别是将对“总局2014年新公告”进行提前解读。力争使大家在两天内对土地增值税这一税种有一个全面的认识与把握，破解长期以来一直困扰大家的疑惑与难题。

培训对象

各房地产企业领导、主管财务工作人员和税务师、会计师事务所等人员。

主讲内容

第一节：土地增值税清算条件与清算单位的确认

1、土地增值税清算的条件：

⑴ 如何理解国税发[2006]187号文件中“竣工”、“销售85%”、“取得预售许可证满三年”

的含义。

2、土地增值税的“清算单位”：

⑴ 如何理解“国家有关部门审批的房地产开发项目”、“分期开发的项目，以分期项目为单位

清算”、“一次性取得土地，分期开发”

⑵ 商住一体楼土地增值税清算单位确认操作实例

⑶ “公寓”、“商住两用房”是否可以按住宅对待

第二节：土地增值税清算收入的确认

1、土地增值税清算收入的组成

⑴ 退房违约金的处理

2、土地增值税委托代收收入确认

3、土地增值税视同销售收入认定

4、土地增值税收入确认的原则和依据

5、政府补贴收入在计算土地增值税时应如何处理

第三节：土地增值税清算扣除项目总额的确认

一：开发成本

1、土地征用及拆迁补偿费

⑴ 一次性取得土地分期开发的共同费用的摊销。

⑵ 房地产企业支付给国土资源局的土地违约金、滞纳金是否可以计入开发成本扣除

⑶ 土地闲置费应如何处理

⑷ 拆迁安置土地增值税收入、成本的计算

⑸ 企业外购楼盘发生的支出转让时如何计算扣除

⑹ 如何区分拆迁补偿费与土地使用权转让支出，拆迁补偿费应取得什么票据

2、前期工程费

3、建筑安装费

⑴ 房屋装修费用怎样确定

⑵ 地下车库、商铺的建筑安装成本应如何计算扣除

⑶ 土地增值税清算、企业所得税汇算时涉及甲供材发票应如何处理

⑷ 房地产开发企业涉及“混合销售业务”应如何取得发票

⑸ 扣留施工单位的质保金应如何处理

4、基础设施费

5、公共配套设施费

⑴ 公共配套设施扣除处理的基本原则

⑵ 房地产企业销售、租赁无产权的地上、地下停车位（包括人防设施）取得的收入在计算

土地增值税时应如何处理

⑶ 小区外部为政府配套建设的公益性设施费用是否允许扣除

6、开发间接费

⑴ 营销设施（销售部、样板房）建造费用应计入“销售费用“还是”开发间接费用“？

二：开发费用

1、开发费用为什么不能据实扣除，为什么采取计算扣除的方法

2、房地产企业向个人、关联方借款费用应如何扣除？委托其他单位、个人向金融机构借款后，交由本单位使用，利息可以在本单位扣除吗？

3、取得“委托银行借款”费用是否可以全额扣除？

4、企业的下列费用支出属于开发间接费还是开发费用？

⑴ 开发用地缴纳的土地使用税

⑵ 因土地纠纷发生的诉讼费、律师费

⑶ 房地产公司免费为业主办理过户手续产生的费用

⑷ 企业开发部、预算部、材料部、技术部等部门的费用

⑸ 为什么必须区分开发间接费和开发费用

三：与转让房地产有关的税金

1、房地产企业缴纳的印花税为什么不允许据实扣除

2、未出售房屋缴纳的营业税金及附加是否允许扣除

四：加计扣除

1、加计扣除必须满足那些条件

第四节：土地增值税会计核算与税收优惠

1、土地增值税会计核算

⑴ 预缴土地增值税的会计核算

2、土地增值税税收优惠：

⑴ 建设普通住宅销售、因国家建设需要依法征用收回的房地产的征免规定

① 普通住宅的条件

② “城市实施规划”、 “国家建设需要”的含义

⑵ 投资、联营、合作建房、企业兼并免税问题

① 接受土地投资入股，土地的入账价值怎样计算，以什么为原始凭证

⑶ 股权转让的征免规定

① 以股权转让形式转让土地、房屋是否需要缴纳土地增值税

⑷ 未办理土地使用权证转让土地有关税收征免问题

第五节：土地增值税汇算清缴操作实物

1、清算时如何计算土地增值税（综合案例分析）

2、清算后缴纳土地增值税如何计算

第六节：专家现场预留时间与学员互动交流，答疑解惑。

杨老师

我国资深税务官员，从事税务稽查工作二十余年，多次参与国家税务总局组织的房地产行业税收教学研讨、教案编写及税收大要案稽查工作，有较深厚的税收理论功底和较丰富的税务稽查实战工作经验。同时，多年来，杨老师一直在全国各地循环从事房地产税收教学工作，授课时间长达几千课时，教学地点遍及全国二十几个省、市、自治区。教学内容涉及税收征收管理、税务稽查、税务行政法、税收筹划、土地增值税清算管理等多个学科，有着十分丰富的教学经验。特点：准确、透彻、简捷、实用；授课风格：生动、诙谐、风趣、幽默。

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