房地产开发企业成本会计核算及税收风险分析高研班

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课程背景

房地产投资项目具有资金投入大，建设周期长，成本核算环节多，投资风险高等特点。这就更需要我们财务人员精打细算，规避风险，力求以最少的成本耗费获取最大的经济利益。房地产开发企业的成本核算工作是一项复杂的会计核算工作，这是由房地产项目的特性所决定的。提高开发项目的成本核算质量，是房地产开发企业的当务之急。如何进行成本核算显得尤为重要……。

同时，对房地产开发企业其他税种的特殊业务处理进行分析，化解2013年税务稽查工作重点检查项目之风险。

培训对象

各房地产企业领导、主管财务工作人员和成本合约部及税务、会计事务所等人员。

主讲内容

第一部分：房地产开发成本会计核算

一、房地产项目成本核算三大原则

1、成本划分三项原则

2、成本归集原则（制造成本法与完全成本法对比分析）

3、成本扣除原则：计税成本中的无票成本与预提成本

二、房地产土地的取得及成本分析

1、以招、拍、挂方式取得土地成本的确定

2、以分立方式取得土地成本的确定

3、以购买股权方式取得土地成本的确定

4、以合并方式取得土地成本的确定

5、以拆迁安置方式取得土地成本的确定

6、以划拨方式取得土地成本的确定

7、以接受投资方式取得土地成本的确定

8、以置换方式取得土地成本的确定

9、以合作建房方式取得土地成本的确定

10、以路换地方式取得土地成本的确定

三、房地产开发项目建设阶段的成本核算

1、四种成本分配方法的运用

⑴ 占地面积法

⑵ 建筑面积法

⑶ 直接成本法

⑷ 预算造价法

2、基础设施、公共配套成本在项目分期开发建设中的预提与分摊方法

3、商业地产与普通住宅的成本分拆技巧

⑴ 成本核算与总体规划相结合：合理安排成本结构，细腻实施成本核算

⑵ 兼顾汇算清缴与土地增值税清算的双重成本分拆技巧

⑶ 地下室及车库成本的分拆技巧

⑷ 商业地产、普通住宅、地下室、车库成本分拆典型案例

4、房地产项目成本核算与分拆的账务指引

⑴ 房地产项目成本分拆会计处理技巧

① 前期工程费的税务处理

② 建筑成本的税务处理，甲供材有什么风险？税务机关是怎样检查虚开建筑发票的？

③ 基础设施建设费的税务处理

④ 公共配套设施费的税务处理

⑤ 开发间接费用的税务处理

⑵ 房地产项目成本核算账务指引

四、房地产企业期间费用的处理原则与操作技巧

1、期间配比原则的运用技巧

2、费用限额扣除的操作技巧

⑴ 浮动利率在什么情况下才可以税前扣除？

⑵ 集团公司统一贷款，所属企业申请使用属于关联企业之间的借款吗？

⑶ 关联企业之间不需要归还利息的借款需要纳税调整吗？

⑷ 向银行借款时作为利息外费用的顾问费是否能够税前列支？土地增值税可以加计

扣除吗？

⑸ 个人股东以资产抵押形式由个人向银行贷款，所贷款项交由企业使用，应支付的

利息由企业全额付给银行，企业这样的利息可以税前扣除吗？

3、费用转化处理技巧：期间费用与开发间接费的转化技巧

第二部分：房地产企业项目成本核算操作实务

一、房地产业成本项目构成及成本规划

1、房地产业成本项目构成

2、如何合理确定成本对象？

3、土地闲置成本的处理技巧

4、房地产成本费用计划与控制

二、房地产成本核算操作实务

1、开发产品会计成本与计税成本的差异

2、土地开发成本的核算程序

3、配套设施开发成本的会计处理技巧

4、预提费用的会计处理技巧

5、开发间接费用的会计处理技巧

6、成本对象报废或毁损的处理

三、房地产成本规划及税前扣除的节税要点

1、成本扣除的政策与基本要求

2、成本扣除的策略与操作实务

3、设备选择甲购还是乙购？

4、材料选择甲供还是乙供？

5、项目成本核算方法与节税技巧

6、土地转让与开发中的纳税技巧

第三部分：现场与学员互动交流，解答学员财税疑难问题。

李老师

中国注册税务师、中国注册会计师；东北大学经济学博士，工程学硕士，某省地税官员，扬州税务专修学院客座教授，注册会计师考试命题人之一，北京金旭红教育咨询有限公司首席税务咨询师，众多大型房地产企业纳税顾问。多次代表国家税务总局查办各类案件，具有良好的税收法律素养：多次主持税务听证案件，三次代表税务机关应诉并胜诉。知晓企业稽查后法律救济措施的运用。擅长讲授注册会计师考前培训,房地产开发及建筑安装行业财税培训，税收政策解析、税法与会计差异分析等课程。其授课以实用性著称，授课态度求真务实、案例源于实战、祥实精巧、并因此受到参加培训的财税人员的好评。

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