房地产行业各环节涉税难疑点问题全方位解剖与鉴证

房地产行业各环节涉税难疑点问题全方位解剖与鉴证

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课程背景：

在国家严厉的行政调控手段的当下，当更为严厉的房地产稽查又要来临之际

伴随越来越严厉的国家行政手段，房地产行业的暴利时代完结，房地产企业如同其他行业一样势必要向管理要效益：增加销售收入，简省各类成本，防控运营风险。而税收成本是房地产的重要成本，节省的每分钱都是直接的利润，是需要数倍的销售收入才可能或许相等的利润；税收风险则是房地产企业的重大运营风险，稍不留神失去的不仅仅是利益，更可怕的是触犯法律而导致的“人身”代价。

简省税收成本防控税务风险，绝不仅仅是财务的事，更是“老板”的事，是从老板的有效管理中来。

管理则需要贯串在企业运营的各环节，从征地到融资，从开发到销售，从开发模式到经营理念……

课程特色：

本课程引用大量“法律条款、经典案例”进行分析讲解，适应于所有从事房地产开发经营的企业高管和一线工作人员，特别是企业的财务、税收主管人员和老板。参训后，有关人员对房地产行业税收的认识一定会有一个质的飞跃。

本课重点解决税收方面长期困扰的难点、疑点问题，让大家对房地产行业运营各环节的税收政策有一个较全面、暂新的认识，以更好的去适应税务机关的日常征管和税务稽查工作的需要，同时应对即将到来的更为严厉的房地产稽查。

培训对象：

企业的各类管理人员，包括财务总监、财务经理、会计经理、财务主管、预算主管、财务人员、会计

人员；销售总监、销售经理、销售主管、销售人员；生产经理、生产管理人员；人力资源经理、人力资源主管；审计经理、审计主管；及其他相关管理人员等。

课程大纲：

第一章、征地环节存在的问题

一、土地使用权出让与转让的区别

（一）出让和转让的概念 （二）出让与转让的年限： （三）出让与转让的方式：

二、取得土地的入账成本

（一）以出让方式取得土地

1、土地成本的组成 2、以产权调换方式取得土地的入账成本 3、拆迁补偿费入帐凭证问题

（二）以接受投资方式取得土地

1、土地成本的组成 2、接受土地、房屋投资入账票据问题

（三）以转让方式取得土地（不是通过招拍挂取得）

1、以购买的方式取得 2、以接受土地投资方式，分出固定数量的资金（按销售的百分比）

3、以接受土地投资方式，分出固定数量的房屋（分得固定数量房屋）；

4、以接受土地投资方式，既支付部分现金投资，又分出固定数量的房屋

（四）以股权转让方式取得土地（实际为转让）

1、接受土地投资，再进行股权收购。 2、以股权转让形式取得土地的涉税问题：

3、向对方投资，拥有被投资单位股权。

三、国有土地使用权收储问题

（一）收储是否属于土地使用权转让。 （二）土地收储支出是否属于营业性支出。 （三）相关税收规定。

四、政府返还税款、补贴收入问题。

1、返还税款、补贴收入属于什么性质的收入 2、相关税收规定

第二章、融资环节存在的问题

一、统借统还借款费用的处理：

（一）统借统还的概念 （二）相关税收规定：

1、企业所得税问题： 2、营业税问题：

二、关联方借款费用的处理

（一）关联方的概念 （二）关联方借款费用税收规定

1、关联方利息扣除规定： 2、关联企业利息计算方法： 3、关联方间无偿借款的涉税风险

三、向个人借款费用的处理：

（一）民间借贷的相关法律规定 （二）非金融企业借贷的税收规定

1、营业税规定 2、土地增值税规定 3、企业所得税规定

4、个人所得税规定 5、税收征管法、发票管理办法规定

四、委托借款费用的处理

（一）委托借款业务的性质 （二）委托借款应适用的税收法律

五、不同会计主体借款费用的处理

（一）“转贷”业务的处理 （二）“直贷”业务的处理

第三章、开发环节存在的问题

一、开发用料的会计核算

（一）甲供材问题（甲供材是否允许直接计入开发成本）：

1、甲供材到底应该以何种方式计入开发成本 2、关于加工材问题，税务机关可能承担的违法嫌疑

（二）甲方提供的设备问题（如何区分甲供材和甲供设备）：

1、区分甲供材与甲供设备的必要性 2、建设部《建设工程计价设备材料划分标准》

（三）混合销售问题（如何区分外购材料与自产货物）：

1、增值税、营业税法规关于混合销售的征税规定 2、销售自产货物同时提供建筑业劳务的应如何计算缴纳税款

3、涉及混合销售业务，应如何取得营业票据

二、滚动开发共同成本的分配

（一）占地面积法 （二）建筑面积法 （三）直接成本法 （四）预算造价法

三、开发公司收取的拆迁公司“拆迁承包费”的开票、入账问题

（一）收入的性质 （二）应开具的发票 （三）入账问题

四、广告费、业务宣传费的计算与处理

（一）广告费、业务宣传费的计算依据 （二）广告费、业务宣传费的计算方法

1、方法一：以实现收入为计算依据 2、方法二：以预售收入为计算依据

3、方法三：以预售收入与实现收入之和为计算依据

（三）广告费、业务宣传费的填表方法 （四）广告费、业务宣传费的入账票据的合法性问题

第四章、销售环节存在的问题

一、买一赠一销售的税务处理问题（依据：国税函[2008]875号）

（一）买一赠一（组合销售）的概念 （二）按公允价值比例分配法确认买一赠一收入

（三）买一赠一与无偿赠与的区别

二、销售地下附属设施征税问题

（一）产权归开发商所有的地下附属设施（相当于开发产品）

（二）产权归全体业主所有的地下附属设施（相当于公共配套设施）

（三）产权归国家所有的地下附属设施（相当于人防工程设施）

三、销售小产权房征税问题

（一）小产权房的法律定性问题 （二）小产权房用地的法律定性问题 （三）小产权房的征税问题

四、售后回购、售后回租征税问题

（一）售后回购、售后回租的概念 （二）售后回购、售后回租的征税问题

第五章、征税环节存在的问题

一、预售收入如何计算缴纳企业所得税

（一）预售收入计算缴纳企业所得税的税收规定 （二）预售收入企业所得税计算方法

二、清算后销售或有偿转让房地产如何计算缴纳土地增值税

（一）清算后销售房屋成本的确认 （二）清算后销售房屋土地增值税税款的计算

（三）通过控制竣工时间推迟清算时间的到来

三、房地产企业应如何计算缴纳城镇土地使用税

（一）开发用地缴纳土地使用税的起止时间 （二）开发用地土地使用税的计算方法：

1、分月计算、按季缴纳 2、停缴税款土地分割计算方法

四、保障性住房税收优惠问题：

契税、营业税、土地增值税、企业所得税、土地使用税、印花税

五、企业所得税纳税地点问题

重点把握：国税发【2008】28号关于“统一计算、分级管理、就地预缴、汇总清算、财政调库”的20字方针。

第六章、本次涉税内容咨询会

咨询范围：咨询内容可以涉及各种税法

咨询方式：采用现场公开咨询和部分问题单独咨询相结合的方式进行

活动建议：建议会学员提前准备好企业的问题，便于我们通过本次会议获得更多的收获。

专家老师

资深税务官员，从事税务稽查工作二十余年，多次参与全国税收大要案稽查工作，有着丰富的稽查工作经验。同时多年来，一直在全国各地循环从事房地产税收教学工作，授课时间长达数千课时，教学地点遍及全国二十几个省、市、自治区。教学内容涉及税收征收管理、税务稽查、税务行政法、税收筹划等多个学科，有着十分丰富的教学经验。授课特点：准确、透彻、简捷、实用；授课风格：生动、诙谐、风趣、幽默。

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